한국 주택시장에서의 프로젝트 파이낸싱에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

국내 금융권이 흔들리고 있다. 금융권 어디라고 할 것 없이 모든 금융권이 긴장상태다. 더욱이 몇몇 저축은행은 부동산 프로젝트 파이낸싱의 부실여파로 인해 우려가 커지면서 2009년 미국을 비롯해 전 세계를 강타한 ‘금융위기의 핵’으로 떠오르고 있다. 이들은 몇몇 건설사의 부도와 함께 운명을 같이 할 것처럼 보이기도 한다. 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출은 총 80조원 규모로 국내 전체 금융권 대출에서 큰 비중을 차지하고 있는 것은 아니지만, 이것이 가지는 파급효과는 실로 상상을 초월하고 있다. 위기 대처에 늦어진다면 종국에는 금융권이 무너질 수밖에 없고 이럴 경우 건설사와 제1금융권까지 큰 상처를 입을 우려가 크다. 그렇다면 우리 사회를 이렇게 큰 위기로 몰아넣고 있는 부동산 프로젝트 파이낸싱은 과연 무엇인가? 본 연구는 이와 같은 단순한 질문으로 시작해 ‘위기를 기회로 만든다’는 생각으로 부동산 프로젝트 파이낸싱이 가지고 온 문제점을 통해 그 개선방안을 연구하고 경제난 및 금융난을 이겨내는 타개책으로 삼고자 하는 마음으로 시작하였다.
부동산 경기 활황과 주택가격 상승을 통해 금융기관들이 경쟁적으로 뛰어든 것을 배경으로 국내 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출은 2000년 이후 급성장했다. 부동산 프로젝트 파이낸싱은 높은 이자 수익과 함께 각종 리베이트를 챙길 수 있는 매력이 있었다. 제2금융권은 브릿지론을 통해 약정이자 외에 선이자와 각종 수수료 명목으로 상당한 금액을 챙길 수 있었으며 제1금융권도 비슷한 방법으로 높은 수익을 챙겼다. 특히 대출금 분담을 통해 다른 은행을 끌어들이는 프로젝트 파이낸싱 주간사가 되면 더 많은 수수료를 챙길 수 있었으며, 여기에 아파트 분양 집단 대출 우선권까지 확보하는 등의 혜택까지 얻을 수 있었다.
이러한 부동산 프로젝트 파이낸싱을 통해 국내 부동산 개발은 더욱 활기를 뛰기시작했다. 크고 작은 시행사들은 수도권 개발이 힘들게 되자 지방으로 몰려 내려갔다. 그러나 2006년 하반기부터 부동산 경기가 흔들리기 시작했다. 전국적으로 미분양 물량이 늘어나면서 분양 대금이 들어오지 않기 시작한 것이다. 은행권은 이를 눈치 채고 프로젝트 파이낸싱 대출을 강화했고 이에따른 부담은 건설사로 넘어갔으며 이는 또 다른 금융 부담으로 이어졌다.
어찌보면 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 부실은 부동산 경기 침체에 따른 일종의 후유증쯤으로 여겨질 수 있을지 모르겠다. 하지만 그렇게 단순하게 치부해버리기에는 부동산 프로젝트 파이낸싱의 문제점은 너무도 많았다. 금융기관의 높은 이자율과 담보율, 일관성 없는 정부정책, 초보수준에 불과한 프로젝트 파이낸싱 경험 등이 대표적인 문제점이다. 이러한 문제점을 바탕으로 시공사는 지급보증 위험 부담을 이유로 공사비를 더더욱 부풀리고 시행사는 비자금을 만드는 등 악순환이 계속되고 이것은 곧 부동산 거품을 만들었다. 이 거품이 지금의 위기를 만든 것이다.
아직까지 정부도 금융계도 건설업계도 지금의 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 부실 위기를 해결할 적절한 대안을 내놓지 못하고 있는 실정이다.
주택 산업과 관련한 국내 금융산업은 IMF 외환위기 이후 단기간에 급속한 변화를 경험하였다. 이 가운데 ‘자산유동화에 관한법률’, ‘부동산투자회사법’, ‘주택저당채권유동화회사법’의 제정으로 본격적인 부동산 금융시스템이 국내에 도입되었고 각종 투기 억제 및 소비자 보호를 위해 노력하고 있다. 하지만 선진 사례에 따른 제도 도입도 좋고 법률제정도 좋지만, 무엇보다 중요한 것은 각 제도가 가지는 문제점 등을 파악하고 그에 따른 적절한 대안을 제시할 수 있는 것이 아닌가 한다. 즉, 우리의 색깔에 맞는 제도가 정착 되어야 한다는 것이다. 물론 여기서 부동산 프로젝트 파이낸싱도 예외일수는 없다.
따라서 상기에 제시한 부동산 프로젝트 파이낸싱이 가지는 문제점에 대한 대안으로 보다 적극적인 정부 정책의 지원 및 관련 제도의 보완, 금융환경개선, 프로젝트 파이낸싱 전문기관의 설립 및 전문 인력의 양성 등의 해결책을 제시하여 ‘현 금융위기를 불러온 장본인’으로써의 프로젝트 파이낸싱이 아닌 ‘현 금융위기를 타개할 장본인’으로써의 프로젝트 파이낸싱으로 거듭나길 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 방법 및 논문의 구성 2
• Ⅱ. 프로젝트 파이낸싱의 의의와 선험적 연구 4
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 의의 4
• 1.1 프로젝트 파이낸싱의 개념 4
• 1.2 프로젝트 파이낸싱의 발전과정 7
• 1.3 프로젝트 파이낸싱의 장단점 9
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 특징 14
• 2.1 비소구적(제한적)인 금융 14
• 2.2 구조화 금융 14
• 2.3 기타 프로젝트 파이낸싱이 가지는 특징 15
• 3. 프로젝트 파이낸싱의 선험적 연구 17
• 3.1 해외부동산 개발금융의 활성화 방안에 관한 연구 17
• 3.2 공동주택 후분양에 따른 건설업체의 자금조달 활성화에 관한 연구 21
• 3.3 건설회사의 유동성 확보방안에 관한 연구 29
• Ⅲ. 국내 주택시장에서 프로젝트 파이낸싱의 필요성 32
• 1. ABS구조에서의 부동산 프로젝트 파이낸싱 32
• 1.1 부동산 프로젝트 파이낸싱 ABS발행의 지속적인 증가 32
• 1.2 부동산 개발 사업의 위험요인 및 시공사에 의한 신용보강 33
• 1.3 ABS구조에서의 부동산 프로젝트 파이낸싱 34
• 2. 주택시장에서의 자본조달 방식 35
• 2.1 부동산 투자회사(REITs) 35
• 2.2 자산유동화증권(ABS)과 주택저당담보부채권(MBS) 39
• 2.3 프로젝트 파이낸싱 45
• 3. 주택시장에서 프로젝트 파이낸싱의 필요성 51
• 3.1 주택 시장의 현 상황 51
• 3.2 프로젝트 파이낸싱의 현상황 52
• 3.3 주택시장에서 프로젝트 파이낸싱 도입의 필요성 53
• Ⅳ. 프로젝트 파이낸싱의 문제점 및 개선방안 55
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 문제점 55
• 1.1 금융기관의 과다한 요구 - 높은 이자율과 담보율 57
• 1.2 정부정책의 일관성 부재 61
• 1.3 금융기관 등 참여업체의 전문성 부족 65
• 2. 프로젝트 파이낸싱 활성화를 위한 개선방안 66
• 2.1 자금 조달의 다양화 66
• 2.2 프로젝트 파이낸싱 전문기관의 설립 및 전문인력의 양성 71
• 2.3 개발업사업자의 투명성과 도덕성 회복 72
• 3. 프로젝트 파이낸싱 활성화를 위한 정책방안 73
• 3.1 정부 정책 지원 및 관련 제도의 보완 73
• 3.2 프로젝트 금융투자회사법의 활용 75
• 3.3 여신건전성 규제의 예외 인정 79
• Ⅴ. 요약 및 결론 80
• 참고문헌 84