최저주거기준 미달가구 해소방안에 관한 연구 : 서울시 영구임대아파트 입주사례를 중심으로 = A study on Solutions for the Housings Inferior to Minimum Housing Standard : Focused on the Tenants of Permanently-Leased Apartments in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

A Study on Solutions for the Housings Inferior to Minimum Housing Standard
― Focused on the Tenants of Permanently-Leased Apartments in Seoul ―

Hong, Seong Beom
Department of Real Estate
Graduate School of Urban Science
University of Seoul

Korean permanently-leased apartments are houses leased as a part of national housing welfare policy for low-income earners who can neither solve their housing matter by themselves even with their best effort nor hold even a minimum space for them. It is thought that such permanently-leased apartments have somewhat contributed to improvement and stability of entire housing situation by providing such low-income earners with better living facility than the ones where they resided previously.
However, their uniformed and narrow residing spaces were already issued when they were provided, and such issue is the biggest complaint made by the tenants who cannot move to another residing space from the permanently-leased apartments.
On the initial stage, the tenants did not complain much about their housing quality. As time went by and economy was growing bigger, the people's desire of good living was getting higher with richer lives. Then, the government's policy was also converted from the one focused on the number of provided houses to the one focused on improvement of quality level. In 2000, as a result, the government finally accepted the "minimum housing standard" system, an index that would make it possible to grasp the quality level of houses.
For this issue, Seoul government also surveyed 22,370 families residing in permanently-leased apartments in Seoul late in August, 2009. According the survey result, Seoul government announced that surprising 7,836 of them (35%) did not secure the space specified by the minimum housing standard. It was the first time that a local government suggested the necessity of improvement of quality level of permanently-leased apartments with particular statistical values.
The reason why such 35% of them did not secure the space specified by the minimum housing standard was because most of tenants of permanently-leased apartments were those who were not able to live by themselves including those who were supported by the government for basic living, the disabled, children with one parent and etc. That is, they kept staying there once they moved in even if the family members would increase due to marriage and making-birth or decrease due to children's separation from them after moving in. Thus, such families with few members were using bigger living space and bedroom than the living standard while such families with many members were rather using smaller living space and short of bedroom. There was a big deviation of living space.
The author, therefore, thought solutions for such unbalanced problem of living space should be needed. Then, I grasped the family composition types of the actual tenants by using the apartment tenants management cards (DB data) not used in the other existing studies and analyzed what caused the households inferior to the minimum housing standard and the number of them as well as their residence states.
The analysis result indicated that such families inferior to the living standard were cause by the condition that they should stay in the same places even with new family members after moving in. There were also other problems; no-consideration of story-allocation for the elderly and the disabled, and etc.
In addition, those who failed to be qualified as tenants were allowed to keep staying there without a particular action taken, so that more permanently-leased apartments should be supplied for new comers on the waiting list, which is a problem.
In this study, therefore, it is proposed that the tenants should be reallocated to the family-based living spaces suitable for family formation, silver stories should be designated for the elderly and the disabled to reallocate them onto low stories, how to support those who lost tenants' qualification so that they could secure independent living spaces, and how to reduce the cost of movement to and living in civil houses or other public leased-houses in short term.
In long term, it is suggested that the remodeling mixed method to integrate and divide the living space of individual family per story in order to secure the living space that is not yet enough. As a systematical background for this suggestion, I suggested revision of relevant laws to present more realistic solution for the families inferior to the living standard. This study is meaningful at this point.

Key Words: Permanently-Leased Apartment, Minimum housing Standard, Living Space Reallocation, Remodeling

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록

최저주거기준 미달가구 해소방안에 관한 연구
- 서울시 영구임대아파트 입주사례를 중심으로 -

서울시립대학교 도시과학대학원
부동산학 전공 : 홍 성 범
지 도 교 수 : 오 동 훈

우리나라의 영구임대아파트는 개인적으로 아무리 노력을 해도 주택문제를 스스로 해결할 수 없고, 최소한의 주거공간도 가질 수 없는 저소득 빈곤 계층에게 국가적 차원에서 주거 복지정책의 일환으로 제공된 임대주택이다. 이러한 영구임대아파트는 공급 이전에 거주했던 주거 환경보다 더 나은 주거시설을 제공함으로써 전반적인 주거수준 향상 및 안정에 어느 정도 기여했다는 평가를 받고 있다.
그러나 공급당시 제기되어온 단위세대 주거공간의 획일적 유형과 공간의 협소함에 대한 문제는 주거자립 능력 부족으로 인해 영구임대아파트에서 다른 주거공간으로 이주할 수 없는 입주자들에게는 가장 큰 불만 요소인 것으로 나타나고 있다.
입주 초기에는 주택의 질적 측면에서의 불만의 목소리는 작았으나 세월이 흐르고 국가의 경제규모가 커지면서 국민의 생활이 보다 더 윤택해지고 국민의 주거 욕구 또한 점차 상승함에 따라 정부의 정책도 주택의 물량 공급 중심에서 질적 수준 향상을 위한 방향으로 전환되면서, 2000년에 주택의 질적 수준을 파악할 수 있는 지표인 “최저주거기준” 제도를 도입하기에 이른다.
이와 관련하여 서울시에서도 2009.8월말에 서울시내 영구임대아파트 22,370가구를 대상으로 자체 조사한 결과, 최저주거기준 면적을 확보하지 못한 가구가 무려 7,836가구(35%)라고 발표함으로써, 지방자치단체로서는 처음으로 구체적 통계치를 들어, 영구임대아파트의 질적 수준향상의 필요성을 제기한바 있다.
이렇듯 최저주거기준 공간을 확보하지 못한 가구가 무려 35%에 이르는 것은 영구임대아파트 입주자 대다수가 기초생활수급자와 장애인, 모․부자 가정 등 자립 무능력자로서 입주 후 결혼․출산 등으로 인해 가족구성원이 늘어나거나 자녀들의 독립 등으로 가구원수가 줄어드는데도 한번 입주하면 동일 주거공간에서 계속 거주하고 있는데 따른 것이며, 이로 인해 가구원이 적은 세대는 주거기준보다 넓은 주거공간과 침실을 사용하고 있는데 비해 가구원이 많은 세대는 오히려 좁은 주거공간과 부족한 침실을 사용하고 있는 등 주거공간의 편차가 심하게 나타나고 있다.
따라서 본 연구에서는 단위세대 주거공간의 불균형 문제를 해결하는 방안이 필요하다고 판단되어, 기존 연구에서 이용하지 않았던 아파트 입주민 관리카드(DB자료)를 이용하여 실질적인 입주자의 가구구성형태를 파악하고 그들의 거주실태는 물론 최저주거기준 미달가구의 원인과 규모를 분석하게 되었다.
분석결과에 따르면, 입주 후 가구원이 늘어나도 동일 주거공간에서 계속 거주할 수밖에 없는 여건이 주거기준 미달가구의 발생 원인으로 나타나고 있으며, 노인이나 거동이 불편한 장애인에 대한 층별 배치가 고려되지 않고 있는 등의 문제점이 나타나고 있었다.
또한, 입주자격 탈락자에 대해 별도의 대책 없이 계속 거주토록 함으로써 새로 발생된 입주대기자를 위해 영구임대아파트의 공급물량이 계속 늘어나야 하는 문제가 발생되고 있었다.
그러므로 본 연구에서는 단기적으로는 가구구성형태에 적합한 단위세대 주거공간으로 입주자를 재배치하고, 거동이 불편한 노인과 장애인을 위한 전용 실버棟을 지정하여 집중 재배치하거나 장애인을 배려한 저층으로의 재배치 방안을 제안하였고, 입주자격 탈락자에 대한 주거자립 지원 방안을 제시하고, 민간주택이나 다른 공공 임대주택으로의 이주 및 주거비 부담 완화 방안을 제안하였다.
장기적으로는 부족한 주거공간 확충을 위해 棟別로 단위세대 주거공간에 대한 통합 및 분리방식인 리모델링 혼합방식을 제안하였다. 이러한 제안에 관한 제도적인 뒷받침을 위해 관련 법규개정을 제안함으로써 보다 실현 가능한 주거기준 미달가구 해소방안을 제시하였다는 점에서 이 연구는 의의를 가진다.
핵심주제어 : 영구임대아파트, 최저주거기준, 주거공간 재배치, 리모델링

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 및 내용 4
• 2. 연구의 방법 6
• 제2장 주거기준에 관한 이론적 배경 및 분석틀 7
• 제1절 주거빈곤과 최저주거기준 7
• 1. 주거빈곤 7
• 2. 최저주거기준 9
• 제2절 영구임대아파트 제도개요 15
• 1. 영구임대아파트 개념 15
• 2. 영구임대아파트 재고현황 15
• 3. 영구임대아파트 입주자 선정기준 17
• 4. 영구임대아파트 임대보증금 및 임대료 산정기준 19
• 5. 영구임대아파트 단위세대 공간구조 20
• 제3절 선행연구의 검토 및 분석틀 22
• 1. 선행연구의 검토 및 차별성 22
• 2. 연구의 분석틀 설정 25
• 제3장 영구임대아파트 주거실태 분석 27
• 제1절 영구임대아파트 입주실태 분석(SH공사 관리대상) 27
• 1. 입주자격 유형별 실태 27
• 2. 입주자격 유무실태 28
• 3. 가구원별 입주실태 29
• 4. 연령대별 입주실태 30
• 5. 평형별 입주실태 31
• 제2절 사례지역 조사를 통한 거주실태 분석 32
• 1. 사례지역 선정사유 32
• 2. 사례지역 특성 비교 33
• 3. 사례지역 거주실태 분석 43
• 4. 최저주거기준 미달가구 규모추정 63
• 5. 사례지역 거주실태 면담조사 결과 74
• 제3절 분석결과 및 시사점 75
• 1. 분석결과 75
• 2. 시사점 79
• 제4장 주거기준 미달가구 해소방안 81
• 제1절 가구구성형태에 적합한 주거공간 재배치 82
• 1. 가구원수에 적합한 주거공간으로 재배치 82
• 2. 노인과 장애인을 위한 실버棟 지정 배치 83
• 3. 장애인을 배려한 저층으로의 재배치 84
• 제2절 리모델링을 통한 부족한 주거공간 확충 85
• 1. 리모델링 공사계획(1안)- 단지 전체 리모델링 86
• 2. 리모델링 공사계획(2안)-棟別 세대통합 및 분리형 리모델링 86
• 제3절 영구임대아파트 관련제도 개선 88
• 1. 입주자격 탈락자 해소대책 88
• 2. 관련법규 개정 및 제도개선 89
• 제5장 결 론 90
• ♣ 참 고 문 헌 ♣ 93
• ♣ 부 록 ♣ 95
• ♣ ABSTRACT 105