민간건설 임대주택의 수익성 분석에 대한 연구 = (A) study on the profitability analysis of private-sector rental housing

국문 초록 (Abstract)

정부는 1977년 분양가를 규제하면서 그에 따른 주택건설업체의 채산성 악화에 대한 보상으로 업체에 선분양을 허용했다. 선분양 방식을 통한 건설주택 판매방법은 수분양자로부터 자금조달을 하기 때문에 자금조달에 대한 리스크도 없고 착공전에 분양이 완료되니 사업에 대한 리스크도 전혀 없다. 이러한 이유로 인해 민간건설업체는 자연스럽게 건설주택의 판매방안으로써 “선분양”이라는 방법을 선택했다. 그러나 시장환경이 변하고 분양가상한제라는 주택공급에 관한 제도가 변함에 따라 일부 프로젝트에서는 민간건설 임대주택을 검토하고 있는 것으로 나타났다.
일방적 관점에서 민간건설 임대주택은 분양가상한제를 피하기 위한 하나의 편법으로 보여질 수도 있지만, 자가주택보다 주거비 지출이 저렴하고 주택을 「소유의 개념」에서 「거주의 개념」으로 인식을 전환시킬 수 있다는 점에서 이점이 있는 만큼 본 연구는 건설주택 판매의 한 방안으로써 민간건설 임대주택을 접근했다. 건설주택 판매방안의 하나로 자리잡기 위해서는 우선 민간건설 임대주택의 수익성이 사업장기화에 따른 위험할증률을 감안하여 분양주택의 수익성보다는 커야한다.
이러한 관점에서 본 연구는 민간건설 임대주택사업의 IRR 및 NPV를 통한 수익성 분석에 집중하였으며, 사업에 참여하기 위해 임대사업자가 꼭 알아야할 제도적 환경, 그리고 임대사업자가 수익성을 향상시키기 위해 선택할 수 있는 대안들에 대하여 살펴보고, 주택가격 상승률, 시장금리 등의 외부요인에 대한 민감도 분석을 통하여 임대주택 사업을 진행할 수 있는 최적대안을 제시하였다.
민간건설 임대주택의 수익성 분석결과 민간건설 임대주택은 본 연구의 가정인 주택가격 상승률 5%, 시장금리 8% 에서는 다소 수익성이 있는 것으로 나타났으나, 분양주택의 기대수익률 13%수준에는 미치지 못하는 것으로 나타났다. 그러나 시장금리가 6%일 경우에는 임차개시일로부터 5년 후에 분양전환을 하고 임대보증금/월임대료제 방식을 선택할 경우에는 14.08%로 기대수익률 13%수준을 상회하는 것으로 나타났다. 그러나 그 외의 다른 방식은 기대수익률에 못 미치는 것으로 나타났다.
그리고 시장금리 8%를 유지하고 주택가격 상승률이 8%로 상승한다면, 위에서 수익성 분석을 한 모든 방식이 기대수익률 13%수준을 상회하는 것으로 나타났으며, 시장금리가 10%로 상승한다 해도 위의 모든 방식이 기대수익률 13%수준을 상회하는 것으로 나타났다. 그러나 분양주택보다 민간건설임대주택의 사업기간이 길다는 점을 감안한다면 그렇게 높지 않은 수치임에는 확실하다.
그리고 본 연구는 단순한 수익성뿐만 아니라 임대주택 사업자가 결정할 수 있는 임대료 납부방식 및 분양전환시기를 고려하여 그에 따른 최적의 사업환경을 분석하였다. 임대료 납부방식 중 전세환원제와 임대보증금/월임대료제를 비교한 결과 월임대료 수입이 발생되는 임대보증금/월임대료제가 전세환원제보다 1.4%의 수익성이 더 좋은 것으로 나타났다. 그리고 분양전환시점 중 2.5년보다 5년 시점에 분양 전환하는 것이 2.78%의 수익성이 더 좋은 것으로 나타났다. 여기서 임대료 납부방식보다는 분양전환 시점에 따라 수익률이 민감하게 반응한다는 것도 알 수 있었다.
이상과 같이 본 연구에서는 민간건설임대주택사업에 관련된 제도 및 수익성을 임대주택사업자 입장에서 상세히 분석하여 보았다. 이후로 임대사업자의 수익성뿐만 아니라 입주자의 편익 및 제도개선사항 그리고 민간건설 임대주택의 효율적인 운영 등을 연구하는 보다 심도 깊은 연구가 진행될 수 있기를 바라며 이러한 연구 결과를 토대로 민간건설 임대주택사업을 진행하는 사업주체에게 도움이 되기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Government allowed housing construction companies to sell their apartment housing earlier than to occupy it as a compensation for their weakened payability occurring as a result of regulations on their sale price in 1977. The constructed housing sale method through the sale-first method has no risk for raising the funds because it can raise the fund from the buyers of apartment housing and has not project risk because its sale is completed before the commencement of its construction. For this reason, the private construction company naturally came to choose the method of 'sale-first' as the scheme to sell constructed housing. But as the market environment has changed and as the housing supply system called the sale price ceiling system has changed, it was found that some housing construction projects are examining the private rental housing.
This study focused on making profitability analysis through IRR and NPV of the private-sector rental housing project. And it attempted to investigate the institutional environment renters should know to participate in the rental housing project and the alternative they can choose to improve profitability. And it presented the optimal alternative to progress the rental housing project through the sensitivity analysis of external factors such as the rate of rise in housing prices, money market rate and the like.
An attempt was made to analyze the profitability of private-sector rental housing. As a result, it was found that the private-sector rental housing project would in fact be impossible at the rate of rise in housing price, 5%, and at the money market rate of 8%, which are the hypothesis of this study.
It was found that if the money market rate is kept at 10% and the rate of rise in housing price increases to 8%, the expected rate of return would exceed 13%. But given that the construction period of private-sector rental housing is longer than that of apartment housing for installment sale, it is certain that it is not so high.
And An attempt was made to compare the Chose-transfer system and leased-based deposit/monthly rent system as the rental payment method. As a result, it was found that the leased-based deposit/monthly rental system generating the income of monthly rental was better in profitability by 1.4% than the Chonse-transfer system. And it was found that lotting-transfer would be better in profitability by 2.78% at its point in time of 5 years than 2.5 years. Here it could be found that the rate of return responded sensitively according to the point in time of lotting-transfer than the rental payment method.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 이론적 고찰 = 4
• 제1절 순현재가치법(NPV)과 내부수익율법(IRR) = 4
• 1. 순현재가치법(NPV) = 4
• 2. 내부수익률법(IRR) = 4
• 제2절 선행연구 검토 = 6
• 제3절 본 연구의 차별성 = 8
• 제3장 임대주택 현황 및 관련 제도 = 9
• 제1절 임대주택 제도의 개요 = 9
• 1. 임대주택의 개념 = 9
• 2. 임대주택의 유형 = 10
• 3. 임대주택 관련 제도 = 11
• 제2절 임대주택 수급현황 = 14
• 제3절 민간건설 임대주택 관련 제도 = 19
• 1. 민간건설 임대주택의 정의 = 19
• 2. 민간건설 임대주택의 제한 요소 = 19
• 가. 임대 의무기간 = 19
• 나. 양도 및 전대의 제한 = 19
• 3. 임대사업자가 정할 수 있는 요소 = 20
• 가. 임차인 자격 및 선정방법 = 20
• 나. 임대보증금 및 임대료 = 20
• 다. 분양전환 시점 = 21
• 라. 분양전환가격 = 21
• 제4장 수익성 분석의 대안 설정 = 22
• 제1절 수익성 분석에 영향을 미치는 요인 = 22
• 1. 임대사업자가 정할 수 있는 요인 = 22
• 가. 임대료 납부방식 = 23
• 나. 분양전환 시점 = 24
• 다. 분양가 산정방식 = 24
• 라. 임대보증금의 비율 = 25
• 마. 월임대료 전환율 = 25
• 바. 임대료 인상률 = 25
• 2. 임대사업자가 정할 수 없는 외부요인 = 26
• 가. 주택가격 상승률 = 26
• 나. 시장금리 = 27
• 다. 공실률 = 27
• 제2절 수익성 분석에 대한 변수 선정 = 27
• 제5장 민간건설 임대주택의 수익성 분석 = 28
• 제1절 사업개요 및 기본가정 = 28
• 제2절 현금흐름 분석 = 30
• 1. 현금흐름 구성 항목 = 30
• 2. 임대료 납부방식별 현금 흐름 = 34
• 제3절 수익성 분석 = 38
• 제4절 외부환경에 의한 민감도 분석 = 41
• 제5장 결론 = 46
• 참 고 문 헌 = 48
• ABSTRACT = 50