도시정비사업의 분쟁에 관한 연구 : 조합원의 비용분담 분쟁사례 중심으로 = A Study on Disputes in the Urban Renewal Projects : A Case Study of the Disputes on the Cost-sharing among the Urban Redevelopment Union Members

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The urban renewal project is a public project aimed at improving the residential environment upgrading the existing residential area so it may come into conflict with many of those who are concerned and therefore it is necessary to coordinate mutual interest of those who are concerned precisely to carry out the project by minimizing the side-effect. Especially, our society has experienced many side effects with lots of different disputes losing so valuable life due to the propulsion of the upgrading project so-called ‘redevelopment’ in 1970s, 1980s and 1990s. This was repeated by the Yongsan tragedy that sacrificed valuable lives of 6 persons (5 persons of the dispossessed and 1 police officer) died recently.
The discord and main issues between those who are concerned were the rental housing and compensation between tenants of the dispossessed and redevelopment association before when the urban renewal project so called the new town project was announced. However, the phase of the dispute is now much different since the new town project was introduced back in 2002. That is, the dispute between the owners of land, etc. has been accelerated as the new residential percentage for the new apartment is decreased due to the upgrading project and poor condition of the project caused by increase in land price and dividing the share, etc. when all the existing good residential areas were designated as an upgrading promotion zone. Gilum new town, for instance, has been the social issue because of the settlement percentage of the original residents showing around 15%.
The most key issue relating to the settlement percentage of the original residents is the share of the cost by the land owner, etc. Usually the urban renewal project adopts a profitable project method for the apartment construction guaranteeing the land, etc. as the land owners establish the renewal project association. Here the most important point is a profit come from the sale but the additional share amount to be paid by the land owners (member of association) is increased as the sale profit is relatively decreased due to the reduced sale volume for ordinary sale. Land owners who are doomed to paying the additional share amount for hundreds of million Wons move to other areas by the option to clear by cash, etc. as they can't get into the new apartment again simply because of the old age, low economic income and poor financial conditions to pay such an additional share amount.
On the other hand, since Establishing Promotion Committee for the Renewal Project Association pushes the renewal project by providing the wrong information on the obscured income of the development without giving the information on the additional share amount in the course of establishing the association, those association members who recognized the fact that they will be facing with the huge amount of the additional share amount in the future are resisting against it causing many lawsuits and disputes arising. Moreover, its relating disputes are made caused by the huge amount of additional share cost because of the lower appraisement than the individual appraisal value expected by residents in the course of the management disposal.
The cost sharing related dispute is now become one of the most key issues in the urban renewal project and unless any solution or countermeasures for this issue are presented many different social expenses will be wasted continuously paying for the price of discontinuance of the renewal project caused by the same disputes, waste of huge amount of the administrative expenses and property losses of the land owners within the renewal area, etc.

국문 초록 (Abstract)

도시 정비 사업은 기존 주거지를 정비하여 주거환경개선을 목표로 하는 공익사업으로 수많은 이해관계자들의 이해가 충돌하기 때문에 이해관계자들의 이해를 정밀하게 조정해야만 부작용을 최소화하여 사업을 추진할 수 있다. 특히, 1970년대와 1980년, 1990년대 우리사회는 ‘재개발’로 명명되는 정비사업의 추진으로 고귀한 생명을 잃는 등 수많은 분쟁과 부작용을 겪어 왔다. 이는 최근 들어서도 철거민 5인과 경찰관 1인을 포함하여 6명의 소중한 생명을 희생시켰던 용산참사를 통해 반복되기도 했다.
뉴타운사업이라 불리던 도시재정비사업이 도입되기 이전에만 하더라도 이해관계자들 사이의 갈등은 주로 철거세입자들과 재개발조합 간의 임대주택 및 보상금과 관련된 것이 주를 이루었다. 그러나 지난 2002년 뉴타운 사업이 도입되면서 분쟁의 양상을 크게 달라졌다. 양호한 기존 주거지들이 모두 재정비촉진 지구로 지정되면서 지가의 상승, 지분 쪼개기 등으로 인한 사업성 악화로 토지등소유자들이 재정비사업으로 인해 새로 건설되는 아파트에 입주율이 떨어져 이와 관련된 분쟁이 가속화된 것이다. 길음 뉴타운의 경우 원주민 정착 율이 15%안팎밖에 되지 않아 사회적 쟁점이 되기도 하였다.
원주민정착율과 관련된 가장 핵심쟁점 사항은 토지등소유자의 비용분담 관련 사항이다. 도시 정비사 업은 토지등소유자들이 정비 사업 조합을 결성하여 토지 등을 담보로 아파트 건설을 하는 수익 형 사업방식을 주로 채택하고 있다. 여기서 가장 중요한 것은 분양수익인데, 지분 쪼개기 등으로 인해 일반분양 물량이 감소하여 분양수익 상대적으로 감소한 결과 토지등소유자(조합원)들이 분담해야 할 추가 분담금의 금액이 증가하였다. 수억원 을 추가 분담금으로 부담해야 할 토지등소유자들은 고령, 낮은 경제수준 등의 이유로 이를 분담할 능력이 되지 않기 때문에 신축하는 아파트에 재 입주를 못하여 현금청산 등의 방법을 선택하여 다른 곳으로 이주하고 있다.
그런데 정비 사업 조합 설립추진위원회가 조합설립단계에서 추가 분담금에 대한 정보를 제공하지 않고 막연한 개발이익에 대한 왜곡된 정보를 제공하면서 정비 사업을 추진하다보니, 추후에 막대한 추가 분담금이 발생한다는 사실을 인지한 조합원들이 이에 대해 반발하면서 소송 등의 분쟁들이 발생하는 것이다. 또한 관리처분단계에 가서 주민들이 예상 기대한 개별감정평가액에 비해 낮은 감정가액이 나와 막대한 추가 분담금이 발생하여 이와 관련된 분쟁들도 발생하고 있다. 비용분담 관련 분쟁은 현재 도시 정비 사업에 있어 가장 핵심적인 분쟁 사항이며, 이에 대한 분쟁 해결 대안을 제시하지 않을 경우 동일한 분쟁들로 인한 정비사업의 중단, 막대한 행정비용의 낭비, 정비구역 내 토지등소유자들의 재산상의 손실 등 다양한 사회적 낭비가 지속적으로 발생할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서론 2
• 제1절 연구의 배경 및 목적 2
• 1. 연구의 배경 2
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 3. 연구의 구성 및 흐름 6
• 제2장 도시정비사업의 구조와 분쟁 배경 10
• 제1절 한국 도시정비사업의 역사 10
• 1. 불량주택지구의 형성 및 변화 10
• 2. 재개발사업의 변화 12
• 제2절 도시정비사업의 구조 15
• 1. 도시정비사업의 정의와 개념 15
• 2. 도시정비사업의 유형 및 특성 17
• 3. 도시정비사업의 주체 23
• 제3절 도시정비사업의 절차와 주요 분쟁 26
• 1. 도시정비사업 관련 분쟁 개요 26
• 2. 도시정비사업의 추진절차와 주요 분쟁 28
• 제4절 도시정비사업 분쟁에 관한 선행연구 35
• 1. 도시 및 주거환경정비법 제정 이전 선행연구 검토 35
• 2. 도시 및 주거환경정비법 제정 이후 선행연구 검토 36
• 3. 선행연구 검토 종합 38
• 제3장 조합원 비용분담의 분쟁 분석 41
• 제1절 조합원 비용분담 관련 분쟁 배경 41
• 1. 배경 ① - 알권리 제한으로 인한 분쟁 41
• 2. 배경 ② - 소득을 뛰어넘는 추가분담금 43
• 제2절 조합원 비용분담 관련 분쟁 분석 47
• 1. 조합설립단계에서 조합원 비용분담 관련 쟁점 47
• 2. 관리처분단계에서 조합원 비용분담 관련 쟁점 48
• 제3절 조합원 비용분담 관련 판례 분석 53
• 1. 조합설립단계 비용분담 관련 판례 분석 54
• 2. 관리처분단계 비용분담 관련 판례 분석 58
• 3. 대법원 판례 분석 62
• 4. 소결 64
• 제4장 조합원 비용분담 분쟁 사례 분석 67
• 제1절 왕십리 뉴타운 사업 개요 67
• 제2절 왕십리 뉴타운 1구역 분쟁 쟁점 분석 71
• 1. 조합설립인가 무효 쟁점 분석 71
• 2. 사업시행인가 무효 쟁점 분석 73
• 3. 관리처분인가 무효 쟁점 분석 75
• 제3절 왕십리 뉴타운 1구역 분쟁에 대한 법원의 판단 78
• 1. 조합설립인가처분에 대한 법원의 판단 78
• 2. 사업시행인가처분에 대한 법원의 판단 79
• 3. 관리처분계획인가처분에 대한 법원의 판단 80
• 4. 소결 80
• 제5장 비용분담 관련 분쟁 해결 방안 83
• 제1절 조합원 비용분담 내역 제시 여부 83
• 1. 비용분담에 관한 사항의 구체화 여부 83
• 2. 조합원 비용분담 산출방법 87
• 제2절 조합원 비용분담 분쟁 해결 방안 90
• 1. 제도개선을 통한 분쟁 해소 방안 90
• 2. 책임행정을 통한 분쟁 해소 방안 93
• 3. 주민부담능력 지원을 통한 분쟁 해소 방안 95
• 제6장 결론 및 연구의 한계 100
• 제1절 결론 100
• 제2절 연구의 한계 103
• 참고문헌 105
• Abstract 111