도시재정비사업의 공공관리제도 문제점과 개선방안 연구 = A Study on the Problems and Improvements of Public Management System in the Urban Redevelopment Projects

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 도시재정비사업에서 공공의 적극적인 개입을 통해 투명성을 확보하고, 소요되는 사업비용을 절감하고자 도입한 서울시 공공관리제도의 문제점과 개선 방안에 대한 연구이다. 공공관리는 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 시․도 조례가 정하는 정비 사업에 대하여 사업시행 과정을 지원하는 것이며 정비 사업을 공공 관리 하는 자를 공공관리자라고 한다. 공공관리제도는 18개 시범사업구역에서 시행중에 있으며, 2010년 7월 전면 시행될 예정이다. 본 연구는 시범사업구역의 사례를 분석하고, 도시재정비사업 관련 전문가와 시범 사업구역의 업무 수행 경험이 있는 정비 사업 전문 관리 업자를 대상으로 FGI(Focus Group Interview)를 하였으며, 정비 사업 전문 관리 업자의 의식을 조사하여 공공관리제도의 실무 과정에서 나타난 문제점을 도출하고 개선 방안을 제안하였다. 시범사업구역의 사례에서 공공관리제도는 공공의 적극적인 개입과 노력으로 주민 간 분쟁을 완화하여 사업기간을 단축하는 효과를 보여주었다. 그러나 사업 기간 단축의 효과는 일반적인 도시재정비사업과 비교해 보아야 할 필요성이 있었다. FGI에 참여한 전문가는 제도 도입의 정당성, 정비업자의 선정, 정비사업 절차개선, 운영자금 융자, 선거를 통한 임원 선출에 문제점이 있음을 지적하고, 개선 방안으로 공공관리제도의 주민의 선택권 부여, 정비업자 선정 기준의 현실화, 시공자 선정 방법의 개선, 현실적인 자금조달 방안 등을 제안하였다. 정비 사업 전문 관리 업자의 의식 조사에서 정비사업의 현실적인 절차 개선 방안을 도출하였다.
사례분석과 FGI, 정비 사업 전문 관리 업자 의 의식 조사를 통해 정리된 공공관리제도의 개선 방안은 다음과 같다. 첫째, 공공지원-민간주도 사업으로 이원화하여 공공개입의 정당성을 확보하여야 한다. 공적자금을 지원하는 공공관리제도는 주민의 요구와 구역의 상황에 따라 선택적으로 적용되어야 하며, 주민의 요구에 대한 자금 지원의 타당한 기준을 마련하여야 한다. 둘째, 공공관리자의 정비업자 선정 기준은 현실을 반영하도록 개선하여 실질적인 전문 인력이 정비 사업에 참여하도록 해야 한다. 셋째, 추진위원회와 조합의 안정적인 자금조달과 정비업자의 경영 환경을 개선하기 위하여 시공자를 사업 초기에 선정하여야 한다. 넷째, 정비계획은 주민의 사업 참여 의사를 반영하고, 저소득층과 세입자를 배려하여야 한다. 이를 위하여 민간 전문가로 구성된 컨소시엄을 구성을 제안하였다. 컨소시엄은 시공자, 설계자를 포함하여 개략적인 감정평가를 위한 감정평가사, 금융기관, 재무적 투자자, 전략적 투자자 등을 포함한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This research intends to ensure the transparency through the public heavy-handed approach in the Urban Redevelopment Project, and to improve the Seoul Public Management System problem that was introduced to reduce the wasted business cost. The public management provides the concessionaire process of maintenance project that is established by city and district ordinance to intensify the transparency of maintenance project and to enhance its efficiency, and the public manager of maintenance project is called as a public management. The Public Management System is in operation at 18 pilot project areas, which will be in operated since July, 2010.
This research analyzed the example of pilot project area, made FGI(Focus Group Interview) for the Urban Redevelopment Project related expert and Redevelopment Coordinator with work competency experience in business area, inquired into the Redevelopment Coordinator’s consciousness, extracted the problem appeared in the practical course of Public Management System, and proposed the improvement.
In the example of pilot project area, the Public Management System showed the effect that relieved the residential dispute and reduced the project period with the public heavy-handed approach and effort. However, the effect to reduce project period was needed to be compared with the general Urban Redevelopment Project. The expert participated in FGI indicated that it had problem the legitimacy of introduction of system, the selection of redevelopment coordinator, maintenance project process improvement, financing of operating loans, election of officer through, and it proposed to contribute the residential option of Public Management System with its improvement, to actualize the redevelopment coordinator selection basis, to improve builder selection mode, and to make realistic funding plan. In the Redevelopment Coordinator’s to inquire into consciousness, it extracted the realistic procedure improvement of maintenance project.
The improvement of Public Management System arranged through the analysis of example and the investigation of FGI and Redevelopment Coordinator’s consciousness is as following.
First, it is necessary to dichotomize with public indemnity-private initiative project, and to ensure the legitimacy of public intervention. The Public Management System that provides public fund should be optionally applied according to the residents’ need and situation of section, and it should prepare the reasonable basis of funding for the residents’ need.
Second, the public maneger’s Redevelopment Coordinator selection basis should be improved so it reflects the reality and the practical manpower joins in the Redevelopment project.
Third, it is necessary to select it in the beginning phase of builder’s project to improve the expo-promotion association’s stable funding and Redevelopment Coordinator’s management environment.
Fourth, the maintenance plan should reflect the resident’s project participation intention, and consider the low-income family and tenant. For this, it proposed the structured consortium by private expert. The consortium includes the appraiser, financial institution, financial investor, strategic investor for crude valuation including the builder, designer.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 흐름 4
• 제2장 공공관리제도 및 선행연구 검토 6
• 제1절 도입 배경 6
• 1. 정비사업 절차 개선 7
• 2. 정비사업의 투명성 확보 8
• 3. 정비사업관리제도의 문제점 방치 9
• 제2절 공공관리 정의 및 내용 11
• 1. 공공관리의 정의 11
• 2. 공공관리자제도 11
• 3. 공공관리 대상사업 13
• 4. 공공관리의 내용 15
• 1) 정비사업 절차 개선 15
• (1) 정비사업전문관리업체 15
• (2) 설계자 선정 15
• (3) 시공자 선정 15
• 2) 추진위원회 및 조합임원 선출 선관위 위탁 16
• 3) 정비사업 추진자금 융자확대 17
• 제3절 선행연구 고찰 및 차별성 21
• 1. 선행연구의 고찰 21
• 2. 연구의 차별성 25
• 제3장 사례분석 26
• 제1절 성수전략정비구역 26
• 1. 성수전략정비구역 현황 26
• 1) 성수전략정비구역의 한강공공성 재편계획 26
• 2) 대상지현황 29
• (1) 인구 및 세대수 현황 29
• (2) 세대원수 및 세입세대 현황 29
• (3) 토지이용현황 30
• 2. 시범사업지구 선정 배경 30
• 3. 예비추진위원회 구성 31
• 1) 예비추진위원회 임원후보자 선거 전자투표 도입 31
• 2) 예비추진위원회 임원후보자 등록공고 32
• 3) 예비임원후보자 등록 심사 32
• 4) 공명선거 실천대회 및 기호추첨 32
• 5) 예비추진위원회 예비임원 선거 공고 33
• 6) 선거관련 홍보 및 투표용지 33
• 7) 합동연설회 개최 33
• 8) 예비추진위원회 예비임원 투표 34
• 4. 조합설립추진위원회 동의서 징구 35
• 1) 추진위원 선정 35
• 2) 연번부여 동의서 명부 및 운영규정 작성 35
• 3) 동의서 징구 36
• 5. 추진위원회 승인 37
• 제2절 시범사업을 통해 본 공공관리제도의 가능성과 한계 37
• 1. 가능성 38
• 2. 한계 40
• 제4장 실증분석 43
• 제1절 FGI를 통한 공공관리제도 개선방안 도출 43
• 1. 개요 43
• 2. FGI 결과분석 45
• 1) 공공관리제도에 관한 질문 45
• (1) 공공관리자의 위탁 45
• (2) 정비업자 선정 45
• (3) 정비사업 절차 및 관리 개선 47
• (4) 선거관리위원회 위탁 49
• (5) 정비사업 추진자금 융자확대 49
• 2) 공공관리제도의 문제점과 쟁점에 관한 질문 50
• (1) 제도 도입의 정당성 50
• (2) 새로운 갈등 유형 발생 52
• (3) 추진위원회 및 조합의 자금조달 53
• 제2절 정비사업전문관리업자의 의식 조사 56
• 1. 개요 56
• 2. 답변자 분석 56
• 3. 의식 조사 결과분석 57
• 1) 공공관리자 업무의 위탁 관리 58
• 2) 정비업자 선정 60
• 3) 정비사업 참여업체 선정시기 개선 62
• 4) 추진위원회 및 조합임원 선출 선거관리위원회 위탁 65
• 5) 정비사업 추진자금 융자확대 66
• 제5장 공공관리제도 문제점과 개선 방안 68
• 제1절 공공지원-민간주도 사업으로 이원화 68
• 1. 공공개입의 정당성 68
• 2. 공공지원-민간주도 사업으로 이원화 68
• 제2절 절차 및 제도 개선 70
• 1. 정비사업전문관리업 제도 개선 70
• 1) 공공관리자의 정비업자 선정 기준 개선 70
• 2) 정비업자의 경영 환경 개선 70
• 2. 현실적인 자금조달 방안 71
• 3. 시공자 선정 방법 개선 72
• 제6장 결론 75
• 참고문헌 77
• 부록1 79
• 부록2 83
• ABSTRACT 88