수요자 선호도 분석을 통한 미분양 공동주택 해소방안에 관한 연구 = A Study on the Resolution of Unsold Apartment by the Preference Analysis of Purchasers

국문 초록 (Abstract)

정부의 다양한 정책마련과 기업의 자구노력에도 불구하고 재고주택 대비 높은 신규주택의 분양가, 각종 부동산 규제로 인한 주택 시장의 거래감소, 정부 규제완화에 대한 기대심리로 인해 미분양 적체 현상은 장기화 될 것으로 전망되고 있다. 이러한 미분양 증가 사태는 주택시장과 건설산업뿐만 아니라 경제 및 사회 전반에 영향을 미칠 것으로 예상되고 있어 조속한 대응방안 마련이 시급한 실정이다.
이에 본 연구는 주택건설시장에 대한 인식 도를 조사하고 현재 시행 중인 정부 정책과 기업전략을 바탕으로 수요자 선호도 조사를 실시하여 미분양 공동주택 해소방안 마련을 목적으로 수행되었으며, 연구의 결과는 다음과 같다.
(1) 주택건설시장에 대한 인식도 조사 결과, 주택시장 영향요인은 기업과 수요자가 동일하게 정부정책으로 인식하였으며, 미분양 증가원인으로는 기업은 수요와 공급의 불균형, 수요자는 고분양가로 나타나 인식의 차이를 보였다. 미분양 발생으로 인한 문제점으로는 기업은 주택시장의 양극화를 수요자는 주택건설업체 부도증가를 가장 우려하는 것으로 나타났다.
(2) 미분양 해소 방안 도출을 위하여 현재 시행중인 정부의 미분양 해소 정책 중 조세부담 완화, 거래규제 완화, 금융규제 완화 및 자금지원의 4개 정책에 대한 17개 세부항목으로 연령별, 월 소득수준 별, 주택 보유 현황 별로 수요자 선호도를 조사하였다. 그 결과, 조세부담완화 정책에서는 ‘양도소득세 감면’, ‘취 ㆍ 등록세 감면’, 거래규제완화 정책에서는 ‘전매제한 기간 단축’, ‘투기지역 및 투기과열 지구 해제’를 가장 선호하는 것으로 나타났다. 또한, 금융규제 완화 정책에서는 ‘주택담보대출비율 상향조정’, ‘주택금융공사 집단대출보증비율 확대’로 나타났으며, 자금지원 정책에서는 ‘리츠 ㆍ 펀드를 위한 공공지원’을 가장 선호하는 것으로 나타났다.
(3) 기업의 미분양 해소전략 조사로 도출된 분양가할인, 계약금 납부, 금융지원, 인센티브강화 및 이벤트의 5개 전략에 대한 20개 세부항목으로 수요자 선호도 조사를 실시하여 연령별, 월 소득수준별, 주택보유현황 별로 분석하였다. 그 결과 분양가 관련 항목에서는 ‘분양가 할인’, 계약금 납부 관련 항목에서는 ‘계약금 인하’, 금융지원 부분에서는 ‘중도금 무이자 융자’를 가장 선호 하는 것으로 나타났다. 또한 인센티브 강화에서는 ‘옵션 무상제공’, 이벤트에서는 ‘모델하우스 일일 체험’을 가장 선호하는 것으로 나타났다.
(4) 정부정책에 관한 선호도 조사를 통해 제도적 측면의 미분양 해소방안을 도출한 결과는 첫째, 정부와 기업이 연계한 세제지원 정책마련, 둘째, 수요자의 소비심리를 위축시키는 주택 수요억제 정책의 완화, 셋째, 대출규제의 완화, 넷째, 지역 간 특성을 고려한 차별화된 정책의 마련으로 나타났다.
(5) 기업전략에 관한 선호도 조사를 통해 도출된 기업 측면의 미분양 해소방안은 첫째, 기업의 분양가 조정을 통한 구매력 유도, 둘째, 프리미엄 보장 제, 원금보장 제와 같은 직접적인 금융지원 강화, 셋째, 차별화된 인센티브 강화 전략 마련, 넷째, 이벤트 강화방안으로 나타났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Even though Government have implemented various policies and made efforts for unsold apartments, accumulation of unsold apartment will last for long by high sales price, downturn in housing market, and expectation of deregulation.
It is urgent to suggest the alternative of the unsold apartments because the increase is expected to have a strong influence on housing market and construction industry as well as the society.
Therefore this study surveyed the awareness of housing construction market, and the consumer preferences based on the government policies and strategies of companies in effect to make the solution of unsold apartments. The result of this study is as follows.
(1) The result of survey on the awareness of housing construction market, companies and consumers recognize the government policies as influence factors of the housing market. There is difference between the companies and consumers regarding the reason of increasing unsold apartments and problem of unsold apartments. The companies realize the polarization of housing market as the problem of unsold apartments, but the consumers are concerned about increasing bankruptcies of the companies.
(2) This study surveyed on the preference of consumers by age, income and the present possession of houses on the policies of solving unsold sold apartments: easing the burden of high taxes, deregulation of dealings, deregulation of finance and funding, and those 4 policies are classed as 17details. Consequently, ‘Reduction of a transfer income tax’ and ‘reduction of property acquisition and registration tax’ on the policy of easing the burden of high taxes, and ‘reduction of monopoly restriction term’ and ‘lifting from the speculative zone’ on deregulation of dealings are preferred. Besides, ‘raising mortgage’ and ‘expansion of group loan guarantee’ on deregulation of finance and ‘public support for REITs and fund’ on funding are preferred.
(3) This study analyzed on the preference of consumers based on 20 details of the 5 strategies of companies: discount of sale price, payment of deposit, financial support and enforcement of incentives and events, by age, income and the present possession of houses. Consequently, ‘discount sale price’ on the factor related to sale price, ‘lower deposit’ on the factor of payment of deposit and ‘interest-free loan for middle payment’ on financial support are preferred. Besides, ‘offering free option’ on enforcement of incentives and ‘1day experience of the model house’ on events are preferred.
(4) There are alternatives of unsold apartments on institutional aspect by survey on the preference of the government policies: firstly, policy establishment of supporting tax system linked the government and company, secondly, easing the housing demand control policy depressing consumer confidence, thirdly, deregulation of loan, fourthly, establishment of a differentiated policy considered characteristics of regions.
(5) There are alternatives of unsold apartments on company aspect by survey on the preference of the companies’ strategies: firstly, inducement of purchasing power by control of the company’s sale price, secondly, enforcement of direct finance supports such premium assurance and capital preservation, thirdly, establishment of differentiated incentives, fourthly, enforcement of events.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 3. 선행연구 고찰 3
• Ⅱ. 미분양 공동주택의 일반사항 5
• 1. 미분양의 개념 5
• 2. 미분양 공동주택의 현황 6
• 가. 지역별ㆍ시기별 미분양 8
• 나. 규모별 미분양 11
• 다. 공급주체별 미분양 13
• 라. 준공 후 미분양 14
• 3. 미분양 공동주택 발생원인 및 문제점 16
• 가. 미분양 발생원인 16
• 나. 미분양 발생에 따른 문제점 20
• 4. 미분양 공동주택 해소를 위한 정부 정책 25
• Ⅲ. 미분양 공동주택 해소를 위한 기업전략 조사 분석 29
• 1. 조사개요 29
• 2. 조사결과 및 분석 30
• 가. 주택 건설시장에 대한 인식도 30
• 나. 미분양 공동주택에 대한 기업의 해소 전략 32
• Ⅳ. 미분양 공동주택의 해소방안에 관한 조사 분석 40
• 1. 조사개요 40
• 2. 조사결과 및 분석 41
• 가. 주택 건설시장에 대한 인식도 41
• 나. 정부 정책에 대한 선호도 45
• 다. 건설업체 전략에 대한 선호도 50
• 3. 미분양 공동주택 해소방안 56
• 가. 제도적 측면 56
• 나. 기업 측면 58
• Ⅵ. 결론 60
• 참고문헌 62
• Abstract 63
• 부록 65