도시개발에서 거주민의 재산권 보호

국문 초록 (Abstract)

국문요약

2000년대의 도시개발은 도시 재생과 주거환경개선을 위해 이루어지고 있다. 더불어 활발한 재태크를 동반하므로 사업시행의 사업성과 함께 기존 거주민의 재산권의 보장이 중요한 문제로 대두 되었다. 본 논문은 「도시개발 법」에 의해 도시개발을 하며, 토지 등을 제공한 자의 재산권가치보장을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상을 위한 법률」에 의해 보상을 실시한 인천시 가정지구를 사례로 연구하였다.
「도시개발 법」은 사업의 범위, 절차 등을 주로 포함하고 있을 뿐, 개발에 따른 재산권 보장에 관한 사항을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하도록 하고 있다. 이로 인해 시행자는 재산평가와 손실보상과 공급에 대하여 전적으로「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 이주대책을 수립하게 된다. 이 법에 의하면 시행자는 보다 유리한 기준일 등을 선택하여 거주민의 재산권에 대한 선정과 평가᛫ 보상을 할 수 있다.
가정지구 도시개발 사업은 수용᛫사용방식이고, 공영사업이며, 지정자가 시행자이고, 또 한 시행자는 보상전문기관이다. 비전문가인 거주민이 객관적이고, 「헌법」이 보장하는 정당한 재산권의 가치보장이 되는 보상을 받게 될 수 있을지에 대해 생각하게 한다. 법에 의한 개발 절차는 행정청이 필요에 의해 신청하고, 행정청의 필요인정에 의해 지정되면 개발이 진행된다. 거주민은 정든 거주지를 떠나 대거 이주를 해야 하고, 법률의 미비로 시행자의 내규, 예규 등에 의해 거주민의 재산권내용이 결정되고, 평가되어지고, 제한되는 사례들이 있는 것이다. 「도시개발 법」이 명확하게 규정하지 않은 이주대책기준일과 이주대책에 관한 기준, 보상가격의 평가기준일, 주택 등의 공급에 관한 가격기준, 공급기준, 감정평가방법 등이 거주민의 재산권에 불리하게 작용하고 있음을 알 수 있었다. 시행자는 거주민과 협상을 하여 최소의 보상을 시도하고, 비전문가인 거주민은 「민법」이 정한 재산권을 확보하기 위한 적극적 행동을 해야 하는 피해도 발생한다.
「헌법」에서 국가는 주택공급에 관한 정책으로 주거의 안정을 기할 수 있도록 해야 한다고 하고, 안전하고 쾌적한 주거를 안정적으로 할 수 있게 보장해야 한다고 규정하였지만, 도시개발로 인한 거주민의 거주이전은 많은 피해를 가져오게 한다. 공공의 하나인 사업시행구역주민의 주거안정을 해치는 현재의 도시개발은 최소한으로 축소되거나 변경᛫포기 한다고 본다. 도시개발은 원거주민의 재산권을 기본적으로 보장하는 바탕위에 계획되고 실시되어야 한다. 법률에 의해 국민의 재산권은 보장되고 그 내용과 한계가 법률로 정해 제한 될 수 있어야 한다. 「도시개발 법」은 적극적으로 필요한 부분을 정정, 개정, 보완될 수 있을 것이다. 그러한 바람으로 법률의 개정을 위한 제안을 하였으며, 거주민의 정당한 재산권보장을 실현하고, 모든 도시개발 관련법의 목표인 쾌적한 주거환경과 안정된 생활을 보장하는 도시재생을 이룩하는 도시개발정책이 이루어지길 소망한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

The protection of property right in urban development

By Min Yang-ki
Major in Management of Real Estate
Graduate School of Business Administration
University of Incheon

The urban development in 2000s is being made for urban regeneration and improvement of residential environment. Along with investment techniques, the issues of virtual concern are the business profitability and the right of property protection for the original local residents in that area. This paper is a study based on the case of Gajung area in Incheon. In this case, the compensation are already enforced the compensation to the landowners who supplied their (buildings and) land for city development by the laws for the land purchasing and compensation of public works.
Urban development laws just contained the business range and procedures. The details related to compensation for the right of property protection in urban development should be applied by the laws of the land purchasing and compensation for the public works. Therefore, the law enforcement party is making the migration policy, which contains property evaluation and compensation for their property losses entirely by the laws for the land purchasing and compensation for public works. According to this law, the enforcement party can execute the compensation and valuation for the local residents' right of property protection in a better position by selecting the favorable standard date.
Urban development in Gajung area is a public work and it is making by the expropriation & use. The authorized party and enforcement party are same and also the enforcement party is the specialized facilities for compensation. Therefore, we wonder if the local residents who are mostly generalist could get compensation by their objective and proper right of property protection guaranteed by the constitution. The development procedure is applied, assigned and started only by local administration. In this case, all local residents have to leave their beloved residential place. And there are many cases which the right of property protection for the local residents might be decided, evaluated and restricted by the enforcement party's rules or regulations due to deficiency of the laws. We can recognize that the urban development laws are not so clear in standard date, standard of the migration policy, standard in price, and standard in supply, estimated value and evaluation method that those are turned against them. To precede urban development, the negotiation is needed for the both enforcement party and local residents. However, in the middle of the negotiation the damage of the local residents can happen to get their right.
Government must stabilize for people with the safety in residence in the constitutional law to sure the safety in residence by the policy of housing. Even a safe and pleasant residence is guaranteed by the law, they will have much damage in migration of local residents due to urban development. Therefore, the urban development which is harmful for the original local residents' housing stability must be minimized as possible. The urban development should be planned and preceded with the guarantee of right of property protection for the original local residents. The right of property protection should be guaranteed and restricted in the contents and limits by the laws.
The urban development law can be corrected and improved positively in the required parts. This paper is proposed for the correction and improvement of the related laws. And we hope that the policy will be achieved in the direction of protecting for the right of the property protection to execute the pleasant residential environment and guaranteed housing stability which is the goal of all the related laws of urban development laws and it is urban regeneration.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 국문요약
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 목적 1
• 제 2 절 연구의 방법 및 내용 2
• 제 2 장 선행연구 및 근거법령᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫4
• 제 1 절 선행연구᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫5
• 제 2 절 도시개발 및 재산권에 관한 법령᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫8
• 1. 도시개발에 관한 법령᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫8
• 2. 재산권에 관한 법령᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫38
• 제 3 장 거주민의 재산권에 관한 법령᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫64
• 제 1 절 도시개발 법᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫64
• 1. 사업의 지정과 시행᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫64
• 2. 거주민의 재산권에 대한 대책᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫66
• 3. 이주대책 등에 관한 기준일᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫70
• 제 2 절 도시재정비 촉진을 위한 특별 법᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫70
• 1. 재정비 촉진지구의 지정요건 완화᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫71
• 2. 주택건설규모와 비율᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫72
• 3. 임대주택 건설 등᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫᛫&#