고급주택 거주자의 주거지 선호요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

주거지는 물리적 형태의 주택의 의미와 심리적·정서적 장소로서 주거의 의미를 동시에 포함하고 다양한 거주 집단의 사회적·경제적·문화적 상징을 담고 있는 공간이다. 고급주거지는 다양한 계층 간의 경제적 차이가 실제의 물리적인 형태로 가시화 되어 나타난 고소득 계층의 집단화된 주거공간으로 설명될 수 있다.
본 논문의 목적은 고급주택 거주자의 주거지 선호요인이 고급주거지 분포특성에 어떤 영향을 미치는지 실증연구를 통해 분석하고 고급주택 수요자의 요구에 맞는 주거상품 개발의 방향을 모색해 입지의 최유효이용을 실천하는 데 있다.
연구방법으로는 2009년 주택 공시가격 상위 10위 안에 든 주택 중 가장 많은 공동주택 최고가 단지가 속해 있는 한남동, 청담동, 도곡동 등 상위 3개 주거지에서 최고가 공동주택 단지를 선정해 거주자를 대상으로 주거지 선호요인에 대한 의견조사를 실시하였다. 분석결과 고급주택 거주자는 주택구입 시 고려하는 요소에 대해 주택특성을 가장 높게 인식하였고, 그 다음으로 입지환경, 단지특성, 주택 브랜드, 투자 가치 순으로 인식하였다. 고급주거지 분포특성을 살펴보기 위한 입지환경에 대한 중요도 분석결과, 고급주택 거주자들은 타 지역과 구별되는 차별화된 독자성을 가장 높게 인식하였고, 그 다음으로 이웃의 커뮤니티 수준, 주변쾌적성, 문화시설 및 백화점 등 생활편익시설, 교통 편리성, 유명학원가 및 명문학군 인접의 교육환경 순으로 나타났다. 또한 고급주택 거주자의 주생활 양식에 대한 중요도를 분석한 결과, 고급주택 거주자들은 '편의 실용 추구성'을 가장 중요하게 인식하였고, 그 다음으로 사회적 지위 추구성, 개성 추구성, 문화생활 추구성, 프라이버시 중시성, 보수 전통성과 심미추구성, 적극적 생활, 여가활동 지향성, 간편 추구성 순으로 중요하게 인식하였다. 이를 통해 고급주택 거주자는 무분별한 소비보다는 좋은 상품을 선호하는 합리적 가치를 추구하며 타인과 구별짓기를 원하는 유형이라고 구분할 수 있다. 이러한 연구를 통해 고급주거지는 단순히 환경적·물리적 요인뿐 아니라 일반주거지보다 심리적·사회적·경제적 요인이 보다 더 많이 포함되어 있다는 것을 규명할 수 있었고 다음과 같이 고급주거지의 함축적 의미를 정리할 수 있다.
첫째, 고급주택은 투자재로서의 역할보다 거주자의 사회적 지위와 권력을 나타내는 상징이 된다고 볼 수 있다. 둘째, 고급주택 거주자는 주거지 선택 시 비슷한 사회경제적 지위를 갖고 있는 사람들과 함께 어울려 살며, 타 지역과 차별적이고 독자적인 형태의 주거지 격리를 선호하는 것으로 조사됐다. 셋째, 고급주택 거주자의 주생활양식에 대한 차이가 고급주거지별 입지선호의 차이와 상관관계가 있었다.
보스턴 컨설팅 그룹의 조사에 따르면 2005년 한국의 부유층은 약 71,000명으로 1990년대에 비해 거의 2배가 늘어났으며 이들의 자산규모 역시 2배 이상 커졌다. 이러한 부유층의 증가율이 고급주거 수요층의 증가와 같은 의미라고 볼 때 도시관리자 및 주택공급자는 고급주택 거주자의 주거지 선호요인을 파악하여 고급주거 수요층의 이해에 맞는 상품 개발로 합리적인 주거문화를 발전시킬 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A dwelling site means physical housing as well as psychological and emotional residence, thus containing social, economical and cultural symbols of diverse resident groups. A premium dwelling site is collectivized residential space of high-income bracket, which visualizes economic differences among various social classes in practical and physical form.
The purpose of this study is to empirically examine influences of premium housing residents' preferential factors on the distribution of premium dwelling sites. In addition, it seeks to work out a developmental strategy of housing products which satisfy the requirements of premium housing consumers, in order to make the most of housing locations.
For this, the study sampled the highest-priced apartment complexes ranked within the 10th place by the government-fixed prices in 2009, which includes Hannam-Dong, Cheongdam-Dong and Dogok-Dong. It then surveyed the residents for their preferential opinions of each dwelling site.
Study findings are as follows: as for the premium housing resident's consideration factors for purchasing their houses, the residents regard 'the characteristics of house' as the most important factor, followed by location environment, complex characteristics, housing brands, and investment values. As for the importance of location environment, meaning 'different from other locations', they regard 'discriminated individuality' as the most important factor, followed by the level of neighboring communities, the agreeableness of surrounding environments, convenience facilities such as cultural facilities and department stores, traffic convenience, and educational environments such as famous private institutes and adjacent prestigious schools. As for the premium housing residents' perception of residential modalities, they regard 'the pursuit of convenience and practicality' as the most important, followed by 'the pursuit of social position', 'the pursuit of personality', 'the pursuit of cultural life', 'the pursuit of privacy', 'the pursuit of conservative tradition and aesthetics', 'the orientation of active life and leisure activity' and 'the pursuit of simplicity'. This tendency shows that premium housing residents pursue not thoughtless consumption but rational preferential values of good products and want to be differentiated from other people. Therefore, the study clarifies that in addition to simple environmental and physical factors, psychological, social and economical factors should be considered more in planning premium housing sites than in ordinary dwelling sites.
The implications of premium dwelling sites can be summarized as follows: first, premium housing plays not the role of investment objects but that of symbolizing the social position and power of its residents. Second, premium housing residents prefer to select an isolated, individualized and discriminated residential locations from others and want to live together with people on the similar social and economical level. Third, the difference in residential modalities of premium housing residents has to do with their location preference of premium dwelling sites.
According to the survey of Boston Consulting Group, the number of wealthy people in Korea in 2005 was 71,000 nearly doubling from the number in 1990, and their scale of assets has more than doubled since 1990. As this increase of wealthy class seems to be consistent with the increase of premium housing consumers, urban managers as well as housing suppliers need to develop rational dwelling culture by perceiving the preferential factors of the premium housing residents and by developing housing products accordingly.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 3. 연구의 진행방법 5
• Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 6
• 1. 주거입지 관련이론 6
• 1.1 수요중심의 논의 7
• 1.1.1 도시생태학적 접근 7
• 1.1.2 신고전경제학적 접근 8
• 1.1.3 행태주의적 접근 8
• 1.2 공급중심의 논의 10
• 1.2.1 관리주의적 접근 10
• 1.2.2 정치경제학적 접근 11
• 2. 주거선호 관련이론 13
• 2.1 주거선호의 개념 13
• 2.2 주거선호의 변화 14
• 3. 선행연구 17
• Ⅲ. 고급주거지 현황 22
• 1. 고급주거의 이해 22
• 1.1 고급주택의 개념 22
• 1.2 고급주택의 이해 24
• 1.3 고급주거 수요자의 이해 27
• 2. 고급주거지 분포 32
• 2.1 계층별 주거지 분포 특성 32
• 2.2 소득별 주거지 분포 특성 39
• 3. 고급주거지 현황 41
• 3.1 고급주거지 변천 41
• 3.2 고급주거단지 현황 43
• 3.3 최고가 고급주택 사례 46
• Ⅳ. 고급주거지 선호에 대한 조사 및 분석 53
• 1. 조사 대상 53
• 2. 설문조사 내용 및 분석방법 55
• 2.1 설문내용 55
• 2.2 분석 방법 56
• 3. 분석 결과 57
• 3.1 연구대상자의 배경변인 57
• 3.2 주거지 선호요인 분석 58
• 3.3 입지환경 하위요인 중요도 분석 64
• 3.4 고급주택 거주자의 주생활양식 분석 74
• 3.5 종합논의 79
• Ⅴ. 결론 및 시사점 83
• 1. 요약 및 결론 83
• 2. 시사점 및 한계점 85
• 참고문헌 86
• 부록 90
• 영문요약 96