自己管理 不動産投資會社의 投資價値 向上方案에 관한 硏究 = (A) study on methods to improve investment value of the self-managed real estate investment corporation

국문 초록 (Abstract)

국문요약

1997년 IMF 구제금융으로 인하여 침체된 우리나라 기업, 금융기관, 건설회사 등의 부동산 매각을 원활하게 하여 실물경제의 구조조정을 지원하고 일반국민들도 소액자금으로 손쉽게 대규모 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공, 부동산투자에 따른 이익을 모든 투자자들이 균등하게 얻을 수 있도록 하는 등 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 2001년 부동산투자회사 제도가 도입되었다. 당시 미국, 호주 등의 제도를 원용하였으나 부동산 투기억제와 투자자 보호를 위한 지나친 설립 및 자산운용상의 규제로 인해, 제도를 도입한 지 9년이 되는 현재까지도 부동산투자회사가 활성화 되지 못하고 있는 실정이다. 특히 부동산투자회사제도의 원형이라 할 수 있는 자기관리 부동산투자회사의 경우, 2009년 12월 현재 운용되고 있는 총 23개 부동산투자회사 중 단 1개사에 불과해, 이 분야의 제도개선이 시급하다고 할 수 있다.
부동산투자회사(REITs)의 역사가 50년이 넘는 미국의 경우 1986년 조세개혁법(Tax Reform Act of 1986)을 통해, 부동산투자회사(REITs)가 많은 유형의 소득창출이 가능한 부동산을 직접 관리하고 운영할 수 있도록 허용되었고 이 시기를 정점으로 미국 내에서 자기관리(self-managed)부동산투자회사(REITs)의 설립은 활발해지는 계기가 되었다.
물론 우리나라도 부동산투자회사법상 자기관리 부동산투자회사를 설립할 수 있도록 명문화하고 있으나, 최저자본금준비기간 6개월이 경과되기 전까지 총 자본금의 20~30%이상을 일반의 청약에 제공해야 하는 어려움과, 회사설립 시 현물출자 금지, 현실성이 결여된 공모조건과 이중과세에 따른 투자가치 저하로 인하여 자기관리 부동산투자회사 설립이 활성화되지 못하고 있는 실정이다.
또한 자기관리 부동산투자회사는 위탁관리형 부동산투자회사에 비해 비용적인 측면에서 효율적이고, 수익률 관리에 있어서 보다 적극적으로 대처한다는 긍정적인 측면보다 직접관리에 따른 상근 임직원의 도덕적 해이와 배임행위가 발생할 수 있다는 시장의 부정적인 측면이 부각된 것도 자기관리 부동산투자회사가 발전하지 못한 주된 원인이라 본다.
본 연구에서는 부동산투자회사의 원형이라 할 수 있는 자기관리 부동산투자회사의 활성화가 필요하다고 주장한다. 이를 위해 부동산간접투자의 선진국이라 할 수 있는 미국, 영국, 독일, 일본의 REITs 도입 및 발전과정을 분석하였고, 부동산투자회사법에 명시된 자기관리 부동산투자회사의 법제를 검토한 후 다음과 같이 자기관리 부동산투자회사 활성화를 위한 투자가치 향상방안을 제시하였다.
첫째, 영업인가전 현물출자를 금지하고 있는 현행규정은 개선되어야 한다. 회사설립 시 현물출자가 인정된 상법상 명문규정의 적극적인 원용을 통해 현물로 출자된 자산으로부터 취득된 재원을 자기관리 부동산투자회사의 초기운영자금으로 활용할 수 있도록 관련법규를 개정하여 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있도록 해야 한다.
둘째, 일반 공모요건 충족을 위해 Pre-REITs제도를 도입해야 한다. 법률상 완전한 형태를 갖추지 못한 REITs에 대하여 일정기간을 부여하고 성립요건을 충족할 경우 정식 REITs로 전환될 수 있도록 하는 독일의 Pre-REITs 제도의 도입이 요구된다. 예컨대 부동산투자회사법상 명시된 일반 공모는 일반인이 투자물건에 대한 시장성과 투자가치를 인식할 수 있을 만한 기간이라 할 수 있는 1년차 회계연도 종료시점 이후로부터 6개월 이내에 증자의 형태로 일반에게 청약을 제공하도록 하고 일반 공모가 완료되기 전까지는 예비 자기관리 부동산투자회사의 지위를 부여하는 방식 등이 대안이 될 것으로 본다. 이러한 방식의 도입을 통해 어렵게 설립된 자기관리 부동산투자회사가 일반 공모의 실패로 영업인가를 철회하는 사례는 발생되지 않도록 해야 할 것이다.
셋째, 자기관리 부동산투자회사의 투자가치를 상대적으로 하락시키는 법인세와 배당소득세에 대한 이중과세는 면제되어야 한다. 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 경우 법인세를 면제하는 법인세법과 자기관리 부동산투자회사에게도 배당가능이익의 90% 이상을 의무배당 하라는 부동산투자회사법 간의 법리해석상 모순은 법인세의 과세에 대하여 설득력이 떨어진다고 본다. 또한 REITs로서 일정한 요건을 충족하는 경우 투자도관체로 인정 법인세를 면제하는 미국과 영국, 독일의 사례를 견주어 볼 때 자기관리 부동산투자회사의 수익률에 큰 영향을 미치는 법인세 면제혜택은 당연하다고 본다.
넷째, 부동산서비스 자회사제도의 도입을 적극 검토하여야 한다. 미국의 경우 시설관리에 따른 위험성이 투자회사에 영향이 미치지 않도록 자격 있는 리츠 자회사(Qualified REIT Subsidiaries)를 통해 재산관리업무를 수행하고 있으며, 독일도 G-REITs서비스회사를 자회사로서 소유할 수 있도록 하여 자격요건과 기준을 명확히 하고 있다. 우리나라도 대리인 비용과 성과측면에서 효율적인 자기관리 부동산투자회사의 장점을 살리고, 자산운용의 안정성을 확보하는 차원에서 자회사 제도의 도입이 검토되어야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 국문요약 ⅵ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• Ⅰ. 연구의 범위 2
• Ⅱ. 연구의 방법 4
• 제2장 부동산투자회사의 본질적 고찰 5
• 제1절 부동산투자회사의 개념 5
• Ⅰ. 부동산투자회사의 정의 5
• Ⅱ. 부동산투자회사의 필요성 7
• 제2절 부동산투자회사의 유형 10
• Ⅰ. 이론상 유형 10
• Ⅱ. 실정법상 유형 14
• 제3절 부동산투자회사의 발전과정 20
• Ⅰ. 부동산투자회사법의 개정 20
• Ⅱ. 부동산투자회사 설립현황 29
• 제3장 외국의 부동산투자회사 제도 34
• 제1절 미국의 US-REITs 34
• Ⅰ. 도입배경 및 연혁 34
• Ⅱ. 시장규모 및 특성 39
• Ⅲ. 투자도관체로서 세제혜택을 위한 요건 42
• 제2절 영국의 UK-REITs 46
• Ⅰ. 도입배경 및 시장규모 46
• Ⅱ. 법적요건 48
• Ⅲ. 세제혜택 50
• 제3절 독일의 G-REITs 52
• Ⅰ. 도입배경 및 시장규모 52
• Ⅱ. 법적요건 및 특성 53
• Ⅲ. REITs와 주주(Shareholder)의 세제 혜택 56
• 제4절 일본의 J-REITs 60
• Ⅰ. 도입배경 및 연혁 60
• Ⅱ. 시장규모 및 특징 62
• Ⅲ. 지배구조 및 세제혜택 65
• 제5절 시사점 67
• 제4장 자기관리부동산투자회사의 운영실태 및 분석 69
• 제1절 자기관리부동산투자회사의 성공사례 69
• Ⅰ. 다산 자기관리부동산투자회사 69
• Ⅱ. 골든나래 개발전문 자기관리부동산투자회사 73
• 제2절 자기관리부동산투자회사의 실패사례 77
• Ⅰ. 에이팩 부동산투자회사 77
• Ⅱ. 에스알 부동산투자회사 79
• Ⅲ. 코리아 부동산투자회사 81
• 제3절 분석 82
• Ⅰ. 일반 공모의 시장성 결여 82
• Ⅱ. 포트폴리오 구성의 비현실성 83
• 제5장 자기관리부동산투자회사 제도의 문제점 및 투자가치 향상방안 84
• 제1절 문제점 84
• Ⅰ. 회사설립 시 현물출자의 금지 84
• Ⅱ. 공모조건의 현실성 결여 85
• Ⅲ. 이중과세에 따른 투자가치 저하 86
• Ⅳ. 자기관리방식의 효율성 인식부족 87
• 제2절 투자가치 향상방안 89
• Ⅰ. 현물출자 적용시기의 확대 89
• Ⅱ. 일반 공모요건 충족을 위한 Pre-REITs제도의 도입 90
• Ⅲ. 의무배당조건 및 투자도관체로서 법인세 면제 91
• Ⅳ. 자회사 제도의 도입 92
• 제6장 결론 94
• 참고문헌 98
• ABSTRACT 102