부동산 개발사업 참여자간 관계구조에 관한 연구 : 시행사와 시공사간 관계구조를 중심으로 = (A) study on the relationship structure of the real estate development project partners ; focused on developer & constructor

국문 초록 (Abstract)

부동산 개발사업은 장기간에 걸쳐 진행되기에 개발사업의 진행과정중 시장이 변화하고 다양한 사안이 발생하여 개발사업 초기에 계획했던 성과는 개발사업이 종료되는 시점에는 변하는 것이 현실이다.
개발사업을 진행하는 주요 관계자로는 사업의 주체로 사업을 전반적으로 이끌어가는 시행사와 도급계약을 통해 시공을 책임지는 건설사, 그리고 개발사업에 프로젝트 파이낸싱 형식으로 자금을 지원하는 금융기관이 있겠다.
본 연구는 사업의 주 책임주체이며 사업에 지대한 영향을 미치는 시행사와 시공사에 초점을 맞추어 이들 간의 관계요인과 매개변수의 작용이 성과향상에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보는 것을 주요 목적으로 한다.
여타부문의 기업 간 관계에서와 마찬가지로 부동산분야의 개발사업에 있어서 참여자간의 협력은 당면하고 있는 개발프로젝트의 원만한 진행과 성공에 지대한 영향을 미치기에 참여자간의 협력적 관계형성은 매우 중요한 요인으로 작용한다.
그동안 기업 간 관계구조에 대하여는 많은 연구들이 수행되어 오고 있으나, 부동산 개발분야에서 중요한 기능과 역할을 하고 있는 시행사와 시공사를 중심으로 한 연구는 거의 없는 실정으로 본 연구는 매우 시의적절하며 이 분야의 학문적 발전에도 일조할 것으로 여겨진다.
본 연구에서 제시하고 있는 연구모형은 시행사와 시공사간 선행변수는 관계요인으로 유대와 의사소통으로 구성된 친밀요인과 기회주의요인 및 자산특유성요인이 함께 구성되어 있는 바, 이러한 요인들이 신뢰요인과 관계몰입요인이라는 매개변수를 통해 성과에 어떻게 작용하는지에 대한 검토를 담고 있다.
본 연구는 제안된 구조모형을 실증적으로 검증하기 위하여 시행사와 시공사의 사업담당 임직원이 설문에 참여토록 하였고, 국내 주요 개발사업에서의 관계구조 특성을 살펴보고자 1군 건설사가 다수 포함되도록 이들을 분석대상으로 하였다.
연구결과 시행사와 시공사부분 모두에서, 기대했던 대부분의 가설이 채택되었다. 이를 우선, 성과에 영향을 주는 요인에서 살펴보면, 신뢰와 관계몰입이 모두 전체표본에서는 성과에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
선행변수인 관계요인으로 살펴본 바, 친밀과 기회주의, 자산특유성요인들도 모두가 전체표본에서는 신뢰 및 관계몰입요인이라는 매개변수를 통하여 성과에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉 사업과정에서의 친밀, 기회주의, 자산특유성은 신뢰를 경유하여 사업초기 계획했던 성과를 변화시키는데 기여하는 요인으로 작용하는 것이다.
그러나 시공사의 시행사에 대한 기회주의가 신뢰에 영향을 미치는 부분과 시공사의 시행사에 대한 관계몰입이 성과에 영향을 미치는 부분은 유의하지 않게 나왔다.
이는 상대적으로 규모가 작은 시행사가 사업을 진행함에 있어 시공사로부터 제공받는 것이 시공사 본연의 업무인 공사분야 외에, 사업을 위한 프로젝트 파이낸싱 보증 등의 도움을 받는 부분이 있어 사업의 원만한 진행과 완성 등을 위해 시공사에 대해 몰입하고자 하는 측면이 강한 것으로 여겨진다. 또한 개발프로젝트를 기초로 관계가 형성되고 시행사가 사업의 부가가치를 높이기 위해 개발컨셉과 함께 어떤 시공사를 선택할지 고민하지만, 시공사는 시행사에 대한 고민과 검토보다는 사업대상 부지의 위치와 규모, 컨셉 등 개발프로젝트 자체를 위주로 보고 판단하여 진행하기에 시행사에 대한 몰입은 기대하기는 어려운 것으로 해석되어진다.
본 연구에서 개발된 모형은 국내 개발사업에서의 구조적 특성을 살펴본 연구의 시도로 의미 있다 하겠다. 그러나 시행사와 시공사간 관계구조에 영향을 미치는 요인이 다양해 특성요인의 다소 적게 추출되었을 수 있다는 것과 관계구조 모형이 다양성을 보일 수 있어 향후에 보다 포괄적이고 다양한 연구가 전개되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study was founded on the understanding that the outcome planned at the early stage of the development project might change at the point in time when the development project ends as market changes and diverse cases occur in the process of the development project because of the progress of the real estate development project over a long time.
Major partners in the progress of the development project at home include the developer that become its agent and leads it overall, the constructer responsible for construction through the contract with the developer and the financial institution supporting funds for the development project in a form of project financing. The major purpose of this study was to investigate what effect the factor of relationship between developer and constructer and the action of the mediating variable had on the improvement of performance with a focus on both the developer and the constructer which are the agents responsible for the project and have a tremendous effect on the project.
As in the relationship to firms in any other sector, the cooperation between partners in the development project of the real estate field has a tremendous effect on the progress and success of the impending development project. The formation of cooperative relationship between partners acts as a very important factor.
Many studies have been made about the relationship structure between firms for the years, but the realities are that few studies have been made with a focus on both developer and constructor performing an important function and role in the real estate development field. It is thought that this study is greatly well-timed and will contribute to the academic development of this field.
The research model presented in this study was to investigate intimacy, opportunism and asset specificity as the factor of relationship between developer and constructer. And it involves an examination of whether these factors will act positively or negatively on performance through the mediating variables of trust and relationship commitment.
The officers and employees in charge of the project working in both developer and constructer were asked to participate in the questionnaire research by making an empirical test of the proposed structural model. The object of analysis was extended to include many construction companies in the first group in order to investigate the characteristics of relationship structure in the major domestic development project.
Most of the hypotheses expected of both developer and constructor were adopted in the research model. An attempt to investigate this as the factor influencing performance showed that both trust and relationship commitment had an effect on performance in the overall sample.
An attempt to investigate the factor of relationship showed that intimacy, opportunism and asset specificity all had an effect on performance through the mediating variable of trust and relationship commitment in the overall sample. That is, trust for the other party further improves performance.
But it was found that the opportunism of the constructor toward the developer had no significant effect on trust and the relationship commitment of the constructer to the developer had no significant effect on performance.
This is because in progressing the project the relatively small developer tend to become committed to the constructer as it receive assistance in the guarantee of project financing for the project other than the field of construction works as the job proper to the constructor. And relationship between developer and constructer is formed on the basis of the development project, and the developer is worried about which constructer it should choose in order to raise the added value of the project. But it was found that the constructor had more or less difficulty expecting to become committed to the developer because it promotes the project under the judgement focused on those related to the development project such as the location, size, concept and the like of the prospective project site rather than the worry and examination of the developer.
It can be said that the model developed in this study is meaningful as an attempt to investigate the structural characteristic of the domestic development project. But more or less few characteristic factors might have been elicited as the factor influencing the relational structure between developer and constructer are diverse. And more comprehensive and diverse studies should be conducted as the relationship structure model may show diversity.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 = 1
• 제 1 절 연구의 목적 = 1
• 1. 문제의 제기 = 1
• 2. 연구의 목적 = 3
• 제 2 절 연구범위와 방법 = 4
• 1. 연구의 범위 = 4
• 2. 연구의 방법 = 5
• 제 2 장 이론적 고찰 = 7
• 제 1 절 부동산 개발사업 = 7
• 1. 부동산개발 = 7
• 2. 부동산 개발사업 = 10
• 제 2 절 관계구조 관련 고찰 = 26
• 1. 기업 간 관계이론 = 26
• 2. 개발사업의 관계구조 = 33
• 제 3 절 관계구조 요인 검토 = 39
• 1. 선행연구와 요인추출 = 39
• 2. 관계요인 = 46
• 3. 매개변수와 결과변수 = 51
• 제 3 장 연구 설계 = 59
• 제 1 절 연구모형 및 가설의 설정 = 59
• 1. 연구모형의 설계 = 59
• 2. 가설의 설정 = 61
• 제 2 절 조사 설계 = 67
• 1. 변수의 조작적 정의 = 67
• 2. 조사방법 = 70
• 제 4 장 실증분석 = 77
• 제 1 절 조사자료 분석 = 77
• 1. 표본의 특성 = 77
• 2. 거래의 특성 = 80
• 제 2 절 신뢰성 및 타당성 검토 = 85
• 1. 신뢰성 검토 = 85
• 2. 타당성 검토 = 86
• 제 3 절 가설의 검증 = 94
• 1. 연구모형의 평가 = 94
• 2. 가설의 검증 = 104
• 3. 직접효과, 간접효과, 총효과분석 = 112
• 4. 가설검증 결과 종합 = 114
• 제 4 절 성과 및 유형별 분석 = 118
• 1. 수익성향상과 요인과의 관계 = 119
• 2. 성과분석 = 125
• 3. 거래유형별 분석 = 129
• 제 5 장 결 론 = 134
• 제 1 절 연구결과의 요약 및 시사점 = 134
• 제 2 절 연구의 한계와 향후 연구과제 = 139
• 참고문헌 = 141
• 부록 : 설문지 = 150
• ABSTRACT = 157