부동산 경매범죄로서의 허위 유치권에 관한 연구 = (A) study on the false lien as real estate auction crime

국문 초록 (Abstract)

오늘날 부동산 경매절차에서 허위유치권의 난립으로 인하여 매각절차가 지연되고 낙찰자, 임차인, 채권자 등 손해를 입는 이해관계인들도 많아 경제적ㆍ사회적인 손실이 지속적으로 발생하고 있는 실정이다. 한편 부동산 경매절차에서 유치권을 가장하여 배당에 참가하는 행위는 엄연한 범죄이므로 반드시 바로 잡는 대책이 시급하다.
유치권은 낙찰자가 인수하는 경우가 많기 때문에 채무자가 다른 사람과 결탁해 허위로 유치권 신고를 한 후 수차례 유찰시켜 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받는 등 폐단이 끊이지 않고 있다. 채권자 역시 허위 유치권이라는 심증은 가지만 물증을 확보하기가 힘들어 반복되는 유찰로 회수가능 금액이 줄어드는 상황을 직면하고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 부동산 경매에서의 허위유치권에 대한 문제점을 검토한 후 그 개선 및 대응방안에 관하여 살펴보았다.
유치권은 등기하여야 하는 권리가 아니므로 매각 부동산의 등기부에 대한 권리관계가 나타나 있지 않을뿐더러 부동산의 권리관계에 기인한 채권채무액에 대한 예측을 어렵게 한다는 측면에서 본 연구는 경매과정에 있어서 허위유치권으로 인한 불확실성에 대한 법리적 권리를 분석하고, 대응 및 개선방법을 모색하는데 목적이 있다.
본 연구의 순서는 부동산 경매에서의 허위유치권 문제에 관한 현황과 문제점, 개선방안을 다루기 위한 목적 및 방향을 검토한 후 부동산 경매 및 유치권에 관한 일반론을 고찰하고 경매의 범위, 유치권 의의, 성립요건, 효력, 소멸 등에 대하여 알아본 후 허위․과장 유치권에 대한 문제점을 중심으로 검토하고자 하였다. 또한 사례 및 판례의 검토를 통하여 유형별 특징에 대하여 조사하여 허위․과장 유치권의 개선방안 및 민ㆍ형사적 대응방안에 대하여 살펴보았다.
부동산 경매절차가 바람직한 방향으로 정착되기 위하여는 유치권에 관한 법과 제도를 정비하여야 한다. 허위유치권으로 이득을 취하려는 행위, 민사집행에서 처분금지효에 위반되는 행위 등 법적 안정성을 해하는 행위 등은 엄격하게 법적 제재를 하고, 형사적 대응방안을 더욱 강화할 필요가 있다. 앞으로 부동산 경매절차에서 허위 또는 과장된 유치권의 행사로 인하여 매각부동산과 관련한 선의의 이해관계인들이 발생하지 않도록 본 연구를 계기로 허위 유치권과 관련한 폭넓고 심도 있는 논의와 연구도 필요하다고 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

False liens cause delay in today’s real estate action process and damage winners, tenants, and creditors, which brings about persistent economic and social loss. Although the false lien is stark crime, it becomes a general practice and therefore the plans for the sound real estate auction are urgent.
There occur many abuses such as debtors don’t sell at all many times and make a cheaper bid than the market price after being in collusion with others and reporting a lien falsely because a lien should be undertaken by winners. Creditors also have a firm belief that it is a false lien, but it is hard to secure real evidence so that they face the decreased recoverable amount due to the repeated bid failure. Therefore, this study looked into problems of false liens in real estate auction and examined the improvement plans.
A lien is not a right that should be registered, so the rights about the register of real estate for resale are not revealed, and the expectation is difficult about dept caused by property rights relations. Accordingly, the study aims to analyze the jurisprudential rights regarding uncertainty resulted from the false lien in the real estate auction process, and methods to respond to and improve the problems.
This study looked into aims and directions to deal with current situations, problems, and improvement plans regarding the false lien in real estate auction, examined the general contents about real estate auction and lien as well as the range of auction, meaning of liens, establishment requirements, effect, and lapse, and intensively analyzed the problems of false and exaggerating lien. In addition, it analyzed the characteristics of each type through cases and precedents to look into improvement methods and civilㆍ criminal countermeasures for the false and exaggerating lien.
For sound real estate auction process, the laws and systems regarding a lien should be improved. The actions damaging legal stability such as the action to derive benefit with the false lien and the action against seizure in civil enforcement should be prohibited, and it is necessary to intensify criminal countermeasures. The assistant system that will be more developed through this study should be introduced not to make the victims in good faith.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 부동산 경매 유치권에 대한 이론적 고찰 = 4
• 제1절 부동산 경매의 범위와 집행 = 4
• 1. 부동산 경매의 종류 = 4
• 2. 부동산 경매 범위 = 5
• 3. 부동산 경매절차 = 7
• 제2절 유치권의 의의 = 7
• 1. 의의 = 9
• 2. 인정이유 = 9
• 3. 동시이행의 항변권과의 비교 = 10
• 4. 상사유치권과의 비교 = 10
• 제3절 유치권의 성립요건 = 11
• 1. 목적물 = 11
• 2. 채권과 목적물과의 견련관계 = 11
• 3. 채권의 변제기 도래 = 12
• 4. 점유의 계속 = 12
• 5. 적법한 점유 = 12
• 6. 타인의 소유 및 유치권 발생금지 특약의 부존재 = 13
• 제4절 유치권의 효력과 소멸 = 19
• 1. 유치권자의 권리 = 19
• 2. 유치권자의 의무 = 22
• 3. 유치권의 소멸 = 22
• 제5절 선행연구 고찰 = 23
• 제3장 부동산 경매 허위․과장 유치권의 문제점 = 26
• 제1절 허위․과장 유치권의 실태 = 26
• 1. 유치권 신고의 남발 = 26
• 2. 유치권부존재확인의 소 = 27
• 3. 유치물명도청구의 소 = 28
• 4. 유치권이 후발적 사정으로 인해 소멸되는 경우 = 28
• 제2절 허위․과장 유치권의 문제점 = 30
• 1. 경매목적물 매각금액의 하락 현상 = 31
• 2. 응찰자들에 대한 응찰포기 초래 = 32
• 3. 낙찰 후 소송으로 인한 명도지연 = 32
• 4. 낙찰 후 매수인의 유치권 금액의 인수부담 = 33
• 5. 허위․과장 유치권 신고자에 대한 처벌 및 제재의 미흡 = 33
• 6. 소멸주의와 인수주의에 대한 인도거부 및 명도지연 = 34
• 제3절 허위․과장 유치권의 민사적 판례 = 35
• 1. 유치권의 성립, 불성립에 대한 실무의 고찰 = 35
• 2. 허위․과장유치권신고자에 대한 사례 = 37
• 3. 유치권주장이 가능한 경우의 판례 = 40
• 4. 유치권주장이 불가능한 경우의 판례 = 42
• 제4절 허위․과장 유치권의 형사적 판례 = 45
• 1. 경매․입찰 방해죄 = 45
• 2. 불법행위 = 46
• 3. 업무방해죄 = 48
• 4. 강제집행 면탈죄 = 48
• 제5절 기타 유치권과 관련된 판례 = 49
• 1. 유치권부 채권을 전액 변제한 낙찰자의 구상권 행사 가능 여부 = 49
• 2. 지상권자가 제3자에게 공사중지가처분 할 수 있는지 여부 = 50
• 3. 건축공사중지 청구(저당권에 기한 방해배제청구권의행사) = 51
• 4. 경락인이 소유권을 취득한 후 담보가등기에 기한 본등기 = 51
• 제4장 허위ㆍ과장유치권의 개선 및 대응방안 = 52
• 제1절 입법론적 및 제도적 개선사항 = 53
• 1. 유치권의 등기 의무화제도 도입과 점유제도 폐지 = 53
• 2. 소멸주의의 도입 = 54
• 3. 배당참가 및 우선변제권 인정 = 55
• 4. 입찰 전 유치권관련 서류 공개 = 56
• 5. 유치권신고서류 양식 개선 = 57
• 6. 유치권자의 공탁금 제도 도입 필요 = 58
• 7. 경매 집행법원의 현황조사 강화 = 59
• 8. 이행권고결정제도의 도입과 전담 재판부 설립 = 60
• 제2절 기본적 대응방안 = 61
• 제3절 형사적 대응방안 = 63
• 1. 일반론 = 63
• 2. 실무상 = 65
• 제4절 이해관계인 별 대응방안 = 69
• 1. 채권자의 경우 = 69
• 2. 매수자 및 매수희망자의 경우 = 70
• 제5절 경매단계별 대응방안 = 74
• 1. 매각기일 전에 접수된 경우의 처리 = 76
• 2. 매각기일부터 매각허가기일 전까지 접수된 경우의 처리 = 76
• 3. 매각허가기일부터 매각허가 확정 전까지 접수된 경우의 처리 = 76
• 4. 매각허가결정 확정 후부터 대금지급 전까지 접수되는 경우의 처리 = 76
• 5. 대금지급 후부터 배당실시 전까지 접수되는 경우 = 77
• 제5장 결론 = 78
• 참 고 문 헌 = 80
• ABSTRACT = 82