부산시 주택재개발사업 추진에 미치는 영향요인 분석 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 전국 주택보급률은 2008년 말 현재 99.6%이다. 이것은 1970년의 78.2%, 1980년의 71.2%에 비해서도 상당히 개선된 수치임을 확인할 수 있다. 그럼에도 우리나라의 주택문제는 여전히 사회적 관심의 주된 대상이라고 할 수 있다.
우리나라는 1970년대 이후 소위 ‘압축성장’에 의한 산업화를 통해 고도성장을 이루어 왔다. 이러한 산업화와 함께 도시화도 급속히 진행되어, 대도시를 중심으로 인구 및 산업의 집중현상이 초래되었다. 이에 따라 도시기반시설 부족, 열악한 주거환경, 기존 도심의 슬럼화 등 많은 문제점을 야기하게 되었고, 도시화의 진전으로 인하여 도시로 유입되는 사람들을 위한 주거공간을 조성하는 데 중점을 둔 나머지, 삶의 질에 대한 고려는 부족하였다. 또한 그동안의 재개발을 위시한 도시정비사업은 물리·환경적 측면의 정비 위주로 추진되어 사회·문화, 산업·경제적 측면의 정비가 뒷받침되지 못한 측면이 없지 않다. 이러한 현상은 다소간의 차이는 있지만 서울 수도권에서 뿐만 아니라 지방 대도시에서도 일반적으로 나타난다.
부산의 경우 기성시가지 정비를 통한 도시 및 주거환경개선을 위해 그동안「도시 및 주거환경정비법」(2003년)에 근거해 주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축, 도시환경정비사업 등이 추진되어 왔다. 그러나 주거환경 개선사업을 위한 구역지정 이후 사업 여건의 변화 등으로 인해 사업추진이 원활히 진행되지 않음에 따라 오히려 노후.불량 정도가 더욱 가속화되어 주거환경이 악화 되는 등의 많은 문제점과 한계를 드러냈다. 이에 따라 새로운 기성시가지 정비를 위하여 2005년「도시재정비 촉진을 위한 특별법」이 제정되어, 2006년부터는 새로운 기성시가지 정비방식으로서 소위 ‘뉴타운’사업인 도시 재정비촉진사업을 진행 중에 있다.
이에 따라 현재 부산에는 총 5개의 재정비촉진사업지구가 선정되어 있어 현재 정비계획 수립 및 사업의 초기단계에 있다고 할 수 있다. 반면에 기존 주택재개발사업의 경우는 재정비촉진구역 내 재개발구역에 비해 상대적으로 사업추진 속도가 빠르지 않은 구역은 주거환경이 악화되는 등 사업추진상의 문제점을 갖고 있다. 사업추진이 원활하지 못한 것은 다양한 원인에 근거하나 부산시의 지형적 특성에 기인하는 측면이 없지 않다. 부산시 전체 면적(1,003.79㎢) 중 해발 150m 이하 지역은 전체의 49.1%(373.28㎢)이며, 경사 30% 이하 지역은 전체의 60.6%(608.21㎢) 수준이다. 이에 따라 시가지등의 생활권이 산에 의해 양분되며 구릉지가 많고 표고 및 경사도가 다른 도시에 비해 상대적으로 높은 특성을 보이는데 이러한 특성이 주택재개발사업의 사업성을 저해하는 요인으로 작용하기도 한다.
「2010 부산광역시 도시 및 주거환경정비기본계획」 상의 정비예정구역 총 478개 구역에 대한 해발고도 80m이상 구릉지 분포현황을 분석한 결과 전체정비구역의 30.13%에 해당하는 144개의 정비구역이 해발고도 80m이상의 구릉지를 구역 내에 포함하고 있는 것으로 나타났다.
실제로 부산지역의 경우 구릉지형의 비율이 전체 면적의 44.22%가 표고 80m 이상을 차지하고 있다. 더욱이 주택재개발사업에 있어서 민간건설사의 선호도가 낮은 주거지 입지특성을 가진 부산에서는 해방 후 6.25동란에 따른 인구이동과 1960년대 산업화에 따른 이농민들의 폭발적인 인구유입으로 인하여 주택부족 현상이 나타나면서 무허가건물이 대거 등장하기 시작하였다. 즉 부족한 주거공간의 문제를 해소하기 위해 마련된 주거지의 대부분이 표고와 경사도가 높은 구릉지에 무허가건물 형태로 건립되면서 불량주택이 생겨나기 시작하였다. 이러한 무허가 건축물들은 협소한 계단식 토지 위에 들어선 경우가 많고 도심으로부터 거리가 멀어 도로사정이 좋지 않은 등 매우 열악한 주거환경을 형성하고 있을 뿐만 아니라 이들 지역에 건립된 주택들은 시간에 지남에 따라 노후.불량 정도가 심화되어 질적인 주거환경의 정비가 매우 시급한 실정이다.
이러한 문제점이 있음에도 불구하고 기존의「도시 및 주거환경정비법」은 국가의 재정적 지원 없이 수익성을 고려한 합동재개발방식(Joint Redevelopment System)으로 추진되고 있어 주거환경정비에 있어서 경사도가 높은 구릉지에 들어선 무허가건물에 대한 정비가 우선적으로 시행되지 못하는 등 부산시의 입지적 특성을 제대로 반영하지 못하는 측면이 있으며 획일적인 규정 및 절차상의 문제점이 지적되고 있다.
이와 같이 부동산의 시장경제 논리에 의존한 재개발사업의 추진으로 인해 국가나 지자체의 지원 없이 주민들이 자력으로 사업을 추진할 수 없는 구역의 경우, 합동재개발방식의 특성상 민간건설사의 재개발사업에 대한 참여 선호도가 낮은 구역으로 방치될 수밖에 없는 상황이 지속되고 있다. 또한 주택재개발사업은 토지 등 소유자인 조합원 및 일반 투자 대상자들에게는 노후.불량건축물의 정비를 통한 주거환경의 개선 이외에 개발이익(redevelopment profit)이 발생하는 사업으로 인식되면서 사전의 타당한 분석 없이 무분별하게 추진되어 결국에는 사업성 부족으로 중단되거나 표류하는 조합이 나타나면서 도시정비계획의 취지에 대한 당위성마저 의문시되고 있다.
따라서 본 연구에서는 부산시 주택재개발사업의 현황을 파악하여 사업의 추진 실태 및 특징을 도출하고 이에 대한 분석을 통하여 주택재개발사업의 추진에 영향을 미치는 요인과 특성을 밝혀 향후 부산지역에서의 재개발사업 추진을 위한 제도적 개선방안과 합리적인 개발방향을 모색하여 제시하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Compact growth after 1970's in Korea has caused the quality matter of residence as well as quantitative matter of house simultaneously. Residential redevelopment project is still implemented as an effective means to resolve quantitative matter of house and qualitative matter of residence simultaneously in aspects of improvement of old defected house and residential environment. Related to residential redevelopment project, residential redevelopment area in Busan has been increased as 182 by being designated 80 areas in 2001 and 102 areas in 2005, but the areas which have acquired project approval and implement the project rapidly are now only 48 on the end of Nov. 2008.
This study intends to analyze the effects on the process of residential redevelopment project by focusing on the status of residential redevelopment project in Busan. According to this, this study intends to divide location type property of redevelopment area and to suggest policy orientation for revitalization of residential redevelopment project in Busan by searching reasonable development and improving plan according to location property.
For this, select 26 residential environment index related to the designation of residential redevelopment project in Busan and categorize selected index as physical, economic, and location properties. We analyzed correlation of project process and individual effect factor through comparative analysis, correlation analysis, factor analysis, and regression analysis for location type by using basic statistic of redevelopment area designation in Busan.
The results of analyzing effect factors on residential redevelopment project in Busan induced through individual review are summarized as followings:
First, variables of physical property impact positive(+) effects on residential redevelopment project as illegal rate, old defected rates, and housing rate are high and household density, building density, existing floor space index, and existing building coverage are low.
Second, variables of economic property impact positive(+) effects on residential redevelopment project as development inducing rate is high, development restraint rate is low, area per region and land unit is large, land unit rate with transferring population is low, road area is wide, and road rate & road adjacent rate are high. Third, variables of location property impact positive(+) effects on residential redevelopment project as the distances to belt-way highway, coastal highway, and station is short, surface height & gradient are low. Also, according to the results which has been recognized by implementing logistic regression making 48 areas with project approval as dependent variables, it is indicated that this variables effects positive impact on project as old defected rate which shows the urgency of maintenance and development inducing rate are high, illegal rate and existing floor space index are low.
Like above, because the factors impacting on residential redevelopment project are so various, it is difficult to judge or decide the value of project only with certain single factor. This is caused from that though the process of various residential redevelopment ways considering local and environmental properties of Busan, as a result of depending on joint redevelopment way, in case of the area which has insufficient project value according to the atmosphere of housing market including general housing sales market, private construction company avoid to participate to this project.
Therefore, in order to revitalize residential redevelopment project in Busan, first, the conditions of real estate market should be improved than current status, and second, the searching to developmental plan in accordance with location type and area is needed by avoiding project process way lacking location property of residential redevelopment area and approaching in residential environment improvement. Third, understand and cooperation of union members who are the owners of lands to the project are needed, and for this, government and local self-governing bodies should make administrative supports and make efforts to improve policies. Related to this, bench marking plan of clean-up system which is implemented by Seoul city and is for the effective process of residential redevelopment project are required.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경과 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 4
• 3. 논문의 구성 7
• 4. 용어의 정의 9
• Ⅱ. 주택 재개발사업 관련 예비 고찰 10
• 1. 부산시 주거환경 현황 10
• 가. 주택의 유형 10
• 나. 주택건설 실적 12
• 2. 주택재개발의 의의 13
• 가. 주택재개발의 개념 13
• 나. 부산시 주거지 형성 배경과 유형 18
• 다. 불량주택지역의 형성 배경 및 특성 23
• 라. 주택재개발의 필요성 27
• 마. 주택재개발사업의 시행방법에 따른 유형 37
• 3. 선행연구 검토 42
• 가. 선행연구 분석 42
• 나. 선행연구의 시사점 48
• Ⅲ. 부산시 주택재개발 현황 및 특성 51
• 1. 부산시 주택재개발예정구역 지정 51
• 가. 주택재개발예정구역 지정 현황 51
• 나. 주택재개발예정구역 선정기준 52
• 다. 주택재개발예정구역 선정기준 분석 54
• 2. 정비계획의 수립 및 지정 56
• 가. 정비예정구역 지정 56
• 나. 주택재개발의 일반적 현황 60
• 3. 사업 추진 실적 65
• 가. 주택재개발구역별 추진 실태 분석 65
• 나. 사업 단계별 추진 실태 분석 65
• Ⅳ. 부산시 주택재개발사업 추진 특성 분석 69
• 1. 부산시 주택재개발예정구역 입지유형별 분류 70
• 2. 주거환경지표 설정 72
• 3. 재개발구역의 물리적 특성 76
• 가. 무허가비율 76
• 나. 노후·불량률 79
• 다. 주거형성비율 82
• 라. 호수밀도 84
• 마. 건물밀도 86
• 바. 기존용적률 88
• 사. 기존건폐율 90
• 4. 재개발구역의 경제적 특성 93
• 가. 개발유도비율 93
• 나. 개발억제비율 96
• 다. 면적 99
• 라. 필지당 면적 101
• 마. 과소필지비율 103
• 바. 도로면적 106
• 사. 도로율 109
• 아. 접도율 113
• 5. 재개발구역의 입지적 특성 128
• 가. 간선도로거리 114
• 나. 해안선거리 115
• 다. 역세권거리 117
• 라. 표고 119
• 마. 경사도 121
• 6. 주거환경지표 간 상관관계 124
• Ⅴ. 주택재개발사업에 미치는 영향요인 분석 133
• 1. 입지유형별 특성 분석 133
• 2. 관리처분계획 특성 분석 141
• 가. 종전자산 143
• 나. 비례율 145
• 다. 종후자산 149
• 3. 사업 추진 영향 요인 및 회귀분석 152
• 가. 사업 추진 요인 분석 152
• 나. 사업 추진 회귀분석 156
• Ⅵ. 결론 166
• 1. 연구결과의 요약 166
• 2. 정책적 시사점 172
• 3. 향후 연구과제 178
• 참고문헌 182
• 부록 189