토지 공시지가와 실거래가격 차이의 요인 연구 : - 구미시 사례 -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The object of this study is to analyze demonstratively the differences between the public announced individual land price(PAILP) and the real transaction land price(RTLP) by sampling Gumi-si, Gyeongsangbuk-Do and to analyze statistically what variables influence on.

The time range of the study is PAILP and RTLP in 2007 and the space range of the study is Gumi-si, Gyeongsangbuk-Do. For doing this analysis, I used PAILP and RTLP of 491 lots.

This study is to analyze influential variables on the differences between PAILP and RTLP; first, I conducted the one-way ANOVA analysis assuming the differences between the PAILP and the RTLP as a dependent variable, second, I conducted Scheff analysis(multiple comparing analysis) to find concrete factors that influenced the difference between the PAILP and the RTLP.

As a result of the analysis, the zoning influenced highly PAILP and RTLP. The size of influence to the difference between the PAILP and the RTLP comes out Natural green zone> 2nd residential zone> General Commercial zone> Productional green zone> 1st residential zone> Semi industrial zone orderly. Second, present land usage condition influences highly the difference between the PAILP and the RTLP. The difference is influenced with most highly "farm land" that is the lowest land price level. Third, the difference between the PAILP and RTLP is not influenced with the land improvement factor. Fourth, the road width influences PAILP, RTLP, and the difference between the PAILP and the RTLP. In PAILP, the PAILP is increased as the road width increases. But in RTLP, the price level of “12～25m-width-road” is higher than “larger than 25m-width-road”. In the difference between the PAILP and the RTLP, the order of the difference ratio comes out “lower than 8m-width-road”> “12～25m”> “8～12m”> "larger than 25m“. This means that road width factor must be focused on intrinsic attribute - improvement availability - in the study on the difference between the PAILP and the RTLP. This is the difference of the study on individual PAILP, RTLP.

The difference ratio is highest natural green zone in zoning and farm land in present land usage condition factor. This shows that the expectation value on the improvement availability is included in the RTLP. Synthetically, the zoning, present land usage condition and road width influenced highly PAILP, RTLP and the difference between the PAILP and the RTLP. So, these factors must be carefully considered when estimating PAILP.

Key words : PAILP, RTLP, differences between the PAILP and the RTLP, one-way ANOVA analysis

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 공시지가, 실거래가격, 공시지가와 실거래가격 간의 가격 차이에 영향을 미칠 수 있는 요인들 중에 어느 요인에 의해 어떠한 차이가 나고 있는지를 경상북도 구미시를 사례지역으로 실증적인 분석을 하고 통계적으로 해석해 보고자 한다.
연구의 시간적 범위는 2007년 사례지역의 실거래사례 및 개별공시지가를 기준으로 하며, 공간적 범위는 구미시 도시단위(동지역 전체)의 실거래사례 491개를 대상으로 분석 및 해석하였다.
본 연구는 구미시의 공시지가․실거래가격․공시지가와 실거래가격 간의 가격 차이(지가격차율)에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 첫째, 공시지가와 실거래가격 간의 지가격차율을 종속변수로 하여 일원배치분산분석을 실시하고, 둘째, 구체적인 지가격차율 차이에 영향을 주는 원인을 찾기 위해 다중비교분석을 실시하였다.
분석결과 첫째, 용도지역은 공시지가와 실거래가격에 많은 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 지가격차율에 미치는 영향은 자연녹지지역>제2종일반주거지역>일반상업지역>생산녹지지역>제1종일반주거지역>준공업지역의 순으로 나타났다. 둘째, 이용상황은 용도지역과 마찬가지로 공시지가와 실거래가격에 많은 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 지가격차율은 지가수준이 가장 낮은 농경지에서 가장 높게 나타났다. 셋째, 공시지가와 실거래가에 영향을 미칠 것으로 예상되었던 개발유무는 공시지가와 길거래가격에 대한 회귀분석에서는 가격에 많은 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 넷째, 도로조건별 비교에 있어서는 공시지가, 실거래가격, 지가격차율 모두 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그러나 공시지가의 경우는 도로 폭의 크기에 따라 가격수준이 결정되나, 실거래가격에서는 ‘중로’일 때에 오히려 ‘대로 이상’보다 가격수준이 높다. 지가격차율은 세로이하> 중로> 소로> 대로의 순서로 그 수준이 나타난다. 이는 지가격차율의 변수로써 도로조건을 분석할 시에는 공시지가 및 실거래가격과는 다른 내재적 속성에 대한 검토가 필요함을 시사한다고 보여진다.
가격격차율은 용도지역에서는 자연녹지지역, 이용상황에서는 농경지가 크게 나타났다. 이는 개발가능성에 대한 기대가치가 실거래가격에 포함된 것으로 판단된다. 이는 구미시의 용도지역, 이용상황, 도로조건은 공시지가 및 실거래가격에 상당히 영향이 있는 것으로 추정되어, 공시지가 산정시 더욱 신중히 고려되어야 할 것으로 보인다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 제2장 공시지가 산정 및 토지평가의 이론적 검토 4
• 제1절 공시지가 4
• 제2절 토지가격 형성이론 16
• 제3절 선행 연구 검토 25
• 제3장 토지가격 조사의 표본선정과 지가조사 27
• 제1절 토지가격 실거래사례의 표본선정 27
• 제2절 지가격차율 정의와 조사방법 29
• 제3절 표본지의 특성 31
• 제4장 공시지가와 실거래가격의 비교분석 36
• 제1절 공시지가와 실거래가격의 비교 36
• 제2절 토지특성과 비교 38
• 제5장 공시지가와 실거래가격간 차이의 요인 분석 43
• 제1절 지가수준과 지가격차율의 관계성 43
• 제2절 토지특성과 관계성 44
• 제6장 결론 54
• 참 고 문 헌 57
• 영 문 초 록 58