도심내 소형주택 공급 제도 개선에 따른 수익률 변화 연구 : 주차장 설치기준 중심으로 = (A) study on the rate of return change of the urban-small housing provision system improvement : focusing on the parking space demands

국문 초록 (Abstract)

최근 들어 1~2인 가구의 급격한 증가는 다수의 선행연구와 통계를 통해서 나타나고 있다. 고령화와 저출산, 경제적 요인, 개인주의성향 등 1~2인 가구의 증가 요인은 다양하고 계속적으로 등장하고 있다.
1~2인 가구의 급격한 증가와 도심 집중이 야기하는 다양한 사회문제 중 주거안정에 대한 대책이 시급하다. 정부는 이러한 문제를 해결하기위해 도시형생활주택과 준주택 제도를 도입하였다. 정부의 이러한 도심내 소형주택 공급을 위한 정책에도 불구하고 도시형생활주택 제도의 경우 시행 초기 6개월 간 633가구가 사업승인을 받는데 그쳐, 공급 목표였던 년 평균 1만 2천 가구와 큰 차이를 보이고 있다. 이후 도심내 소형주택 공급 활성화를 위한 제도 개선 대책을 발표하게 된다. ‘8.23 전세시장 안정대책’, ‘9.10 추가 규제완화’에서 주차장 설치기준 완화, 국민주택기금 지원, 건설기준 완화 등 다양한 대책들이 시행되었다. 또한 2010년 상반기 오피스텔, 고시원, 노인복지주택을 포함한 준주택 제도를 시행할 예정이다.
본 연구에서는 다양한 제도 개선 대책이 공급에 미칠 영향을 분석하기위한 선행연구로서 주차장 설치 기준 완화를 중심으로 수익률에 미치는 영향을 분석하였다.
주차장 설치 기준 완화에 따라 주차면적이 감소하였다. 주차면적의 감소는 전용률을 상승시킨 반면 계약면적이 감소되어 경상이익 및 수익률의 악화로 나타났다. 본 연구에서 용인시 기흥구 중동의 대상지로 선정하여 수익률을 분석한 결과 경우 기본 안(주차장 설치 기준 완화 전)과 대비하여 수익률이 0.15% 하락하였으며, 준주택의 오피스텔은 2.14%로 하락 폭이 크게 나타났다.
수익률을 향상하기 위하여 본 연구에서는 주차장 설치 기준 완화에 따른 주차대수 감소 면적을 근린생활시설로 용도 변경하여 분양하였다. 도시형생활주택 원룸형은 기본 안과 대비하여 0.88%의 수익률 향상을 나타냈지만, 주차장 설치 기준의 완화 폭이 큰 준주택 오피스텔의 경우 1.08%의 수익률 악화를 나타냈다. 주차장 설치 기준의 완화 폭이 클수록 수익률이 더욱 악화되는 것을 알 수 있다. 공급 활성화를 위한 제도 개선 방안이 수익률 향상을 통해 공급 활성화로 이어질 것이라는 정책목표와는 상이한 결과가 나타났다.
주차장 설치 기준 완화와 같은 물리적 차원의 제도 개선 방안은 큰 효과가 없는 것으로 나타났다. 제도 개선 방안의 수립과 시행에 있어, 도시형생활주택과 준주택 같은 도심내 소형주택을 위한 1가구 2주택 미포함, 세금 감면혜택, 도시형생활주택 세대수 제한 폐지, 국민주택기금 지원의 확대와 지원 대상 건설사 기준완화 등 다각적인 검토가 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently you can see an increase of the 1~2 person(s) household from precedent studies and statistics. The 1~2 person(s) household has occurred amid an aging society, low fertility, economic factors, individualism, etc. These factors represent another side of the characteristics of modern society.
It is urgent that measures to protect the 1~2 person(s) household’s stable living space be established. The government imposed an urban-life-housing system and a semi-urban-small housing system (studios, elderly welfare housing, Gosiwon) for solving the problem which is the 1~2 person(s) household’s stable living space. However, compared to their goal which will approve 12,000 houses a year, within the first 6 months only 633 houses were approved for the urban-life-housing system. The government then announced a few of the improvements made to the system such as relaxing the parking space demands, expanding national housing fund's beneficiaries, and relaxing regulations to construction. The government has also enforced the semi-urban-small housing system in the first half of 2010.
In this research, I analyzed the relationship between relaxing the parking space demands and the rate of return change in urban-small housing.
The result of reviewing the previous research data is that relaxing the parking space demands relates to a decrease in parking and an increase in housing space. However, the rate of return change of the urban-small housing system decreased by .15% and the rate of return range for the semi-urban-small housing system decreased by 2.14%. For improving the rate of return change of the urban-small housing provision, I analyzed the rate of return change to parking space as neighborhood facilities. The rate of return increased 0.88% but the rate of return semi-urban-small housing system　(studio) decreased 1.08%.
It was found that relaxing the parking space demands to the 1~2 person(s) household’s stable living space. Accordingly, it is expected that multilateral analysis such as Maintain Tax exemptions apply even thought they are other residence owners, Give the tax exemption benefit, Abolish limited number of household of urban-life-housing, Expand National Housing Fund's beneficiaries, Relax regulations to constructions and etc.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구 배경 1
• 2) 연구 목적 2
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 1) 연구의 범위 2
• 2) 연구의 방법 3
• Ⅱ. 1인 가구의 이해 및 주택 유형 4
• 1. 1인 가구의 이해 4
• 1) 1인 가구의 정의 4
• 2) 1인 가구의 발생배경 4
• 2. 1~2인 가구의 주택 유형 10
• 1) 1~2인 가구의 주택 유형 10
• 2) 1~2인 가구의 주택의 공급 배경 12
• Ⅲ. 도시형생활주택의 이론적 고찰 20
• 1. 도시형생활주택 추진배경 20
• 2. 도시형생활주택의 개념 및 분류 20
• 1) 도시형생활주택의 개념 20
• 2) 도시형생활주택의 분류 21
• 3. 도시형생활주택 시설기준 및 법규 비교 22
• 1) 도시형생활주택 건설기준 22
• 4. 정부의 도시형생활주택 활성화 대책 25
• 1) 전세시장 안정대책 25
• 2) 추가활성화 정책 27
• Ⅳ. 준주택의 이론적 고찰 30
• 1. 준주택 추진배경 30
• 2. 준주택의 개념 및 유형 30
• 1) 준주택의 개념 30
• 2) 준주택의 유형 30
• 3) 준주택 공급현황 32
• 3. 준주택 건설기준 34
• 1) 안전 및 재난 방지를 위한 건설기준 34
• 2) 준주택 시설 기준 35
• 3) 건축가능한 입지 37
• 4) 국민주택기금 지원 방식 37
• 4. 정부의 준주택 제도 활성화 대책 38
• 1) 준주택 범위 확대 38
• 2) 용도변경의 장려 39
• 3) 건축가능한 지역 확대 40
• Ⅴ. 제도 개선에 따른 수익률 변화 분석 42
• 1. 도시형생활주택의 주차장 설치기준 완화에 따른 사업성 변화 47
• 1) 원룸형 기본 안(제도 시행 시점)의 사업성 분석 47
• 2) 주차장 설치기준 완화에 따른 사업성 분석 53
• 3) 분양(상가) 전환에 따른 사업성 분석 58
• 4) 소결 63
• 2. 준주택 주차장 설치기준 완화에 따른 사업성 변화 64
• 1) 오피스텔 기본 안(제도 시행 전)의 사업성 분석 65
• 2) 주차장 설치기준 완화에 따른 사업성 분석 69
• 3) 분양(상가) 전환에 따른 사업성 분석 74
• 4) 소결 79
• Ⅵ. 결론 및 향후 연구과제 80
• 1. 연구 결과 요약 80
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 82
• 참 고 문 헌 83
• ABSTRACT 85