부동산개발사업의 리스크에 대한 효율적 관리방안 연구 : 대전지역 공동주택개발사업을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

부동산개발사업의 구조가 단순시공의 대형 건설업체의 독식 시스템에서 시행·시공·금융 등이 분리되고 전문시공을 전제로 하는 고부가가치 창출의 서비스 구조로 급속히 진화하고 있다. 이로 인해 사업의 성공 시 높은 수익률이 보장되지만 업무처리가 복잡하고, 사업형태, 사업주체 등에 따라 잠재된 리스크 요인도 상대적으로 크고 다양하여 개발사업의 효율적인 리스크관리는 다른 건설사업에서 보다 더욱 중요하다.
서울·경기권과는 경제규모, 기업의 사업능력, 지역주민의 의식수준 등등이 다른 대전지역을 기반으로 하는 부동산개발사업 시 성공적인 추진을 위해 사업추진 단계별로 내재된 리스크 요인을 도출하고, 각 요인별 중요도를 평가함으로써, 리스크를 최소화하기 위한 효율적 관리방안을 제시하였다.
첫째, 전체 프로세스를 대상으로 하는 단계별 중요도에서는 기획단계인 사업 사전 타당성 평가단계가 가장 중요하게 평가 되었으며 개발 준비단계, 개발단계, 개발 후 단계 순이었다.
둘째, 각 단계별 리스크 요인의 중요도를 종합 평가하면 미분양에 대한 리스크가 가장 높게 나타났으며, 금융사의 원활한 개발자금 지원 리스크는 개발 전 단계에서부터 개발 단계까지 두 번째 중요 리스크로 대두되었고 이어서 정부의 부동산정책 및 제도의 잦은 변화, 개발관련 인허가, 토지확보여부가 중요하게 평가 되었다.
셋째, 상기 제시된 리스크에 대한 효율적 관리방안으로는 거시적 관점에서 접근하여 변화하는 부동산시장이나 소비자의 트랜드에 맞추어서 개발을 하며, 개발자금 여력이 부족한 지역현실을 고려하여 금융사의 원활한 자금조달방안을 강구하며 정부 정책의 변화에 대한 신속하게 대응하는 사업을 추진하는 것이 바람직하다.
대전지역 부동산개발사업의 지속적인 발전과 다양한 대상으로 확대될 것으로 예상되는 가운데 본 연구 자료가 지역에서 부동산개발사업을 추진하는데 다소 제한적이지만 많은 도움이 되리라 확신한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate development project’s structure, which followed the simple construction of large construction company’s monopoly system, separated enforcement, construction, and finance, and is evolving rapidly into a high-value creating service based on the specialized construction. For this reason, it is guaranteed for a high return when the business succeeds but the work is complicated, and in depending on the business forms, main agent of business, and etc, latent risk factors are relatively huge and diverse, therefore, development project’s effective risk control is much important than other construction projects.
When the Real Estate Development Project is held in DaeJeon, where it has different economy size, company’s business ability, local resident’s level of consciousness, and etc, comparing to Seoul and GyeongGi area, for the successful promotion, they deducted the implicit risk factors in each business promotion stages, by rating the importance of each factors, and have suggested an effective management plan to minimize the risk.
Firstly, in the importance stages of the whole process, the plan stages which is the company’s pre-validity evaluate stages has been evaluated as the most important one, next was development preparation stage, development stage, and the after development stage.
Secondly, when the importance of each stages’ risk factors are evaluated all together, risk of the unsold apartment has been the highest risk, and the smooth development fund support risk of the financial services has been on the rise as the second important risk from the predevelopment stage to development stage, and following, government’s real estate policy and system’s frequent change, development-related license, and land secure has been evaluated as the important ones.
Thirdly, for the effective management of the risks stated above, approach with macroscopic view and develop according to the changing real estate market and consumer’s trend, and by considering the area’s situation where lacks with the development fund, think about the smooth capital supply plan of the financial services, and it is right to advance businesses that quickly responds to the government policy’s change.
It is expected that the real estate development project of Daejeon area would continuously develop and expand into various subjects and this research paper would not bring a huge impact but I believe that it would be a support for the area’s real estate development project.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 6
• 제2장 부동산개발사업의 이론적 고찰 9
• 제1절 부동산개발사업의 정의 9
• 1. 부동산개발의 정의 9
• 2. 부동산개발의 기능과 개발구조 11
• 3. 부동산개발사업의 정의 및 특성 12
• 제2절 부동산개발사업의 분류 및 과정 16
• 1. 부동산개발사업의 분류 16
• 2. 부동산개발사업의 과정 22
• 3. 단계별 세부 추진내역 및 특징 24
• 제3절 부동산개발사업의 정책과 실태 34
• 1. 부동산개발사업의 정책 34
• 2. 부동산개발사업의 구조개편 53
• 3. 부동산개발사업의 실태분석 54
• 제3장 부동산개발사업의 리스크 분석 57
• 제1절 리스크의 정의 및 리스크 FLOW 57
• 1. 리스크의 정의 및 유형 57
• 2. 리스크 관리 FLOW 60
• 제2절 참여주체들의 단계별 리스크 분석 66
• 1. 개발업체의 단계별 리스크 66
• 2. 정부의 공공규제 강화정책 리스크 74
• 3. 금융기관의 개발 자금지원 리스크 76
• 제3절 통합적 리스크 조율 81
• 1. 개발업체와 시공사 금융기관과의 관계 81
• 2. 리스크 역할 분담의 문제점 82
• 3. 통합적 리스크 조율 85
• 제4장 설문조사 분석 91
• 제1절 설문조사 분석 91
• 1. 설문조사의 목적 91
• 2. 설문지 구성 및 조사방법 91
• 3. 설문조사 분석방법 93
• 제2절 설문조사에 따른 분석결과 94
• 1. 설문조사의 통계학적 특성 94
• 2. 설문조사에 따른 시사점 116
• 제5장 단계별 리스크 관리방안 117
• 제1절 개발 전 단계의 리스크 관리방안 117
• 제2절 개발 준비 단계의 리스크 관리방안 119
• 제3절 개발 단계의 리스크 관리방안 121
• 제4절 개발 후 단계의 리스크 관리방안 122
• 제6장 결론 124
• 제1절 연구 요약 및 결론 124
• 제2절 연구 한계 및 향후 과제 126
• 참고문헌 127
• 부록<설문지> 130
• ABSTRACT 139