주택시장 구조변화와 주택정책 비교분석에 관한 연구 : 외환위기와 금융위기를 중심으로 = Comparative analysis of structural changes in housing market and housing policies : focused on foreign exchange crisis and global financial crisis

국문 초록 (Abstract)

최근 주택시장은 미국 발 서브프라임 모기지 사태에 따른 세계 금융경색의 영향으로 극심한 침체를 경험하고 있으며 분양시장의 급격한 위축으로 미분양 적체가 급증하는 등 시장 기능이 제대로 작동하지 않고 있다. 현 주택시장의 위기는 지난 1997년 외환위기 이후 상황과 유사하나 침체의 원인이나 주택시장 및 거시경제의 세부 상황에서 차이가 있어 보인다. 본 논문에서는 주택시장 구조 변화를 분석하고 양 위기의 비교를 통해 현 주택시장 위기를 극복할 수 있는 정책 방향을 제시하고자 한다.
주택시장 구조변화를 검증하기 위해 주택가격을 종속변수로 하는 저량-유량 모형(Stock-Flow Model)을 설정하여 구조식을 추정하였으며 이를 토대로 차우검정(Chow Test) 혹은 차우 예측검정(Forecasting Chow Test) 등을 병행하여 주택시장 구조가 언제 발생하였는지 검증하였다. 주택시장 구조는 주택 200만호 건설이 시작되었던 1991년과 외환위기 발발시점 이후인 1999년, 2000년, 2001년에 변화가 있었다는 것을 계량적으로 증명하고 있다.
금융위기를 맞은 상황에서 정부는 지난 외환위기 시점에서 사용하였던 정책을 대부분 그대로 답습하고 있다. 물론 당시 효과가 있었다는 점에서 정책을 재활용하는 것은 타당하나 주택시장 구조가 변화하였다면 정책 효과는 다를 수 있다는 점을 지적할 수 있을 것이다. 특히 2001년 이후 구조 변화가 있었다는 결 과는 2001년 이전 사용하였던 정책의 경우 금융위기 시점에서는 그 효과를 기대할 수 없다는 것을 시사하고 있다. 시장 구조 변화에 맞는 정책 수립이 필요하다고 할 수 있다.
외환위기와 금융위기의 발생원인은 다르지만 두 시기의 거시경제 여건은 유사한 특성이 있다. 두 시기 직후 경제가 마이너스 성장을 하면서 취업자 수가 감소하고 실업률이 증가했다. 즉 내수경기 침체라는 공통점이 있다. 그러나 금융환경은 좀 다른 특성을 보이고 있다. 첫째 외환위기 전후에는 고금리 수준을 보인 반면 금융위기 전후는 4~5%대의 저금리 상황이었다. 둘째로 유동성(M2)은 외환위기나 금융위기 직후에 상승폭이 컸으며 금융위기보다 외환위기가 더 높게 나타났다 셋째로 가계대출은 외환위기 직후 감소하였으나 금융위기 직후 계속 증가하고 있다.
주택시장 환경에서 보면 외환위기와 금융위기 전후의 시장상황이 많이 다르다 외환위기 시기에 주택공급과 주택수요는 그 영향으로 일정 기간 감소하다 가 회복되었지만 금융위기 시기에는 금융위기가 있기 전부터 이미 주택공급과 주택수요가 많이 위축된 상태였다 미분양주택은 외환위기 직후에는 증가하지 않고 1999년 3분기부터 지속적으로 감소했다 그러나 2006년 이후 지속적으로 증가하던 미분양이 금융위기 영향으로 더욱 심화되고 있는 상태이다.
한편 주택가격 측면에서도 차이점을 발견할 수 있다 주택가격의 회복 속도가 외환위기보다는 금융위기 이후 빠르게 진행되었으며 외환위기 이후 전세 가격 불안정성은 나타나지 않았으나 금융위기의 경우 전세가격 상승세가 두드러지게 나타나고 있다.
또한 양 경기위기 이후의 주택정책 비교를 통해 다음과 같은 시사점을 도출 할 수 있었다 첫째 주택시장 환경 변화에 맞는 주택정책이 수립되어야 할 것 이다 최근 대두되고 있는 전세가격 불안정성에 대한 임대주택 정책 마련도 필요하다 둘째 거시경제 여건 변화에서 볼 수 있듯이 유동성의 중요성이 매우 커지고 있다 따라서 금융정책의 적절한 활용이 요구되고 있으며, LTV와 DTI 의 활용에 따른 부작용을 최소화할 수 있는 보완 방안도 동시에 고려되어야 할 것이다 셋째 미분양 물량과 주택가격의 지역 간 격차를 감안한 주택정책이 마련되어야 할 것이다.
이상의 분석을 통해 정책 방향에 대한 제언을 다음과 같이 정리할 수 있다 우선, 금융을 포함한 거시경제정책과의 연계성 강화를 통해 효율적인 정책 결과가 도출되도록 방향이 조정되어야 할 것이다 둘째 주택정책의 지역별 차별화 전략이 수립되어야 할 것이다 셋째 도심지 신규주택공급의 주요한 원천인 도시재정비 사업의 추진을 원활하게 할 수 있도록 장기적 관점에서 정책적 접근 방식 도입이 필요하다. 넷째 주택산업 및 주택시창 중장기 발전을 위해 공공부문과 민간부문의 역할이 재정립되어야 할 것이다 다섯째 다양한 주택정책 무로 발생한 학습효과에 적절하게 대응할 수 있는 방안 마련을 통해 정책 효과를 극대화하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The housing market has suffered from the stagnation due to the sub-prime mortgage crisis from U.S. and the operation of housing market has been bad since the unsold stock has sharply increased for the depression of new ho using unit market. The current crisis of housing market seems to be similar to the foreign crisis but there seem to be differences in the housing market and macro economic conditions. This thesis tries to analyze the structural changes of housing market and propose the policy directions to overcome the current crisis by comparison of two crises.
We estimated the structural equation of housing market by using the stock-flow model and the housing price as a dependent variable and carried out the Chow Test, Forecasting Chow Test and N-step Forecast Test. The structures of housing market is found to change econometrically in 1991 when the construction of 2 million housing stocks star ted and in 1999, 2000, 2001 when the foreign exchange crisis occurred.
The government is using the same policies in the global financial crisis as were effective in the foreign exchange crisis. But if the structure of housing market has changed th e effects of housing policies would be different. The econometric analysis of structural changes says there was change in 2001 after foreign exchange crisis and it implies that the effectiveness of ho using policies will be different. The housing policies must be adjusted according to the structural change.
The foreign exchange crisis an d global financial crisis has different reason s but the economic situations arc found to be similar. Both crises showed th e minus growth after crisis an d the increase of unemployment rate. The domestic economy shrinked in both crises. But the financial environment showed the different aspects. Firs t, the interest rate was high in foreign exchange crisis while low as 4-5% in global financial crisis. Second, the liquidity of M2 showed high rate of increase but the magnitude was higher in financial crisis. Third, the household loans decreased after foreign exchange crisis but is increasing after global financial crisis.
The situations of housing market showed the differences between two crises. The housing demand an d supply after foreign exchanges crisis recovered after some period while already decreased before the global financial crisis occurred. Unsold housing stocks has decreased after the foreign exchange crisis but increased after 2006 which showed a severe depression in the global financial crisis. In the housing prices, we found some differences. The housing: prices recovered more quickly in the global financial crisis than in the foreign exchange crisis and the Chonsei price was stable in the for eign exchange crisis while showed a sharp increases in financial crisis.
Also we found the several implication by comparison of housing policies. First, the housing policies must contain the market situations. The chonsei price movement demand s for the rental housing polices. Second, the liquidity has been more important as showns in the macroeconomic perspectives. The financial polices arc need ed and the improvements to minimize the side effects of LTV an d DTl regulations. Third, the housing policies must be concentrated on the unsold stocks and regional differences of housing prices.
The important proposals of housing policies direction can be summarized as following. First of all, the policy direction must contain the strong tics to the macroeconomic policies including the financial policies in order to maximize the effectiveness of polices. Second, the differentiation of housing: polices among regions must be considered. Third, the lon g-term approach of housing policies is crucial for the urban renewal project s which is only source of new supply of houses in urban area. Four th, the roles of private an d public sectors must be defined in the sense of development of housing market and industry. Fifth, the learn ing effect stemming from the various polices must be properly controlled in order to maximize the effectiveness of housing polices.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구 내용 및 방법 3
• 제2장 주택시장 구조에 대한 예비고찰 6
• 제1절 주택시장 작동과 구조 6
• 1. 주택시장 6
• 2. 주택시장 구조 분석 8
• 제2절 주택시장에 대한 정부정책 9
• 1. 외환위기 이후 주택경기 활성화 및 규제완화 대책 9
• 2. 금융위기 이후 주택경기 활성화 및 규제완화 대책 13
• 제3절 선행연구 검토 17
• 1. 주택시장 구조 분석에 관한 연구 17
• 2. 외환위기 이후 주택정책 관련 연구 18
• 3. 선행연구와의 차별성 23
• 제3장 주택시장 구조 변화의 실증 분석 24
• 제1절 주택시장 구조 분석 24
• 1. 모형의 구조 및 기초통계 24
• 2. 단위근 검정 29
• 3. 주택시장 구조의 추정 30
• 제2절 주택시장 구조 변화 검증 32
• 제3절 소결 35
• 제4장 외환위기와 금융위기의 시장 상황 비교 37
• 제1절 비교지표의 선정 37
• 제2절 외환위기와 금융위기 전후의 거시경제 및 금융환경 비교 39
• 1. 외환위기와 금융위기의 원인 및 파급효과 39
• 2. 거시경제 42
• 3. 금융환경 45
• 제3절 외환위기 이후와 금융위기 이후의 주택가격 변동 53
• 1. 주택매매가격 53
• 2. 주택전세가격 62
• 3. 외환위기 시와 금융위기 시의 주택시장 변동 특성 70
• 제4절 외환위기 전후와 금융위기 전후의 주택수급환경 비교 72
• 1. 주택시장 72
• 2. 건설시장 76
• 3. 토지시장 77
• 제5절 소결 79
• 제5장 거시경제ㆍ주택시장 및 주택정책 비교 분석 83
• 제1절 거시경제 비교 분석 83
• 1. 경제성장률의 변화 83
• 2. 금리 구조의 전환 83
• 3. 유동성 증가 85
• 제2절 주택시장 변동 특성 86
• 1. 가격 변동 차별화 및 전세시장 불안 증대 86
• 2. 인구구조 변화와 지역별 가격편차 심화 88
• 3. 미분양주택 적체 특성의 양극화 92
• 제3절 주택정책 비교 분석 95
• 1. 규제완화 95
• 2. 세제 지원 97
• 3. 금융정책 98
• 4. 공급확대정책 100
• 제4절 소결 103
• 제6장 결론 107
• 제1절 연구 결과 요약 107
• 제2절 정책 제언 109
• 1. 금융 등 거시정책의 연계 강화 110
• 2. 지역별 주택정책의 차별화 110
• 3. 도기재정비사업의 조기 집행 111
• 4. 공공과 민간의 역할 재정비 112
• 5. 정책 내성 증대(학습효과)에 대한 검토 113
• 제3절 연구의 한계 113
• 참고문헌 115
• ABSTRACTS 119