상가부동산의 가치극대화를 위한 마케팅 전략연구 = (A) study on the marketing strategy to maximize the value of shopping center property

국문 초록 (Abstract)

국내 상가 부동산은 그 특성이나 입지, 구성방법에 따라 단지 내 상가, 근린상가, 복합상가, 쇼핑몰 등 수많은 이름으로 명명되고 있다. 상가 부동산은 IMF를 통해 그 공급이 급등된 후 2005년 '상가 후 분양제'를 거치면서 급속하게 공급의 하향세를 보이고 있다.
상가부동산 개발업자와 분양업자, 그리고 피분양자와 임대인 모두의 목표는 상가의 활성화일 것이다. 상가의 활성화를 위해 개발업자는 유명 영화관을 앵커 테넌트로 입점시키고, 분양업자는 이를 근거로 좀 더 높은 분양가를 책정할 것이며, 피분양자와 임차인은 유명 앵커 테넌트의 집객력을 믿고 영업을 시작할 것이다. 상가부동산의 가치를 높이기 위한 전략으로써의 앵커 테넌트와 테넌트와의 관계, 부동산 가격과의 관계를 분석하고자 한 본 논문은 서울, 인천, 경기에서 운영되고 있는 100개의 상가부동산을 사례로 상기와 같은 연구를 실증 분석하였다. 분석방법으로는 영화관, 찜질방, 대형마트가 입점된 상가의 건축물대장을 이용하여 각 상가의 용도를 판매, 식음료시설, 엔터테인먼트 시설, 서비스시설로 구분하여 각각의 면적을 산출하여 빈도분석과 상관분석을 하였다.
분석결과 4개의 용도를 가지고 있는 상가는 서울 48%, 경기 40%, 인천 12%로 나타났으며, 연면적의 크기도 서울 > 경기 > 인천 순으로 조사되었다. 앵커테넌트 가운데 영화관 66 > 찜질방 33 > 대형마트 9 개의 순으로 나타났으며, 영화관의 경우 서울 24, 경기 35, 인천 7개로서 서울 보다는 경기에 입점된 영화관이 더 많은 것으로 나타났다. 찜질방의 경우는 서울이 21개로 67.7%를 차지하고 있고, 대형마트인 경우는 서울 7, 경기 2, 인천은 입점된 곳이 없는 것으로 나타났다.
앵커테넌트의 배치를 분석한 결과 영화관의 경우는 중상층 이상이 70% 이고, 찜질방은 최상층과 최하층이 71%, 대형마트는 100%가 최하층에 입점되어 있었다.
테넌트의 구성특성을 분석한 결과는 다음과 같다.
① 테넌트의 분류별 면적 구성비는 판매 : 식음료 : 엔터테인먼트 : 서비스 39.2% : 16.2% : 23.3% : 20.8%이다. 입지별로 분류했을 때는 판매시설이 가장 높은 곳은 경기이고, 식음료와 서비스 시설은 인천이 가장 높다.
② 총 연면적과 임대면적, 각 테넌트의 면적으로 상관분석을 하였다. 총 연면적과 엔터테인먼트시설의 상관계수가 가장 컸으며, 임대면적과는 판매시설의 상관계수가 가장 큰 것으로 분석되었다.
앵커테넌트와 테넌트의 관계 분석은 아래와 같다.
① 앵커테넌트 시설의 면적은 대형마트가 가장 크고, 대형마트가 입점된 상가 부동산의 연면적이 영화관과 찜질방 입점 상가규모보다 크다.
② 대형마트 입점 상가의 테넌트 믹스 비율은 판매 : 식음료 : 엔터테인먼트 : 서비스 58.57% : 9.42% : 11.05 % : 20.96% 이다. 영화관 입점 상가는 43.01% : 17.42% : 23.39% : 15.45 %이고, 찜질방 입점 상가는 28.90% : 14.29% : 24.25% : 32.54%로 조사되었다.
대형마트 입점 상가의 경우 대형마트가 입점되더라도 소매점의 분양면적이 줄지 않는다는 것을 설명할 수 있다. 영화관과 대형마트 입점상가보다 찜질방의 입점상가의 서비스 시설 면적이 현저히 크다는 것을 알 수 있다.
③ 앵커테넌트의 시설수와 임대면적과는 상관성이 있으나, 총 연면적과는 상관성이 크지 않다.
마지막으로 각 테넌트들의 면적과 상가의 기준시가를 회귀분석을 통해 부동산 가격과의 관계를 분석하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Domestic shopping center property is called many names such as stopping center within the apartment complex, neighborhood shopping center, mixed-used shopping center, shopping mall and the like according to its characteristic, location and composition method. Supply of shopping center property sharply rose through the IMF-supported regime and then is showing the rapid downturn while going through the 'store post-sale system' in 2005.
The goal of shopping center property developers, sellers, buyers and tenants would be to revitalize store property. To revitalize shopping centers, the developer would get the famous cinema house occupied as the anchor tenant, the seller would set a little higher sale price on this basis and the buyer and tenant would begin to do business with the belief in the guest-gathering ability of the famous anchor tenant. To analyze the relationship between anchor tenant and ancillary tenant and the relationship to real property prices as a strategy to raise the value of shopping center property, this study attempted to make an empirical analysis of it with a focus on 100 shopping center properties operating in Seoul, Incheon and Kyonnggi. As the analysis method, frequency analysis and correlation analysis were conducted by dividing the use of each shopping center into sale, food and beverage establishment, entertainment establishment and service establishment using the building register concerning the shopping centers occupied by the cinema house, poultice parlor and large mart and calculating the area of each establishment.
The results of analysis showed that the shopping centers having four uses accounted for 48% in Seoul,40% in Kyonggi and 12% in Incheon and that the architectural area was in orders of Seoul >Kyonggi>Incheon. And it was found that the proportion of the anchor tenants accounted for 66 cinema houses > 33 poultice parlors > 9 large marts. The number of the cinema houses accounted for 24 in Seoul, 35 in Kyonggi and 7 in Incheon, which indicates that the cinema houses numerically occupied the shopping center more in Kyonggi than it did in Seoul. The number of the poultice parlors accounted for 21(67.7%) in Seoul and the number of the large marts accounted for 7 in the shopping centers located in Seoul, 2 in those located in Kyonggi and zero in those located in Incheon.
The results of analysis on the layout of the anchor tenants showed that the cinema house occupied the floors higher than the medium-upper floors(70%), the poultice parlor occupied the lowest and highest floors(71%) and the large mart occupied the lowest floor(100%).
The results of analysis on the compositional characteristics of the tenant were as follows:
① The compositional ratio of sale by classification of tenants was sale(39.2%), food and beverage(16.2%), entertainment(23.3%) and service(20.8%). The compositional ratio of sale by locational classification showed that the shopping centers in Kyonggi had the highest proportion of sales establishments and the shopping centers in Incheon had the highest proportion of food and beverage and service establishments.
② An attempt was made to conduct correlation analysis between total architectural area, leased area and each tenant's area. It was found that the correlation coefficient between total architectural area and entertainment establishment were highest and that the correlation coefficient between leased area and sales establishment was highest.
The results of the analysis on the relationship between anchor tenant and ancillary tenant were as follows:
① The area of the anchor tenant establishment was greatest in the large mart, and the architectural area of the shopping center occupied by the large mart was larger than that of the shopping center occupied by the cinema house and the poultice parlor.
② The mixing ratio of tenants of the shopping center occupied by the large mart was shown to be sale : food and beverage : entertainment : service(58.57% : 9.42% : 11.05 % : 20.96%). The mixing ratio of tenants of the shopping center occupied by the cinema house was shown to be sale : food and beverage : entertainment : service( 43.01% : 17.42% : 23.39% : 15.45%). The mixing ratio of tenants of the shopping center occupied by the poultice parlor was shown to be sale : food and beverage : entertainment : service(28.90% : 14.29% : 24.25% : 32.54%).
It can be explained that in case of the shopping center occupied by the large mart, the sold area of the retailing store does not reduce though the large mart occupies the shopping center. And it can be found that the area of the service establishment of the shopping center occupied by the poultice parlor is remarkably larger than that of the cinema house and the large mart.
③ There was a correlation between the number of establishments for anchor tenants and the leased area, but there was not a great correlation between it and the total leased area.
Finally, an attempt was made to analyze a relationship to real estate prices through the regression analysis of each tenant's area and the standard market price of the shopping center.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 = 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구 범위 = 2
• 2. 연구 방법 = 3
• 제 2 장 상가 부동산의 이론적 고찰 및 공급현황 = 4
• 제1절 상가부동산의 개념과 분류 = 4
• 1. 해외 상가부동산의 분류 비교 = 4
• 2. 국내 상가부동산의 분류 = 7
• 3. 분류별 실태 = 9
• 제2절 상가부동산의 공급 현황 = 10
• 1. 상가부동산 시장의 현황 = 10
• 2. 상가부동산의 가격 = 15
• 제3절 선행연구 고찰 = 18
• 1. 복합용도의 상가부동산에 관한 연구 = 18
• 2. 핵심임차시설(Anchor tenant)과 테넌트믹스(Tenant mix)에 관한 선행연구 = 22
• 3. 상가부동산의 가격결정에 관한 연구 = 24
• 제 3 장 복합용도 상가부동산에서 테넌트 구성 및 특성 분석을 위한 관련이론 고찰 = 28
• 제1절 상가 부동산의 복합화 = 28
• 1. 복합화의 필요성 = 28
• 2. 복합용도개발의 시설구성 = 30
• 제2절 복합용도 상가부동산에서 테넌트 구성에 관한 이론 = 31
• 1. 테넌트(tenant)의 구분 = 31
• 2. 핵심임차시설(Anchor tenant)의 분류와 특성 = 34
• 3. 테넌트 믹스(tenant mix)와 시너지 효과 = 42
• 제3절 상가부동산의 테넌트 배치에 관한 이론 = 45
• 1. 대규모 상가부동산의 테넌트 배치 = 45
• 2. 소규모 상가부동산의 테넌트 배치 = 48
• 제 4 장 상가부동산에서 테넌트 구성에 관한 사례분석 = 50
• 제1절 조사의 개요 = 50
• 1. 조사목적 = 50
• 2. 사례의 선정 = 50
• 3. 사례구성 분석의 틀 = 51
• 제2절 사례의 기본 특성 분석 개요 = 53
• 1. 입지특성 = 53
• 2. 시설규모 특성 = 53
• 3. 핵심임차시설(Anchor tenant) 특성 = 58
• 제3절 테넌트 구성 특성 분석 = 60
• 1. 테넌트 분류에 의한 면적 구성 특성 = 60
• 2. 핵심임차시설(Anchor tenant) 분류에 의한 특성 = 62
• 3. 핵심임차시설(Anchor tenant) 배치특성 분석 = 66
• 4. 회귀분석 = 67
• 제 5 장 결 론 = 71
• 제1절 연구결과 요약 = 71
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 = 73
• 참고문헌 = 74
• ABSTRACT = 77