부동산 중개업자의 손해배상 책임제도에 관한 법적 검토 : 한국공인중개사협회의 공제를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It is widely known and confirmed that real estate is a fundamental, critical resource for humans as it affects human lives to the extent. In addition, it should be treated as the most primary economic element composing a state as it occupies nearly 90% of total national wealth.
General goods market can be assumed to be effective in controlling the price, executed by the sole characteristic function of that market, resulting in a relatively effective, fair allocation of resources or goods. However, real estate market holds different aspects because of its own special, natural characteristics such as unsteadiness, non expansional, individualization and etc. Therefore, real estate market, unlike the general goods market, may lead to inefficient allocation of resources. As a solution to such a problem, when engaging intermediation or brokerage, each contract should be treated on the basis of accuracy, sincerity, and security. The safe, legal trade of real estate demands a safety issue because it deals with a very decisive, important asset from both social and economic perspectives. Accordingly, one must establish a policy that performs a rapid execution in order for definite legal and systematic safety and handling post-problems. In addition, a licensed real estate agent, who serves as a pivotal role in real estate trades, demands a strengthened policy to help promoting a safe, healthy trade.
Unfortunately, the above-mentioned demands are not met in present reality, in fact. Rather, real estate mediation accidents are frequently occurring around us. The reason behind these accidents is that sometimes real estate is being treated for a speculation purpose rather than actual end-using purpose. Thereafter, this speculation purpose often leads to a mediation accident for one party to take away its own benefits over other parties’ benefits.
Therefore, the first purpose of this thesis is to protect primary damages from both traders and agents by preventing accidents of real estate trades where the mediation act is required. The second purpose is to provide the social and economic safety by minimizing the damages by handing the post-problems in more rapid and more thorough manner, to found the healthy, transparent orders in real estate trades, and to devise a fast solution method in response to damage protections. This can be done by improving the damage compensation responsibility policy. To accomplish this object, this thesis has identified the exact causes for real estate mediation accidents by analyzing the mutual-aid claims and payment patterns. This identification process enables to review current holding problems and even to propose prevention plans for those accidents and improvement plans for agents to be free from damage compensation responsibilities.
While conducting this research, it is well witnessed that various traders have experienced a great amount of pain from real estate trade accidents and also even agents are not completely free from the damages because of the limitation of legal policies. For instance, both traders and agents had to face damages when unexpected accidents, caused by the fabrication of the official documents of identification card or registration certificates, occur.
Usually these damage compensations for these unexpected accidents are charged toward the innocent managers or traders in the name of negligence or mistakes even if they have fulfilled their own legal requirements such as making out of contracts, and confirmation and explanation of the trade subject. These accidents happen mainly due to social trend of high technology, the increase in number of agents, and failure of acquisition of new knowledge despite the steady-changing trade environment. This instance truly proves that both traders and agents are exposed to threats of damage compensation responsibilities.
It was very unfortunate that enough time and efforts were not allowed into this thesis. However, it will be fully appreciated if this thesis can propose a better condition for the environment of real estate trades. In the end, more researches should be continuingly conducted to prevent real estate mediation accidents and to devise better, more strong solution alternatives.

국문 초록 (Abstract)

부동산은 인간이 삶을 영위하는 기본적인 생활터전이며 사회생활을 영위하는 데 있어 중요한 자원임이 분명하다. 또한, 국가를 구성하는 가장 근본적인 요소이면서 국부의 90% 이상을 차지하는 경제재로서의 가치도 매우 크다고 할 수 있다.
일반적 재화시장은 시장의 고유기능에 의해 가격조절기능이 유효적절하게 작용하여 자원배분이 비교적 효율적이라고 할 수 있으나, 부동산시장은 부동성, 부증성, 개별성 등 부동산 고유의 자연적 특성으로 말미암아 자원배분이 적절하게 실현되지 않는, 즉 비효율적인 경우가 많이 있어 이러한 부동산을 중개할 때에는 더욱 정확하고 안전함이 요구되며 또한 신의성실에 의한 공정한 계약이 이루어져야 된다.
부동산의 안전한 거래는 사회ㆍ경제적 측면에서 매우 중요한 자산을 다루는 것이기 때문에 안전성 문제가 대두된다. 따라서 확실한 법ㆍ제도적 안전망, 사후문제에 있어 신속한 처리를 위한 제도를 구축해야 한다. 또한, 부동산거래에 있어 중추적 역할을 담당하는 중개업자, 즉 공인중개사 등은 안전하고 건강한 부동산거래를 위한 파수꾼으로서의 구실을 하는 존재이므로 이들에 대한 제도 역시 강화될 필요가 있다.
최근의 상황은 부동산이 거주를 목적으로 하는 실수요에 의한 투자보다는 부동산의 자연적 특성에 기댄 가수요에 의한 투기의 대상으로 몰리고 있으며, 일방의 이익을 달성하고자 타방의 이익은 고려하지 않고 일방의 고의나 과실 등으로 말미암아 상대방에게 커다란 경제적 불이익이나 예측하지 못한 손해를 일으키는 사고, 즉 부동산 중개사고가 우리 주변에서 빈번하게 발생하고 있다.
따라서 본 논문의 첫 번째 목적은 부동산 거래를 위한 중개행위의 개입 시 사고를 예방하여 거래당사자는 물론, 공인중개사의 피해를 근본적으로 방지하는 데 있으며, 두 번째 목적은 사후대처를 빠르고 정확하게 하여 피해를 최소화, 사회ㆍ경제적 안전을 구현, 건전하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하는데 있으며, 손해의 보전 및 피해방지를 위한 빠른 대처방안을 수립하는 것에 목적을 두고 연구를 진행하였다. 즉 손해배상 책임제도의 개선이 목적이다. 이런 목적을 위해서 부동산 중개사고에 따른 공제금 청구 및 지급 유형별 분석을 통해 사고의 발생 원인을 정확히 선별하여 그 문제점을 검토, 사고방지를 위한 사전적 개선방안 및 부동산 중개업자의 손해배상책임의 보장을 위한 공제제도의 개선방안을 제시하고자 한다.
첫째, 부동산 중개업자의 전문적 교육과 직업윤리의 함양을 위한 제도적 개선이 이루어져야 한다.
둘째, 부동산 중개사고를 예방하기 위한 단초로서 중개업자에 대한 자료열람 조사권을 부여하고 공인중개사의 수급조절을 통하여 소수 정예의 전문가 집단을 양성해야 한다.
셋째, 공제금 지급 청구 시 나타난 여러 가지 불합리한 절차를 간편하고 간소한 절차로 개선해야 한다.
향후 정부와 공인중개사협회는 중개사고가 급증하는 상황에서 현 제도의 문제점을 분석한 후 이를 재정비하여 부동산 거래활동 시 발생할 수 있는 사고의 예방에 역량을 집중해야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 3. 연구의 주요내용 및 구성도 3
• Ⅱ. 부동산 중개업자와 중개사고에 대한 이론적 고찰 5
• 1. 부동산 중개업 5
• 1.1 부동산 중개업의 의의 5
• 1.2 부동산 중개업의 성립요건 6
• 1.3 부동산 중개업의 법적특성 6
• 2. 부동산 중개업자 8
• 2.1 부동산 중개업자의 의의 8
• 2.2 부동산 중개업자의 종류 및 업무범위 10
• 2.3 부동산 중개업자의 사용인제도 11
• 2.4 부동산 중개업자의 법적의무 13
• 3. 부동산 중개사고 15
• 3.1 부동산 중개사고의 의의 15
• 3.2 부동산 중개사고의 발생원인 19
• 3.3 부동산 중개사고의 유형과 실태 21
• Ⅲ. 손해배상책임의 보장수단 30
• 1. 보증보험 31
• 1.1 보증보험의 의의 31
• 1.2 보증보험의 특성 34
• 1.3 보증보험의 역할 36
• 2. 공탁 37
• 2.1 공탁의 의의 37
• 2.2 공탁의 유효요건과 법률적 성격 39
• 2.3 공탁기관 40
• 2.4 영업보증공탁 40
• 3. 공제 42
• 3.1 공제의 의의 42
• 3.2 공제의 법적 특성 42
• 3.3 공제료의 구성 및 공제자금의 운용 43
• 3.4 외국의 공제제도 44
• 3.5 우리나라와 외국의 공제제도 비교 및 시사점 48
• 4. 공인중개사협회의 공제사업 현황 50
• 4.1 공인중개사협회 50
• 4.2 등록된 중개업자수 51
• 4.3 공제가입현황 53
• 4.4 공제금 청구 및 지급현황 53
• 4.5 공제금 지급 유형별 분석 56
• Ⅳ. 부동산 중개업자와 손해배상책임의 보장수단에 대한 문제점 및 개선방안 57
• 1. 부동산 중개업자의 문제점 및 개선방안 57
• 1.1 부동산 중개업자의 문제점 57
• 1.1.1 부동산 중개업자의 전문성 결여와 공신력의 부재 57
• 1.1.2 부동산 중개업자의 자료열람 조사권의 부재 58
• 1.1.3 공인중개사의 과다배출 및 사후 교육제도의 결여 59
• 1.1.4 공인중개사협회의 역할과 기능의 문제 60
• 1.2 부동산 중개업자의 문제점에 대한 개선방안 61
• 1.2.1 부동산 중개업자의 전문성 및 직업윤리의 강화 61
• 1.2.2 부동산 중개업자에 대한 자료열람 조사권 부여 63
• 1.2.3 공인중개사 자격시험의 격년제 및 상대평가제 실시 64
• 1.2.4 공인중개사협회의 권한확대 및 관련 기관과의 협력체계 구축 67
• 2. 손해배상책임의 보장수단에 대한 문제점 및 개선방안 69
• 2.1 손해배상책임의 보장수단에 대한 문제점 69
• 2.1.1 사전적 거래안전장치의 결여 69
• 2.1.2 사후 피해구제장치의 미흡 70
• 2.1.3 공제금 지급 청구 시 단기 시효 적용과 법정 서류의 선 제출 요구에 따른 문제 70
• 2.1.4 공제회계의 책임준비금 적립 문제 71
• 2.2 손해배상책임의 보장수단에 대한 문제점의 개선방안 72
• 2.2.1 사고예방 및 처리를 위한 안전장치의 구축 72
• 2.2.2 공제금 지급 청구권의 소멸시효 연장 및 제출 서류의 간소화 74
• 2.2.3 책임준비금 적립비율의 상향조정 74
• 2.2.4 공제료의 지역별 차등화 및 공제가입 형태의 다변화 75
• Ⅴ. 결론 78
• 참고문헌 81
• 부록 85
• Abstract 103