부동산경매에서 유치권의 문제와 신고의무에 관한 연구 = (A) study on the problem and obligatory report of the lien in real estate auction

국문 초록 (Abstract)

부동산유치권은 자기가 점유하고 있는 부동산을 그 부동산에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치할 수 있는 담보물권으로서 사실상 피담보채권의 변제를 강제한다(민법 제320조제1항).
이에 민사집행법 제91조제5항은 사실상 부동산경매의 매수인에게 유치권으로 담보되는 채권을 변제하도록 하는 인수주의를 취하고 있다. 그러나 경매절차에서 유치권신고는 의무가 아니며, 유치권의 성립여부를 매수희망자에게 알려주지도 않고 있다.
또한 등기를 공시방법으로 하는 다른 부동산 위의 권리와는 달리 유치권은 등기 없이 점유만으로 성립하므로 서로 충돌이 생긴다.
부동산경매에서 이러한 문제점을 악용하여 채무자와 유치권자의 담합으로 허위 또는 과장된 유치권신고를 할 경우 낙찰가는 하락하고 이로 인해 선순위 담보권 등은 침해되며, 매수인의 지위는 불안해진다.
이 연구는 부동산유치권의 성립과 효력에 관한 여러 문제점과 부동산경매절차에서 유치권 행사가 음성적으로 이루어짐에 따른 부작용에 관하여 판례, 학설, 실무례를 통하여 고찰하였고, 그 결과로부터 해결방안을 제시하였다.
첫째, 유치권은 점유만으로 공시되기 때문에, 그 성립요건을 엄격하게 해석해야 한다. 즉 견련성은 좁게, 불법행위에 의한 점유는 넓게 해석함으로써 유치권의 성립을 통제하고 이를 분명히 해야 한다.
둘째, 상법 제58조 소정의 상사유치권은 민사유치권과는 달리 성립에 피담보채권과 물건사이의 엄격한 견련성을 요하지 아니하므로 상가건물임차보증금 반환채권을 피담보채권으로 하여 상가건물에 관하여 상사유치권이 성립 될 수 있음을 고찰하였다.
셋째, 유치권이 있는 부동산경매의 문제점을 해소하고 정상화시키기 위하여 부동산경매절차에서 배당요구종기까지 그 권리를 증명한 유치권에 한하여 매수인에게 대항할 수 있도록 민사집행법을 개정하여 유치권신고를 의무화할 것을 제안하고, 이와 관련된 모든 문제점을 종합적으로 고찰하였다.
결론적으로, 공평의 원리에 입각한 현행 유치권 체계는 유치권자만을 위한 일방적인 것으로 선순위 채권자 및 매수인의 이익을 침해하는 또 다른 불공평의 문제를 야기하고 있으므로, 부동산 경매절차에서 유치권자 뿐만 아니라 채권자, 채무자, 매수인, 이해관계인 모두에게 공평하도록 유치권제도를 개선해야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As a real estate lien is the legally secured real right that we can detain other's object under our occupation until the secured credit occurring from the object itself is redeemed, it would compel the repayment of liabilities(the paragraph 1 of the Article 320. the Civil Law).
Therefore the paragraph 5 of the article 91. Act of Civil Affairs Execution Law requests defacto compulsory redemption from a buyer in auction house for secured credit of a lien. But it is not an obligation to report a lien in an auction process, and the authenticity of the lien is not open to all the people.
Moreover, because such a real estate lien is established only by occupation without any registration apart from other prior property rights by being publicly announced at the register, there is high possibility of conflict between a real estate lien and other prior property rights.
In case a debtor and a lienor are in collusion each other and report false or overstated liens by abusing the above-mentioned condition, such a false report can cause a lower bidding price, and so other creditors with higher priorities have loss due to the reduction of allotted fund, and the buyer is unstable because of the false or overstated lien.
This study has investigated a couple of issues related to the establishment and validity of a real estate lien, and the adverse effects of illicit activations of a lien in the auction process through precedents, theories and actual affairs. From the investigation results, the improvement of a lien system is suggested.
At first, because a lien is publicly announced only by occupation, we should interprete the requirements for it's establishment strictly; the correlation between the secured credit and the real estate narrowly, occupation by unlawful act widely, for the controlled and clarified establishment of real estate lien.
Secondly, a commercial lien stated in Article 58. Commercial Law is not requiring strict correlation between the secured credit and object for in it's establishment. In majority's opinion, real estate is included in the range of 'object' stipulated in Article 58. Commercial law. From the results of this study, it is concluded that a commercial lien is able to be established on the leased commercial building by the credit for recovery concerning the deposit money for lease.
Thirdly, the real estate lien should be made to report the rights by free proof till the closing period of demanding dividend in the auction procedure of real estate so that a buyer may redeem only the secured credit by the above lien reported by proof.
This study suggested to amend the Acts of Civil Affairs Execution Law to by making it obligatory to report the lien, through the synthetic consideration of all the relevant issues.
As a result, the current lien system based on the principle of fairness is unilaterally advantageous only to a lienor and thereby causes another issue of unfairness by infringing interests of a prior ordered creditor or a buyer. Therefore the lien system should be improved so as to be fair not only with lienor but also with creditor, debtor, owner, buyer and all persons interested.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제3절 선행연구 고찰 = 3
• 제2장 부동산유치권의 성립과 효력 = 6
• 제1절 총설 = 6
• 1. 부동산유치권의 의의 및 법률적 성질 = 6
• 가. 의의 = 6
• 나. 법률적 성질 = 7
• 2. 연혁 및 입법례 = 7
• 가. 연혁 = 7
• 나. 입법례 = 8
• 3. 공평의 원칙에 대한 새로운 해석 = 14
• 제2절 부동산유치권의 성립요건 = 14
• 1. 민사유치권의 성립요건 = 14
• 가. 피담보채권과 물건과의 견련관계 = 15
• 나. 점유가 불법행위로 인한 경우 = 19
• 다. 유치권의 배제 = 23
• 2. 상사유치권의 성립요건 = 25
• 가. 개관 = 25
• 나. 유치목적물 = 26
• 다. 당사자의 상인성 = 28
• 라. 피담보채권 = 32
• 마. 부동산에 관한 상사유치권의 구체적 사례 검토 = 33
• 제3절 부동산유치권의 효력 = 36
• 1. 개관 = 36
• 2. 유치적 효력 = 37
• 가. 내용 = 37
• 나. 유치권보다 먼저 성립한 권리에 대한 효력 = 38
• 3. 경매청구권 = 45
• 가. 성질 = 45
• 나. 경매청구권의 실효성 = 48
• 4. 간이변제충당권 = 49
• 5. 과실수취변제충당권 = 49
• 6. 비용상환청구권 = 50
• 제3장 부동산경매에서 유치권 문제의 해결방안 = 51
• 제1절 문제의 제기 = 51
• 제2절 유치권신고의 의무화 = 53
• 1. 필요성 = 53
• 2. 유치권신고의 의무화(입법론) = 55
• 가. 대항요건으로서의 유치권신고 = 55
• 나. 권리신고와 구별 = 58
• 다. 허위 유치권신고자 등에 대한 제재 = 60
• 3. 개정안에 대한 타당성 검토 = 61
• 가. 문제의 소재 = 61
• 나. 위헌 소지에 관한 검토 = 61
• 다. 타당성에 관한 검토 = 64
• 제3절 부동산유치권의 심사와 내용공개 = 66
• 1. 유치권의 심사 = 66
• 가. 필요성 = 66
• 나. 사실조사 및 심사 = 67
• 2. 유치권에 관한 정보의 제공 = 75
• 가. 정보의 제공방법 = 75
• 나. 매각기일의 공고 = 75
• 다. 매각물건명세서의 작성과 비치 = 76
• 라. 법원경매정보사이트 = 80
• 제4절 부동산유치권과 최저매각가격의 결정 = 81
• 1. 문제의 소재 = 81
• 2. 최저매각가격의 기능 = 82
• 3. 학설 = 83
• 가. 비공제설 = 83
• 나. 공제설 = 84
• 4. 소결 = 85
• 제4장 결론 = 89
• 참 고 문 헌 = 92
• ABSTRACT = 97