주택재개발사업 관리처분계획의 효율화 방안에 관한 연구 : 비례율 개선방안을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The management disposal plan for the housing redevelopment projects is designed to convert the former land and building owners' rights into new ones and thus, strike a balance of value between their former and new assets.
The management disposal plan is a basis for developmental profits and additional burden as well as for calculation of the conversion ratios affecting the success of the projects.
However, the conversion ratios have been distorted enough to allow for unbalanced asset distributions and tax evasions, impeding a correct management disposal plan, and therefore, counter-measures against such practices should be urgently designed and implemented.
The purpose of this study was to examine the structure of the conversion ratios determined by the management disposal plan, and thereupon, survey the influence of the distorted conversion ratios over value of rights or additional burdens, and thereby, determine the scope of the optimal conversion ratios, and thus, explore the ways to design a correct management disposal plan.
For this purpose, the researcher sampled 5 housing redevelopment projects implemented in Seoul since 2000, and thereby, collected the data about the conversion ratios under the management disposal plans. The sample projects were 'No. 13 District of Dapsimri,' 'No. 3 District of Wolgok,' 'No. 5 District of Gilum,' 'No. 6 District of Gilum' and 'No. 4 District of Haengdang.' The management disposal plans for the sample districts were examined in terms of 'total value of the former land or buildings' (total price of the former assets), 'total estimated value of the sites and buildings after completion of the project' (total estimated asset price after completion of the project), 'total project cost,' 'conversion ratio,' 'sales price for members' and 'sales price for the general public.' Then, the formula of the conversion ratios and the models for estimation of 'value of rights' and 'additional burdens' (or refund) were applied to determine the factors affecting the conversion ratios, value of rights and additional burdens, and thus, the relations among such factors were analyzed, and thereupon, a desirable management disposal plan was suggested, focusing on the optimal conversion ratios.
As a result, it was found that values of the former assets and those of the sales price for members could affect the conversion ratios and value of the rights, but not the additional burden or refund on the parts of the members, and that when values of the former assets and sales price for members were raised with the total project cost lowered, the conversion ratios and value of the rights rose but members' additional burdens or refunds fell.

국문 초록 (Abstract)

주택재개발사업 시 관리처분계획은 종전의 토지와 건축물을 출자한 토지 등 소유자에게 새로운 권리로 변환시켜 자산을 균형 잡히게 배분하는 계획을 수립하는 것이다.
관리처분계획은 개발이익과 추가부담에 대해 알 수 있는 계획일 뿐만 아니라 사업의 성패를 판단할 수 있는 기준인 비례율을 산정하기 위한 계획이기도 하다.
그러나 자산배분의 불균형과 세금탈루 등의 문제를 야기하는 비례율의 왜곡현상은 올바른 관리처분계획의 수립을 저해하고 있으므로 이에 대한 대책방안이 필요하다.
본 연구에서는 관리처분계획에서의 비례율이 어떠한 구조로 계산되어지며, 권리가액이나 추가부담에 대해 어떠한 영향을 미치는지를 조사하여 적정한 비례율의 범위를 도출하고 이를 바탕으로 올바른 관리처분계획 수립의 방안을 모색하는 것을 목적으로 한다.
이러한 목적을 위하여 본 연구에서는, 2000년 이후 서울시에서 이루어진 5개 지역의 재개발 사례를 수집하여 관리처분계획의 비례율과 관련한 모든 데이터를 추출하였다. 즉, 답십리 제13구역, 월곡 제3구역, 길음 제5구역, 길음 제6구역, 행당 제4구역의 사례를 선택하여 관리처분계획 중에서 ‘종전토지 또는 건축물의 총가액(종전자산 총가액)’, ‘사업완료 후 대지 및 건축물의 총추산액(종후자산 총추산액)’, ‘총사업비’, ‘비례율’, ‘조합원 분양가’, ‘일반분양가’ 데이터를 추출한 다음 비례율 공식과 ‘권리가액’과 ‘추가분담금(또는 환급금)’ 산출 공식을 활용하여 비례율의 변화에 미치는 요인, 권리가액의 변화에 미치는 요인, 추가분담금의 변화에 미치는 요인들을 파악하고, 이 요인들의 관계가 어떻게 이루어져 있으며, 이 영향관계에 의해 나온 결과를 바탕으로 적정한 비례율의 범위를 산정하여 보았다. 그리고 이 영향관계가 의미하는 바를 바탕으로 관리처분계획의 대책방안을 제시하였다.
본 연구에서 결과로 나타난 영향관계라 함은, 종전자산이나 조합원 분양가 그리고 이 두 구성요소의 증가는 비례율과 권리가액에는 영향을 미칠 수 있으나, 전체적인 조합원들의 추가 분담금이나 환급금 규모에는 영향을 미치지 못한다는 것과 종전자산과 조합원분양가를 증가시킴과 동시에 총사업비를 감소하였을 때, 비례율과 권리가액에는 영향을 미쳤으나, 오히려 전체적인 조합원들의 추가 분담금이나 환급금의 규모는 감소되었다는 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 주택재개발사업 관리처분계획의 이론적 배경 4
• 제1절 주택재개발사업의 개념 4
• 1. 주택재개발사업의 의의 4
• 2. 주택재개발사업의 필요성 및 목적 5
• 3. 주택재개발사업의 형태 8
• 4. 주택재개발사업의 절차 12
• 제2절 관리처분계획의 개념 17
• 1. 관리처분계획의 의의 17
• 2. 관리처분계획의 구성 19
• 3. 관리처분계획의 방식과 절차 23
• 제3장 비례율 실험을 위한 사례분석 28
• 제1절 분석의 개요 28
• 1. 연구모형 28
• 2. 연구대상 및 요인설정 34
• 제2절 사례분석 39
• 1. 사례개요 39
• 2. 사례에 대한 비례율 실험 및 분석 44
• 제3절 분석결과 67
• 1. 요약 67
• 2. 결과의 의의 69
• 제4장 비례율 산정방식의 문제점과 개선방안 74
• 제1절 비례율 산정방식의 문제점 74
• 제2절 비례율 산정의 개선방안 75
• 1. 종전자산 평가 시 개발이익 반영 76
• 2. 조합원 분양가와 일반 분양가의 차이 조정 78
• 3. 총사업비의 현실화 78
• 4. 주택정책의 일관성 유지 및 관리처분계획 수립지침 마련 79
• 5. 조합 집행부의 교육의무화 82
• 제5장 결론 84
• 제1절 요약 84
• 제2절 연구의 한계 86
• 참고문헌 89