토지 과세평가의 수직적 형평성과 불평등도에 관한 연구 = (A) study on the vertical equity & inequality of tax assessment in land

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 토지에 대한 실거래가와 과세평가가격인 개별공시지가를 사용하여 과세평가의 수직적 형평성과 불평등도를 분석하고 과세평가 적정성을 제고하는데 있다. 분석대상 기간은 2006년부터 2008년까지이며 서울의 강남권역, 강북권역에 대한 실거래가 및 개별공시지가 자료 각각 3,586건을 사용한다. 연구는 다양한 회귀모형에 의한 과세평가의 수직적 형평성 분석, 분산계수 등에 의한 과세평가의 불평등도 분석, 과세평가 지니계수라는 새로운 과세평가 불평등 지표의 제안, 과세평가가격이 시장가격 등으로 현실화되는 경우 조세부담 차이분석 및 조세부담 증가 최소화를 위한 동등화 공정시장가액비율의 제시, 그리고 과세평가의 역진적 차이 원인 및 개선방안에 대한 전문가 설문조사 등으로 구성되며 연구결과는 다음과 같다.
첫째, 다양한 회귀모형에 의한 과세평가의 수직적 형평성 분석이다. PF, Cheng, IAAO, KP, Bell 모형을 이용하여 과세평가의 수직적 형평성을 분석한 결과 강남․강북권역 전체에서 분석대상 3개년 모두 KP모형을 제외한 나머지 모형에서 수직적 불공평이 있는 것으로 나타나고 그 양상은 역진적으로 나타난다. 권역별로는 강북권역이 강남권역보다 3개년 모두 더 역진적인 것으로 나타난다.
둘째, 분산계수 등에 의한 과세평가의 불평등도 분석이다. 분석결과 강남․강북권역 전체에서 분석대상 3개년 모두 분산계수나 변이계수에 의한 불평등도는 매년 비슷한 것으로 나타난다. 권역별로는 강북권역이 강남권역보다 분산계수나 변이계수가 3개년 모두 더 크게 나타나 불평등도가 심한 것으로 나타난다. 매매가격 구간별로는 매매가격이 작은 저가대에서는 강북권역의 불평등도가 큰 반면 매매가격이 큰 고가대에서는 강남권역의 불평등도가 큰 것으로 분석된다.
세째, 과세평가의 불평등도를 분석하고 모니터링하기 위한 과세평가 지니계수라는 새로운 불평등 지표의 제안이다. 과세평가 지니계수에 의한 과세평가의 불평등도 분석결과는 분산계수에 의한 분석결과와 매우 유사하면서 조금 더 민감하게 나타난다. 또한 분산계수 등은 평균이나 중위수의 크기에 영향을 받으며 수치의 의미를 해석하는데 어려움이 있으나, 과세평가 지니계수는 쌍대비교를 하기 때문에 극단치 값의 영향을 받지 않고 평균이나 중위수 차이의 집중을 피할 수 있으며 계수를 기수적으로 이해할 수 있다. 따라서 과세평가 지니계수는 과세평가의 불평등도를 분석하고 모니터링하는 지표로서 매우 유용할 것이다.
네째, 과세평가가격이 시장가격 또는 시장가격의 일정비율로 현실화되는 경우 조세부담 차이분석과 조세부담 증가 최소화를 위한 동등화 공정시장가액비율의 제시이다. 과세평가가격이 실거래가(또는 실거래가의 80%)로 현실화되는 경우 조세부담 증가 최소화를 위한 동등화 공정시장가액비율은 2006년 42.6% (53.3%), 2007년 40.2%(50.2%), 2008년 41.8% (52.2%)로 분석되어 각 연도 실제 적용된 공정시장가액비율 55%, 60%, 65%와 비교할 때 그 차이가 상당한 것으로 분석된다. 이러한 동등화 공정시장가액비율을 연도별, 권역별, 매매가격 구간별로 산출하여 관리하면 과세평가의 현실화 정도에 따른 공정시장가액비율 설정을 위한 정책적 판단에 도움이 될 것이다.
다섯째, 과세평가의 역진적 차이 원인 및 개선방안에 대한 전문가 설문조사이다. 과세평가의 역진적 차이 원인에 대한 감정평가사, 감정평가 관련 연구원 등 전문가 설문조사 결과 공시지가제도의 태생적 측면과 그에 근거한 표준지의 관행적 평가가 주요 원인인 것으로 추정된다. 또한 과세평가의 적정성 달성을 위한 개선방안(필요조치)에 대한 전문가 설문조사 결과 조세부담 증가를 최소화하면서 믿을 수 있는 실거래가를 충분히 활용하여 표준지를 정립된 적정가격으로 평가하여야 과세평가의 적정성을 달성할 수 있는 것으로 분석된다.
본 연구는 처음으로 실거래가를 사용하여 토지에 대한 과세평가를 실증분석한 것으로 과세평가의 수직적 형평성과 불평등도를 파악하는데 기여하는 바가 크다 하겠다. 또한 과세평가 지니계수를 과세평가 불평등도를 분석하고 모니터링하는 지표로 사용할 것을 제안하며 이를 연도별, 권역별, 매매가격 구간별로 산출하여 횡단면적, 시계열적으로 관리하면 과세평가에 대한 정책 수립에 도움이 될 것이다. 아울러 토지의 과세평가가격인 개별공시지가가 실거래가 등으로 현실화되는 경우 연도별, 권역별, 매매가격 구간별 조세부담 증가 최소화를 위한 동등화 공정시장가액비율을 산출하여 횡단면적, 시계열적으로 관리하면 과세평가 현실화 정도에 따른 공정시장가액비율 설정을 위한 정책적 판단에 도움이 될 것이다. 마지막으로 과세평가의 수직적 형평성과 불평등도에 대한 실증분석 결과 나타난 과세평가의 역진적 차이에 대한 원인과 개선방안에 대하여 전문가 설문조사 결과를 제시하고 있어 과세평가의 합리적 개선을 위한 정책을 입안하는데 기여가 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study aims at improving the appropriateness of tax assessment by means of empirical analysis of Tax Assessment in Land. Analysis periods of this study are from 2006 year to 2008 year, and datum of this study are the Seoul Kangnam sector & Kangbuk sector's officially delt land sales price & Officially Announced Land Price each 3,586 datum in 2006 ~ 2008 year.
First, the various regression analysis models used this study are PF, Cheng, IAAO, KP, Bell models. According to the empirical regression analysis of using the sales price data & Officially Announced Land Price in 2006 ~ 2008 year, we could find out regressive inequity in the land assessment except KP model during 3 years. Kangbuk sector's regressive inequity of tax assessment is worse than Kangnam sector's.
Second, the various inequality indexes used this study are RMD, COD, VAR, COV. According to the empirical inequality analysis of using the AR(Assessed Value/Sales price) in 2006 ~ 2008 year, We could find out considerably inequality in the land assessment during 3 years. Kangbuk sector's inequality of tax assessment is worse than Kangnam sector's.
Third, we suggest the another monitering index which name is TG (Tax Assessment Gini Coefficient). TG indicates the degree of the inequality in tax assessment using the AR. In addition, TG supplies the various interpretation rather than COD, COV etc. If TG is well managed yearly, regionally etc, it will be contributed the policy establishment about Appropriateness of Tax Assessment.
Fourth, in order to find the equalization rates multipling assessed value in land, we try to simulate the tax-burden under various conditions. Assuming the assessed value is equal to sales price(or sales price*.8), equalization rates multipling assessed value not to increase tax-burden are 42.6%(53.3%) in 2006 year, 40.2%(50.2%) in 2007 year, 41.8%(52.2%) in 2008 year. Actually appling rates multipling assessed value are 55.0 in 2006 year, 60.0% in 2007 year, 65.0% in 2008 year. We find the considerably difference between equalization rates and actually appling rates multipling assessed value during 3 years. So it will be used policy variables with the degree of tax assessment.
Fifth, in order to find the main causes of regressive difference in realization ratio of Officially Announced Land Price and its policy implications on the realization of Officially Announced Land Price, we try to survey expert-questionnaire by appraisers and researchers. Major findings of expert-questionnaire research is as follows : The main causes of regressive difference in realization ratio of Officially Announced Land Price are estimated the low level of realization at the initial stages of land assessed system, the low level assessment by certified appraisers in every year, and the regressive type at the initial stages of land assessed system. Its policy implications on the realization of Officially Announced Land Price are to overcome the initial stages limitation of land assessed system and to keep up the appropriate evaluation of Officially Announced Standard Land Price in every year. We can suggest that the most important things in realization of Officially Announced Land Price are accumulation․management of credible sales price & announcement of time-adjusted sales price index, formulation of concept about Officially Announced Market Land Price, and minimization of tax- burden increase.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구방법 및 범위 = 5
• 제3절 선행연구 검토 = 7
• 제4절 연구체계 = 14
• 제2장 과세표준의 합리적 산출에 대한 이론적 고찰 = 17
• 제1절 조세평등주의 = 17
• 제2절 과세평가의 적정성 = 22
• 제3절 과세평가의 수직적 형평성 검증모형 = 27
• 제4절 과세평가의 불평등도 측정지표 = 33
• 제3장 과세표준 산정 체계 = 37
• 제1절 부동산 조세 체계 = 37
• 제2절 과세평가 = 38
• 제3절 과세표준 산정 = 44
• 제4장 토지에 대한 과세평가 실증분석 = 51
• 제1절 분석자료 = 51
• 제2절 과세평가의 수직적 형평성 분석 = 55
• 제3절 과세평가의 불평등도 분석 = 77
• 제4절 동등화 공정시장가액비율의 분석 = 89
• 제5장 토지 과세표준의 합리적 개선방안 = 106
• 제1절 과세평가 저해요인 분석 = 107
• 제2절 과세평가의 개선방안 = 115
• 제3절 과세표준 산정의 개선방안 = 124
• 제6장 결론 = 128
• 참고문헌 = 133
• 부록 = 141
• ABSTRACT = 146