주택재고량 변동에 따른 전세시장 변화에 관한 연구 : 서울지역 아파트 시장 중심으로 = Effect of variability of housing stock on chonsei price :Targeting apartment market in Seoul

국문 초록 (Abstract)

전세제도는 우리나라에서 이루어지는 독특한 임대차 제도로써 전세가격은 사실상 대한민국 국민들이 그 주택에 거주하는 실질적인 거주비용이다. 따라서 정부나 공공기관은 이러한 주거 시장의 안정 및 주거환경 개선 등을 위해 고심하고 있으며 이러한 맥락으로 공공임대주택, 보금자리주택, 장기전세주택, 뉴타운 지정 등을 통하여 실천하고 있다. 여기서 국민임대주택과 보금자리주택 그리고 장기전세 주택은 만성적인 저소득층 주거문제와 중산층의 주택 소유 및 임차 비용을 낮추어 주거 환경을 개선하는데 기여하였다. 또한 뉴타운 설정은 주거의 쾌적성을 높이고 주택 공급량을 늘리는 방향으로 진행하여 주거 복지 및 주거 안정성을 제고 하였다. 하지만 이러한 공공 중심의 공급 제도가 민간공급 축소라는 부정적 영향도 있었다. 이 논문에서는 수도권 중 전세가격이 비교적 크게 변동된 서울시내 시군구의 전세가격을 바탕으로 최근 7년간의 월별 시계열 자료를 이용하여, 실질적인 공급 및 주택 재고와 주변지역 아파트전세가격에 대한 효과를 실증 분석하고자 한다. 안정적인 주택재고량에 따른 전월세 가격의 안정화 조건을 분석한다면, 서민 주거 복지에 도움이 될 것이라 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Chonsei is a unique leasing contract made in Korea and chonsei price is in fact an actual residential fee for Korean people's staying in the house. Therefore, the government and public organizations are struggling for the stabilization of this residence makets and improvement of residential environments, and in this regard, they are working through public rental housing, loving nest housing, long-term rental housing and new town assignmnet. Here, public rental, loving nest and long-term rental housings contributed to improving residential environments by decreasing the chronical problem of low-income housing, householding of middle class and rental fees. Also, the new town assignment was proceeded to increase the pleasance of residence and house supply to re-consider residential welfare and stability. However, there was a negative consequence that this type of public supplying system curtailed private supply. In this paper, we want to empirically analyze actual supply, housing stock and the effects on rental fees of neighborhood apartments using monthly time series data for recent 7 years based on rental prices of si, gun and gu in Seoul-si which had relatively big rental price shifts in the metropolitan area. The analysis of stabilizing conditions of chonsei and monthly rental prices accompanied by steady amount of housing stock is expected to help common people's welfare.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 = 5
• 제1절 주택시장(housing market)에 관한 이론적 고찰 = 5
• 1. 주택수요 = 5
• 2. 주택공급 = 6
• 3. 주택시장균형 = 8
• 제2절 선행연구의 검토 = 9
• 1. 전세시장에 관한 고찰 = 9
• 2. 공공주택공급에 따르는 전세 시장 영향에 관한 고찰 = 11
• 3. 기존 연구와 본 연구와의 차이점 = 12
• 제3장 실증분석을 위한 모형정립 = 13
• 제1절 모형정립 및 가설설정 = 13
• 1. 전세가격 결정모형 = 13
• 2. 가설의 설정 = 14
• 제2절 분석방법 및 분석자료 = 15
• 1. 시계열 자료의 분석방법 = 15
• 2. 실증분석 방법 = 16
• 3. 분석자료 = 20
• 제4장 분석결과 = 22
• 제1절 지역별 전세가격 추이분석 = 22
• 1. 송파구 사례 = 22
• 2. 서초구 사례 = 24
• 3. 강동구 사례 = 25
• 4. 강남구 사례 = 26
• 5. 강북구 사례 = 27
• 6. 종로구 사례 = 29
• 7. 광진구 사례 = 31
• 8. 은평구 사례 = 32
• 9. 동대문구 사례 = 34
• 제2절 지역별 분석모형 추정결과 = 35
• 1. 송파구 분석결과 = 35
• 2. 서초구 분석결과 = 37
• 3. 강동구 분석결과 = 39
• 4. 강남구 분석결과 = 40
• 5. 강북구 분석결과 = 41
• 6. 종로구 분석결과 = 42
• 7. 광진구 분석결과 = 43
• 8. 은평구 분석결과 = 44
• 9. 동대문구 분석결과 = 46
• 10. 시군구별 분석요약 = 47
• 제5장 결론 = 49
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 = 49
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 50
• 참 고 문 헌 = 52
• ABSTRACT = 55