부동산가격형성과정에서 공인중개사의 역할과 가격에 대한 행동연구 = A Behavioral Study On the Role of A Licensed Real Estate Agent In the Process of the Real Estate Price Forming and On the Real Estate Price

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate brokerage not only plays a key role in real estate distribution, but also has a function of price creation enabling the normal price of real estate. The calculation of price of real estate is done by demand · supply in the real estate market as well as through the process of a real estate appraiser calculating its economic value. The price formation in the real estate market is made by a real estate agent adjusting the price between a seller and a purchaser through real estate activities, and the agent plays lots of roles in the consultation process.
Even though a real estate appraiser, in making an evaluation of the same real estate, calculates a price by the evaluation theories and given regulations stipulated in related laws, the real estate may be appraised differently according to selection of the given information. However, a real estate agent, in creating the market price, does not form the price through a certain price or manual but creates a price through a process of a contract by mediating between the price proposed by the sale-requesting person and the one proposed by the purchase-requesting person. Many studies reveal that 60% of real estate transactions in our country are done by mediation of real estate agents. This implies that a real estate agent is most related with real estate transactions of the people, and 'the market price" is formed through such transactions. Accordingly, a real estate agent is recommended to have specialized knowledge of the real estate market, a sense of responsibility for market price formation and a high-level of occupational ethics. Especially, it is considered very important even in studying the nature of the market price to determine by what kind of basis a real estate agent contributes to price formation.
This study aims to determine whether a real estate agent, in intervening with the trade between the seller and the purchaser as a price mediator, proposes an independent market price by considering comprehensive situations including his/her expert knowledge, or a price on which a deal is likely to be made depending on previous trade prices.
This study used a null hypothesis, because, as a result of a behavioral investigation about the proposal of the potential transaction price by a real estate agent in the real estate market, there was no statistical significance between the potential transaction price of the experimental group which proposed information on recent transaction examples and those of the control group which proposed general information on the real estate offered for sale. So to speak, it can be known that a real estate agent proposes the potential transaction price independently in consideration of the individual information of the real estate offered for sale and market situation when proposing the potential transaction price. Such results are caused by the fact that the real estate agents engaged in real estate industry are highly educated people and their age becomes younger. Therefore, consistent efforts are made for raising the disposition of the real estate agents engaged in real estate brokerage, the social recognition level has yet to be increased. Social recognition of a real estate brokerage should be changed, but first of all, it deems necessary to enact laws for the right of a real estate agent.

국문 초록 (Abstract)

부동산중개업은 부동산유통시장의 핵심의 역할을 할 뿐만 아니라 부동산의 정상가격을 성립하게 하는 가격 창조의 기능을 가지고 있다. 부동산의 가격의 산정은 감정평가사가 경제적 가치를 산정하는 과정을 거쳐서 산정되기도 하지만 부동산시장에서 수요 . 공급에 의하여 시장가격이 형성되기도 한다. 부동산시장의 가격형성은 공인중개사가 부동산활동을 통하여 매도자와 매수자간 가격 조정을 함으로써 형성되는데 그 일련의 협의과정에 많은 역할이 주어지게 된다. 감정평가사는 동일한 부동산의 가격 평가를 함에 있어서 평가이론과 관계법령에서 주어진 규정에 의하여 가격을 산정한다고 하더라도 평가사들마다 주어진 정보의 채택에 따라 다르게 평가되어진다. 그러나 공인중개사는 시장가격을 창조해 내는데 있어서 어떠한 가격이론이라든가 매뉴얼을 통하여 가격을 형성하는 것이 아니라 중개를 의뢰한 매도의뢰인과 매수의뢰인의 제시된 가격을 조율함으로써 계약이라는 과정을 거쳐 하나의 가격을 창조해내는 것이다. 우리나라의 부동산거래의 60%가 공인중개사의 중개에 의하여 거래 된다는 연구결과가 있다. 이러한 거래를 통하여 "시장가격"을 형성해 나가는 것이다. 따라서 공인중개사는 부동산시장에 대한 거래전문지식과 시장가격형성에 대한 책임감 및 고도의 직업윤리가 요구된다. 특히, 부동산시장내에서 가격형성기능을 담당하고 있는 공인중개사가 어떠한 기준에 의해 가격형성에 기여하고 있는가를 파악하는 것은 시장가격의 성격을 규명하는데 있어서도 매우 중요한 과제라고 생각된다. 본 연구는 공인중개사가 매도인과 매수인의 거래관계에 가격조정자로서 개입함에 있어 본인의 전문지식 등 종합적인 상황을 판단하여 독자적인 거래가능가격을 제시하는가, 아니면 종전의 거래사례가격에 의존하여 거래가능가격을 제시하는가를 규명한는 것이 이 연구의 목적이다. 본 연구는 부동산시장내에서 공인중개사의 거래가능가격의 제시에 대한 행동조사를 실시한 결과, 최근거래사례에 대한 정보를 제시한 실험집단의 거래가능가격과 일반적인 물건정보만을 제시한 통제집단간의 거래가능가격에는 통계상 유의성이 없어 귀무가설이 채택되었다. 즉 공인중개사는 부동산시장내에서 거래가능가격의 제안 시에 거래대상물에 대한 개별적인 정보와 시장상황을 고려하여 독자적으로 거래가능가격에 대한 제안을 하고 있음을 알 수 있다. 이러한 결과는 부동산업계에 종사하고 있는 공인중개사들이 고학력자로 수준이 높은 편이며 연령층 또한 낮아지는 현상이다. 그러므로 부동산중개업을 함에 있어서 전문자격사의 자질 함양에 지속적인 노력을 기울이고 있으나 아직까지 사회적 인식 수준은 미비한 상태이다. 문제는 사회적 인식도 변화되어야 하지만 1차적으로 공인중개사의 권리를 의한 법적 제정이 필요하다고 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 2
• 2. 연구의 내용 및 방법 2
• Ⅱ. 거래가능가격 산정을 위한 이론적 고찰 4
• 1. 적응적 기대이론과 합리적 기대이론 4
• 1) 적응적 기대이론과 부동산시장가격 5
• 2) 합리적 기대이론과 부동산시장가격 6
• 3) 적응적 기대이론과 합리적 기대이론의 비교 7
• 2. 공인중개사의 역할 이론 8
• 1) 부동산 중개업자의 사회적 지위 및 역할 8
• 2) 가격조정자로서의 역할 9
• (1) 부동산가격 조정자로서의 역할 9
• (2) 부동산중개업자의 경제적 지위와 역할 9
• (3) 부동산 환경 변화에 따른 중개업자의 역할 10
• 3) 가격창조자의 역할 11
• 4) 가격유통자로서의 역할 12
• (1) 부동산시장 유통기구로서의 역할 12
• (2) 국민의 재산권 보호자로서의 역할 13
• (3) 부동산 거래 안전을 위한 역할 13
• 3. 중개행위의 법률적 검토 14
• 1) 부동산중개업자의 법적의무 14
• 2) 부동산중개행위의 성격 16
• 3) 중개실무의 범위 16
• 4) 중개의뢰의 현상 17
• Ⅲ. 부동산가격형성과정에서 공인중개사의 행동 분석 19
• 1. 조사설계 및 가설의 설정 19
• 2. 조사내용의 구성 19
• 3. 조사집단에 제시된 내용 21
• 4. 조사실시 23
• 5. 주요결과 23
• 1) 표본의 특성 23
• 2) 산포도 분석 26
• 3) 집단별 평균분석 27
• 4) 통계집단과 실험 집단 간 T-검정 28
• 5) 분석 결과의 종합 29
• Ⅳ. 결론 31
• 1. 연구의 요약 31
• 2. 연구의 성과와 한계 32
• <참고문헌> 33
• <설문조사표> 35
• 표 목 차
• <표1> 설문지의 구성 21
• <표2> 중개대상물건과 동일 단지 내 최근의 거래사례 22
• <표3> 표본의 특성 25
• <표4> 산포도 분석 26
• <표5> 집단별 평균 분석 28
• <표6> 집단 통계량 29
• <표7> 독립표본 검정 29