주택재개발사업의 주거세입자 이주대책에 따른 의식조사 분석 : 서울특별시 은평구 주택재개발사업을 중심으로 = (The) Research Study on the Consciousness of the Measure for Tenants' Miigration in the Housing Redevelopment Project

국문 초록 (Abstract)

의·식·주의 하나인 주택은 우리들의 주거공간이고 생활공간이며 문화공간으로서의 역할을 하고 있다. 그러나 건축한지 30여 년이 지나게 되면 물리적, 기능적으로 급격히 노후화가 진행된다. 따라서 주택을 다시 신축하거나 리모델링하지 않으면 매우 열악한 주거환경이 되기 때문에 정비사업을 통해 환경을 개선할 필요성이 제기된다.
정비사업 중 주택재개발사업지구는 토지 등 소유자와 세입자가 함께 공유하는 주거공간으로써 생활의 터전이지만 대부분 사업방식이 기존 거주자의 요구에 부합하여 개발하기보다는 개발이익을 최대화하는 데에 초점이 맞춰져 있어 토지 등 소유자는 소유자로서의 권리주장만 하고, 저소득층으로 분류되는 세입자 이주문제는 뒷전으로 하여 사회문제로 대두되고 있다. 특히 토지·건물소유자에게는 현금청산을 통하여 토지·건물보상을 해주거나 아파트분양권 부여 등 이주대책을 하고 있는데 반하여, 주거세입자에 대하여는 공공임대아파트 입주권, 주거이전비, 동산이전비 지급 등을 이주대책으로 시행하고 있으나 세입자들은 더 많은 보호대책을 요구하고 있어 사업추진과정상 문제점이 발생하고 있다.
따라서 본 연구에서는 서울특별시 은평구 응암동 1,2,3구역의 주택재개발정비사업구역을 중심으로 향후 발생할 세입자 이주문제를 파악하기 위해 주거세입자 이주대책에 따른 의식조사와 세입자가 자신에 대한 이주대책을 얼마나 알고 있으며 어떤 대책이 필요한지 등에 대해 실증조사 분석을 한바 다음과 같은 결과를 얻었으며 개선방안을 제시하고자 한다. 첫째, 주거세입자의 주택재개발사업에 대한 인식 차이는 응답자의 과반 수 이상이 주택재개발사업에 대한 인식을 제대로 이해하지 못하고 있었으며, 사업진행시 알고 싶은 내용은 대부분 주거이전비를 궁금해 하고 있었다. 또한 소득이 아주 낮거나 높을수록 임대아파트 입주평형을 알고 싶어 하는 것으로 나타났으며, 사업진행 시 법적권리 인지의 차이에서도 대부분 세입자가 법적으로 보장된 세입자 권리에 대해 정확히 인지하지 못하고 있었다. 특히, 연령이 높을수록, 학력이 낮을수록, 소득이 낮을수록 더 모르고 있어 사업초기부터 이들에 대한 자세한 교육‧홍보를 위한 제도적 장치가 필요한 것으로 나타났다. 따라서 주택재개발사업 추진과정에 추진위원회 또는 조합 임원들에 대한 법적의무교육이 선행되어야 하며 토지 등 소유자는 물론 세입자까지도 사전교육이 필수적으로 필요하다. 둘째, 주거세입자의 이주 희망지역의 차이에서는 대부분 인근지역 또는 같은 구에 이주를 희망하는 것으로 나타났으며, 사업 후 거주여부의 차이에서도 대부분 재입주하고 싶은 것으로 나타나 세입자들의 재정착 의지가 강한 것을 알 수 있었다. 또한 세입자의 재 입주 시 가장 큰 고민의 차이에서는 임차보증금 문제이며 입주 후 관리비 문제도 큰 고민으로 나타났다. 따라서 주택재개발사업 추진시 세입자의 임시 거주지역을 인근지역의 다른 정비사업 완료구역이 있다면 이를 먼저 이용하는 문제를 연구할 필요가 있다. 또한 주택재개발사업으로 신축되는 세입자 입주주택은 이들이 거주하는데 필요한 최소 분양면적을 파악하고 신축‧공급하면 관리비도 최소화될 것이며 입주하는 주택에 대하여는 정비사업 기금제도를 통한 입주용 융자제도를 시행한다면 이들이 재 입주하는데 큰 도움이 될 것이다. 셋째, 세입자의 세입자 이주대책에 대한 법적권리 인지의 차이에서는 대부분의 세입자가 법적으로 보장된 세입자 권리에 대하여 정확히 인지하고 있지 못하다는 것을 알 수 있으며 특히, 연령이 높을수록, 학력이 낮을수록, 소득이 낮을수록 더 모르고 있다는 것을 알 수 있었다. 또한 이주 시기는 대부분 주거이전비와 임대주택입주권이 확정되면 이주할 것으로 나타났으며 법원의 강제집행에 의해 이주할 것이라는 세입자도 일부 타나나 소수이기는 하지만 사업진행에 커다란 장애요인으로 작용할 수 있음을 알 수 있었다. 따라서 주택재개발사업 구역에 거주하는 세입자에게 법적으로 보장된 세입자 권리에 대하여 정확히 인지할 수 있도록 홍보‧교육이 필요하며 이를 추진위원회 또는 조합이 이행할 수 있도록 강제규정 내지 의무규정을 신설할 필요가 있다. 넷째, 주택재개발사업제도 개선요구 및 정부의 정책 분석연구에서 건물주 책임강화를 위해 건물주인도 세입자 보상금 일부를 부담케 하는 정부정책에 대한 견해 차이에서 건물 주인도 일부를 부담하는 것이 당연하다는 의견과 조합이 부담해야 한다는 의견이 대등한 것으로 나타났다. 사업완료 후 사업시행이전 토지 등 소유자나 세입자의 재정착시 필요한 정책의 차이에서 세입자에게 공공임대아파트 분양권은 물론 일반 분양아파트 분양기회도 주어야 한다는 의견과 세입자가 보증금 문제로 재 입주하지 못할 경우 정부가 장기저리 융자를 알선해야 한다는 의견 그리고 공공임대아파트를 더 확대하여 세입자 모두를 입주시켜야 한다는 의견이 나타났다. 따라서 재개발사업의 제도개선에서 건물주인도 세입자 이주대책에 일부 책임을 부담하게 된 것은 다행스러운 일이며 세입자에게도 일반 아파트 분양 물량이 남아 있을 경우 우선 분양 권리를 부여하는 것을 고려해 볼 필요성이 있다. 또한 세입자가 보증금 문제로 재 입주하지 못할 경우 주택을 구입할 때처럼 정비사업 기금을 통한 장기저리 융자제도를 시행할 필요성이 있다.
이상과 같이 본 연구에서는 주택재개발사업구역에서 주거세입자에 대한 의식조사를 통해 문제점을 연구하였으나 이는 단순히 표면에 나타나는 의식적 문제일 뿐 세입자 대책과 이주문제가 현실적으로 다가 온다면 또 다른 형태의 문제로 나타날 수 있다. 최근 다행스러운 것은 서울특별시의 경우 2010년 7월부터 주택재개발사업 추진과정상 여러 가지 나타나는 문제점들 중 정비업자 선정문제와 설계자, 시공자의 선정과정에서 발생하는 추진위원회 또는 조합과의 유착비리 문제를 근절하기 위하여 공공관리제도를 시행한다. 하지만 세입자 이주문제는 생존권과 결부된 문제로 지역별로 여건이 달리 나타날 수 있어 현 상태의 법적보장 세입자 이주대책에 대하여 지속적 홍보‧교육과 연구가 필요하다. 본 연구는 서울특별시 은평구 응암동 1,2,3 주택재개발사업구역에서 주거세입자를 중심으로 세입자 이주문제를 연구하였으나 주택재개발사업은 지역별로 여건이 달라 다양한 지역에서 다양한 연구가 이루어져야 하지만 한정된 지역에서 연구한 점이 아쉬움으로 남는다. 또한 주택재개발사업은 추진과정상 관련 업체간에 이해관계가 얽혀있는 사업으로 소유자는 물론 주거세입자와 상가세입자를 비롯한 정비업체, 설계자, 시공자까지도 포함한 문제점들이 대두될 수 있어 다양한 지역에서 다양한 문제점들을 해결하기 위한 연구가 계속되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing, one of food·clothing·shelter, performs a role as our residential space, living space and cultural space. But if thirty years have elapsed since housing was built, it has become deteriorated physically and functionally with rapidity. Accordingly, unless housing is newly built again or remodelled, the need is raised to improve the residential environment through the improvement project because it leads to the very poor residential environment. Therefore, this study attempted to conduct the survey on the consciousness of the measure for tenants' migration and an empirical analysis of how well they know the migration measure and what measure to take for them in order to identify the problem of tenants' migration which would occur in the future with a focus on the housing redevelopment improvement project in the 1st, 2nd and 3rd districts of Eungam-dong Eunpyong-gu Seoul. As a result, the following findings were obtained:
First, more than the majority of the respondents did not properly understand the housing redevelopment project in relation to the difference in the consciousness of the housing redevelopment project among tenants. Most of them wanted to know about residential removal expenses in relation to the progress of the project.
Second, it was found that most of the tenants wanted to move to adjacent areas or the same district in relation to the difference in the area where residential tenants wanted to move. And it was found that most of them wanted to resettle in the redeveloped area in relation to the difference in whether to resettle after the project. This shows the strong will for tenants to resettle in the redeveloped area.
Third, it was found that most of the tenants did not have an accurate knowledge of legally guaranteed tenant rights in relation to the difference in the knowledge of legal rights about the measure for tenants' migration.
Fourth, analysis of demand for the improvement of the housing redevelopment project and government policy showed that half of the tenants presented the opinion that building owners should bear some of the compensation for tenants and the rest of them presented that the redevelopment association should bear it in relation to the difference in the opinion of government policy that building owners should pay some of the compensation for tenants in order to reinforce their responsibility. It was found that there was a difference in the policy needed for former landowners or tenants to resettle in the redeveloped area after the completion of the project. One opinion is that tenants should be provided with the right to purchase the public rental apartment or an opportunity to purchase apartment houses. Another is that government should help tenants get the long-term low-interest loan in case they cannot resettle because of the problem of the deposit. And the final one is that all the tenants should be allowed to resettle in the redeveloped area by expanding public rental apartment housing more. As mentioned above, this study attempted to investigate the problem of the housing redevelopment project through the survey of tenants' consciousness. This is simply the conscious problem emerging on the surface. If the problem of the measure for tenants and their migration comes to a forefront in reality, it may appear as another form of problem. Fortunately, the public management system has recently been executed to eradicate the several problems occurring in the process of promoting the housing redevelopment project in Seoul since July 2010, such as the problem of selecting the improvement firm, the problem of the corruption of the cozy relations between the promotion committee and the association in the process of selecting the designer and the construction company. But the problem of tenants' migration may appear different by region because it is closely related to the right to live. Therefore, it is necessary to continue to provide education and publicity about legally guaranteed measure for migration of tenants.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 선행연구와 시사점 4
• 1. 선행연구의 검토 4
• 2. 시사점 9
• 제2장 정비사업의 일반적 고찰과 세입자대책 10
• 제1절 정비사업의 일반적 고찰 10
• 1. 정비사업의 개념 10
• 2. 정비사업의 종류와 절차 11
• 3. 정비사업의 필요성 14
• 제2절 주택재개발사업의 일반적 고찰 14
• 1. 주택재개발사업의 개념과 의의 14
• 2. 주택재개발사업의 분류 15
• 3. 주택재개발구역의 지정요건 17
• 제3절 우리나라의 주택재개발사업 세입자대책과 외국의 세입자대책 18
• 1. 우리나라의 세입자대책 18
• 2. 외국의 세입자대책 23
• 3. 시사점 26
• 제3장 주택재개발사업의 현황분석 28
• 제1절 서울특별시 주택재개발사업의 현황분석 28
• 1. 주택재개발사업 시행현황 28
• 2. 주택재개발사업 연도별 시행현황 28
• 3. 주택재개발사업 시행방법상의 현황 30
• 4. 자치구별 주택재개발 구역 수 및 면적현황 31
• 제2절 서울특별시 은평구 주택재개발사업 현황분석 32
• 1. 주택재개발사업 현황 32
• 2. 주택재개발사업 추진현황 34
• 제3절 응암동 주택재개발사업 제1.2.3구역 추진현황 41
• 1. 현황분석 41
• 2. 계획분석 42
• 제4절 시사점 44
• 제4장 주거세입자 이주대책에 따른 세입자의 의식조사 실증분석 46
• 제1절 설계조사의 개요와 분석방법 46
• 1. 설계조사의 개요 46
• 2. 분석방법 46
• 제2절 주거세입자 이주대책에 따른 의식조사 분석 47
• 1. 주거세입자의 일반적 특성 분석 47
• 2. 주거세입자의 주택재개발사업에 대한 인식과 주거현황 분석 49
• 3. 주거세입자의 주택재개발제도 개선요구 및 정부의 정책 분석 95
• 제5장 결론 102
• 참고문헌 105
• 부록 110
• Abstract 118