부동산 개발사업의 위험관리 방안 연구 : 재무적 투자자의 관점에서 부동산 관련 보험 및 보증방법을 중심으로 = (A) study on method of risk-hedge of real estate development

국문 초록 (Abstract)

부동산 개발사업의 참여자들에게 처해져 있는 위험들 중 재무적 투자자의 입장에서 PF 부실 위험을 감소시킬 수 있는 방안을 모색하고자 시작된 이 연구는 부동산과 관련된 보험 및 보증상품을 중심으로 이론적인 면에서는 선행연구를 통해 위험요인을 추출하고 실증적으로는 부동산과 관련된 보험 및 보증상품이 실제 개발사업에서 어떠한 형태로 구현되고 있는지를 검증하여 재무적 투자자의 PF 부실 위험을 감소시키는 보험 선택 평가 기준을 도출하고자 했다.
재무적 투자자의 PF대출 원리금의 손실의 감소를 위해서 보험상품 선택 시 선택 기준을 손해보험사 및 보증사 각 상품별 취급 사례(업계 공유자료)를 토대로 최대한 파악하였으며 그 내용은 다음과 같다.
첫째, 사업장 위치 및 사업유형에 따른 기준에서는 분양손실보험과 부동산보장가액보상보험(AVI)은 서울 및 경기도 지역에 집중되어 있는 것으로 파악되었는데 이는 사업유형에 과 밀접한 관계가 있는 것이라 할 수 있다. PF 금융보증은 주택개발 사업만을 취급하고 있어 서울과 같이 주택 분양률이 우수한 사업장은 보증취급까지 연결되지 않고 있으며, 분양손실보험의 사업유형은 주택, 업무시설, 상업시설을 취급하며, AVI는 주택, 상업시설, 레저시설, 공장 등 다양한 사업유형을 보이고 있는 것으로 나타나는데 이는 시장상황의 변동에 따른 분양 위험도가 큰 사업유형으로 서울 및 경기지역에서도 이를 반영하였기에 때문이다. 보험상품의 이용 경험이 있는 각 보증상품을 이용한 담당자들은 지역이 서울이면서 개발사업이 주택일 경우 적극 활용을 하겠다는 입장이다.
둘째, 시공사 시공능력 및 사업장 규모 따른 기준에서는 AVI에서는 800세대 이상이 45.4%로 가장 높게 나왔는데 이는 PF 금융보증이 2005년도 출시되어 2006년도부터 활성화 되었기에 2006년 이전에 가입한 AVI 사업장 대부분이 800세대 이상인 것으로 나타났다.
셋째, PF대출 기관에 따른 기준에서는 PF 금융보증 상품을 다루는 기관들은 제1금융기관을 선호하고 있다. 차이점은 같은 제1금융기관이라도 대한주택보증은 부산은행 등 지방은행이 가입한 경우가 46.1%이고 한국주택금융공사는 한 차례도 없는 것으로 파악되며, 분양보증보험 또한 제1금융기관을 선호 하는 것으로 나타났으나, AVI는 제1금융기관, 증권사 및 자산운용사에 대해서도 개방하고 있는데 증권사의 가입사례도 47.8%에 해당 하는 것으로 나타나고 있다. 금융회사 담당자는 보험상품 대비 PF 금융보증에 가입하는 것을 선호 하였는데 이는 보장 능력과 미분양에 따른 보험금 지급 및 보험료의 적정성이 큰 이유라 답하였다.
이러한 상품별 장·단점과 상품별 취급 사례를 통하여 사업장의 위치, 유형, 금융기관, 시공사의 시공능력에 따라 각 상품의 우호적인 현황을 파악 할 수 있었으며, 많이 분포된 순서에 따른 보험 선택 평가 기준은 다음과 같다.
첫째, 사업장의 위치가 서울 또는 경기도이면서 주택의 유형인 경우 PF대출을 제1금융기관에서 받아 시공능력 50위 이하인 시공사를 선정 시 한국주택금융공사의 PF 금융보증이 더 우호적이며, 50위∼100위는 대한주택보증의 PF 금융보증이 더 우호적으로 나타났으며, 100위 이상인 경우 양 사의 PF 금융보증 상품을 이용하는 것이 우호적으로 나타났다. 또한 주택외의 유형인 경우 PF 금융보증에서는 규정상 취급이 안 되므로 제외 대상이며, 제1금융기관과 제2금융기관 모두 시공능력 50위 이하인 시공사를 선정 시 분양손실보험이 더 우호 적이었으며, 50위 이상인 경우에는 AVI가 더 많이 분포된 것으로 나타났다.
둘째, 사업장의 위치가 광역시이면서 주택의 유형인 경우 PF대출을 제1금융기관에서 받아 시공능력 50위 이하인 시공사를 선정 시 대한주택보증의 PF 금융보증이 더 우호적인 것으로 보이며, 50위∼100위는 한국주택금융공사의 PF 금융보증이 더 우호적으로 100위 이상인 경우 양 사 모두 우호적으로 나타났고, 제2금융기관을 이용하면서 50위 이하의 시공사는 AVI로 확인되었다. 그리고 주택외의 유형인 경우 PF 금융보증은 규정상 제외 대상이며, 제1금융기관과 제2금융기관 모두 시공능력 50위 이상인 시공사를 선정 시 AVI가 더 우호적인 것으로 나타났다.
셋째, 사업장의 위치가 기타지역이면서 주택의 유형인 경우 PF대출을 제1금융기관에서 받아 시공능력 100위 이하인 시공사를 선정 시 한국주택금융공사의 PF 금융보증이 더 우호적인 것으로 보이며, 100위 이상인 경우는 대한주택보증의 PF 금융보증이 더 우호적으로 나타났다. 또한 주택외의 유형인 경우 PF 금융보증은 규정상 제외 대상이며, 제1금융기관과 제2금융기관 모두 시공능력에 상관없이 AVI가 더 우호적인 것으로 나타났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate development works intend to increase the value of the existing property and to create a value-added. The reinforcement of regulations upon real estate market by the government and global financial crisis both have led to an economic stagnation which caused a hugesocial problem. Thus, real estate PF(Project Financing) credit risk has become serious and the role of financial investors who play an important role in real property development business has been extremely weakened. It is quite essential tofind the way to reduce the PF credit risk from the perspective of financial investors among many risks which the real estate development business participants face. Thus this study tries to figure out the risky elements by a review study theoretically and to inspect how real estate related insurances and guaranty products realize in the real development business practically.
The present state of each product has been verified with merits and demerits in accordance with business place, type, financial agency and ability of construction companies. The evaluation standard of insurance selection is as follows according to the most widely distributing orders.
➀ In case that the business place is either Seoul or Kyunggi and the building type is a residential property, if PF loan is made from the first financial circles and the construction company is selected from 1∼50 ranked in constructing ability, Korea Housing Finance Corporation's PF financial guarantee is more favorable; and from 51~100 ranked, Korea Housing Guarantee Corporation's guarantee is more favorable; and beyond 100 ranked it shows both companies' guarantee goods are equally favorable to use. In case it is non residential ones, PF financial guarantee cannot be used for the restriction. To both the first financial circle and the second financial circle CI(Contingency Insurance) is more profitable when they select 1~50 ranked construction company.
➁ In case that the business place is metropolitan cities and the building type is a residential property, if PF loan is made from the first financial circles and the construction company is selected from 1~50 ranked in constructing ability, Korea Housing Guarantee Corporation's PF financial guarantee is more favorable; and from 51~100 ranked, Korea Housing Finance Corporation's guarantee is more profitable; and beyond 100 ranked it shows both companies' guarantee goods are equally favorable to use. When the second financial circle is used with 1~50 ranked construction companies, AVI is favorable. In case it is non residential ones, PF financial guarantee cannot be used for the restriction. To both the first financial circle and the second financial circle AVI is more profitable when they select beyond a 50 ranked construction company.
➂ In case that the business place is other than the above areas, and the building type is a residential property, if PF loan is made from the first financial circles and the construction company is selected from 1~100 ranked in constructing ability, Korea Housing Guarantee Corporation's PF financial guarantee is more favorable; and from beyond 100 ranked by Korea Housing Finance Corporation is more favorable. In case it is non residential ones, PF financial guarantee cannot be used for the restriction. To both the first financial circle and the second financial circle AVI is more profitable regardless of their constructing ability.
As shown in this study, because the insurance products and guarantee products that reduce the risk of financial investors are already many in number, whenselecting insurance and guarantee products it is noteworthy to remark that favorable selecting criteria are found in this study for risky management plan of real estate development business.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 구성 = 2
• 제 2 장 부동산 개발사업과 부동산 개발금융 = 3
• 제 1 절 부동산 개발사업 이론적 고찰 = 3
• 1. 부동산 개발사업의 개요 및 특성 = 3
• 2. 부동산 개발사업의 종류 = 5
• 3. 부동산 개발사업의 일반적 과정 = 7
• 제 2 절 부동산 개발금융 이론적 고찰 = 11
• 1. 부동산 개발금융의 개요 및 특징 = 11
• 2. 부동산 개발금융의 유형 = 14
• 3. 재무적 투자자의 부동산 개발금융 의사결정 요소 = 16
• 제 3 절 부동산 개발 및 개발금융의 위험 요소 = 19
• 1. 부동산 개발사업의 위험요소 및 선행연구 검토 = 19
• 2. 부동산 개발금융의 위험요소 = 27
• 제 3 장 위험을 저감시키는 보험상품 = 33
• 제 1 절 부동산 개발사업을 위한 보험 종류 = 33
• 1. 시행사의 위험을 저감시키는 보험 상품 = 34
• 2. 시공사의 위험을 저감시키는 보험 상품 = 37
• 3. 기타 위험을 저감시키는 보험 상품 = 40
• 제 2 절 재무적 투자자를 위한 보험 종류 = 42
• 1. 분양손실보험 = 42
• 2. 부동산보장가액보상보험(AVI: Assured Value Insurance) = 45
• 3. 프로젝트 금융보험(PF 금융보증) = 49
• 4. PF 금융보증과 AVI비교 = 53
• 5. 보험상품 이용 시 장·단점 분석 = 57
• 제 3 절 보험상품 운용 사례 및 유형별 특징 = 61
• 1. 보험상품 운용 사례 = 61
• 2. 사업장 유형별 보험 특징 = 75
• 제 4 장 재무적 투자자의 보험 선택 평가 기준 = 78
• 제 1 절 분양위험 관리 방안 = 78
• 1. 분양 제도 = 78
• 2. 분양위험 관리 방안 = 78
• 제 2 절 보험선택 평가 기준 = 81
• 1. 사업장 위치 및 사업 유형에 따른 기준 = 83
• 2. 시공사 시공능력 및 사업장 규모에 따른 기준 = 85
• 3. PF대출기관에 따른 기준 = 88
• 4. 보험상품 선택 평가기준 요약 = 89
• 제 5 장 결론 = 92
• 참 고 문 헌 = 97
• 부록(설문지) = 100
• ABSTRACT = 104