다가구 매입 임대주택 입주자의 만족도 영향요인에 관한 연구 : 서울시를 중심으로 = A Study on the Determinants of Residential Satisfaction of Public Rental Multi-family Housing

국문 초록 (Abstract)

도시 저소득층의 주거문제를 해결하기 위해 정부에서는 2004년부터 다가구매입임대주택사업을 실시하여 저소득가구들에게 저렴한 가격으로 임대주택을 공급하여 생활권보장과 주거안정에 기여하고자 하였다.
이사업은 정부나 도시 저소득 무주택자에게는 매우 바람직한 사업으로 보여진다. 먼저 기존에 지어진 주택을 매입하기 때문에 대도시의 택지난과 높은 택지비용이 들지 않고, 소규모 분산공급으로 대규모 집단하에 따르는 사회적 격리현상과 슬럼화를 방지할 수 있으며, 현 주거지에서 생활권의 변동 없이 살 수 있다는 장점이 있다.
이 정책은 매년 되풀이 되는 전월세파동으로 곤란을 겪는 무주택시민의 주거불안을 해소하고 상습침수지역이나 노후 불량주택의 개량을 통해 저소득층의 주거안정을 꾀하기 위해 이미 서울시에서 SH공사를 통하여 2002년도에 시행한 사업이다.
그러나 SH공사에서는 다가구 매입임대주택의 장점을 살리지 못하고 사업시행 2년 만에 재정적자와 관리상 여러 가지 어려움으로 인해 사업을 중단하였다가 2007년부터 다시 재개하여 현재 시행 중에 있다.
이에 본 연구는 서울시에서 실시하고 있는 다가구매입임대주택사업이 현재 어떻게 운영되고 있으며, 입주자의 만족도는 어떠한지 또한 이들이 어떤 의식을 가지고 이웃과 교류하는지를 연구하여 인구통계학적 특성별로 어떻게 다르며, 입주자들의 특성별로 인식에 차이가 있는지, 입주민들의 주민의식이 주거만족에 어떠한 영향이 미쳤는지를 분석하고자 한다.
본 연구의 목적을 위해 아래와 같이 3가지로 나누어 볼 수 있다.
첫째 임대주택의 개념과 유형 및 다가구매입임대주택의 개념에 대해 알아 본 후 주거만족도 개념과 이론을 살펴본다.
둘째 우리나라 주택정책을 기반으로 실시하고 있는 임대주택 정책 중 정부의 다가구매입임대주택사업의 운영실태와 서울시의 운영실태 및 이사업의 문제점 등을 파악한다.
마지막으로 임대주택 입주자들의 주거만족도에 영향을 미치는 여러 가지 요인들을 살펴보고 주민의식과 이웃과의 공동체 의식에 대한 입주민들의 성향을 함께 파악 및 규명함으로써 궁극적으로 임대주택 입주민들의 주거만족도를 제고하여 다가구임대주택의 주거환경개선과 주거복지향상에 기여토록 하고자 한다.
이러한 연구를 위해 본 연구는 다가구매입임대주택 입주민들의 주거만족도를 객관적이고 보다 합리적으로 도출하기 위해 다가구매입임대주택에서 거주하는 주거민들의 설문조사를 통해 실증연구를 실시하였다.
본 연구의 대상지역은 다가구매입임대주택사업이 진행되고 있는 서울시 소유 다가구매입임대주택 중 가구수가 100가구이상 소재한 4개구를 선정하였다. 그런 다음 입주자들을 대상으로 직접 가구주를 방문하여 일대일 면접조사와 일부는 설문지 배포 후 수거 방법으로 실시하였다.
연구의 결과는 다음과 같다.
첫째, 양호한 입지적환경이 전반적인 주거만족도를 높여 주기 때문에 관리주체는 입주민의 정서순환과 쾌적한 단지 조성을 위하여 실내환경, 주택상태, 하자보수 등 입주민의 생활과 직·간접 관련되는 요인들을 수시로 살펴보고 발생 시 이를 신속히 해결하여야한다.
둘째, 임대주택관리를 잘하면 주거만족도가 높아지므로 관리주체에서는 입주민의 의견이 잘 반영될 수 있게 관리시스템의 개선과 관리서비스의 향상이 필요하다.
셋째, 입주민들이 이웃과 관계가 좋을수록 주거만족도가 높아지므로 이웃과의 활발한 교류, 지역봉사, 입주자회의, 반상회 등을 통한 친한 이웃 만들기운동이 활성화되어야 하겠다.
마지막으로, 이주의사가 있는 입주민들이 주거만족도가 낮게 나타나므로 그들의 주된 이주사유가 무엇인지 그 문제를 해소시키는 방안이 필요하다. 또한 주택의 평형변경이나, 위치변경, 지불능력에 맞는 적정한 주택공급 등도 개선할 필요가 있다.
결론적으로 본 연구에서 분석한 바와 같이 입주자 대부분 이 제도에 대해 만족 해 하고 있다. 그러나 매입한 주택이 부실하게 지어져 하자가 자주 발생하고 있으며 실적위주로 매입하다보니 위치 선정이나 건물의 상태 등을 제대로 따져보지 못한 것 같다. 그동안 정부의 주거정책은 저렴한 임대료로 주택을 제공하니 조용히 살기만 바라는 시혜적인 공급자의 입장에서 정책을 펼쳐 왔지만 이제는 국가가 당연히 제공해야 될 책임 있는 의무자로 생각하고 사업을 추진해야 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In order to solve the housing problem of urban low-income households, the government was contributing to ensure living-sphere and stability of housing welfare by suppling rental housing for the low-income families at a reasonable price through public rental multi-family housing since 2004.
This business is seen as a very good for low-income homelessness or government. Most of all, the project can avoid the high cost for land because buying a house built before. And it can prevent social isolation and slumism accompanying collectivization because the supply of small-scale distributed. Also, the residents can live without moving of living area from the current residence.
The city of Seoul have already implemented this policy to relieve anxiety on homeless people and to promote housing stability for low-income classes through SH corporation in 2002. However, SH corporation had to stop the policy of public rental multi-family housing in just two years due to fiscal deficit and a variety of administrative difficulty. And then they have resumed again after 2007.
Therefore, the purpose of this study is to search how the business of public rental multi-family housing is currently being operated, to survey residential satisfaction and to seek what is the difference by the characteristic of demographics or tenants. In addition, this paper trying to analyze that residents' perception could have a certain impact on residential satisfaction.
For the purposes of this study, the following can be seen as divided into three process. First, we would inquire into theory of residential satisfaction after a review of types of rental housing and the concept of public rental multi-family housing. Second, we would look at government's managing condition of the multi-family rental housing projects, the Seoul's actual operations and the own problem of projects. Finally, we should figure out several factors affecting the residential satisfaction and tenants' orientation on the sense of community with neighbors. It could contribute to welfare by improving the residential satisfaction and living environment of multi-family rental housing.
This study taken empirical analysis using questionnaire survey for residents where lived in multi-family rental housing to derive from more objective and reasonable residential satisfaction. The target areas of research were selected four districts among areas located more than 100 households owned by Seoul. Then, We visited directly them to make the one to one interviews.
The Results of the study are as follows.
First, management actor should constantly checked up direct-indirect factors related to life of tenants as well as resolved quickly when something happens because a good residential environment satisfaction has a positive impact on the overall residential satisfaction.
Second, if rental housing management is effective, residential satisfaction would increased. Therefore, the management actor needs to improve management system in order to reflect the opinions of residents.
Third, the more tenants establish relationship with neighbors, the more residential satisfaction increases. So, through the active exchanges with neighbors, community service and tenant meetings, the movement in making good neighbors exercises will be activated.
Finally, if the tenants are willing to move out, residential satisfaction would decreased. Therefor it is necessary to consider that resolve the problem. Also, a lot of improvements would have to be made before public rental housing system is suitable for changing the balance of housing, or changing the location, the ability to pay.
In conclusion, as previously showed in this finding, the most of tenants are satisfied with this system. So far, the government's housing policy has been held from provider's position. But now, they will promote a project with a thinking as duty-bound to supply the affordable rental housing.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 5
• 1. 연구방법 = 5
• 2. 연구범위 = 6
• 제2장 임대주택과 주거 만족에 관한 이론적 고찰 = 9
• 제1절 주요개념에 대한 고찰 = 9
• 1. 임대주택의 개념과 유형 = 9
• 2. 임대주택의 필요성 = 20
• 3. 주거만족도의 개념과 이론 = 22
• 제2절 외국의 다가구매입임대주택 현황 = 30
• 1. 스웨덴 = 30
• 2. 영국 = 39
• 3. 일본 = 45
• 제3절 선행연구의 고찰 = 46
• 1. 다가구매입임대주택에 관한 연구 = 46
• 2. 주거만족 영향 요인에 관한 연구 = 48
• 제3장 다가구매입임대주택사업의 운영실태 분석 = 57
• 제1절 다가구매입임대주택의 운영 = 57
• 1. 사업내용 = 57
• 2. 추진계획 및 매입실적 = 59
• 제2절 서울시 다가구매입임대주택의 운영실태 분석 = 61
• 1. 서울시 공공임대 현황 = 61
• 2. 서울시 다가구매입임대주택의 운영실태 및 문제점 = 63
• 제4장 임대주택 입주자의 만족도에 미치는 요인에 관한 실증분석 = 74
• 제1절 연구조사 설계 = 74
• 1. 연구모형 = 74
• 2. 변수의 조작적 정의 및 연구가설의 설정 = 78
• 제2절 실증적 분석결과 = 81
• 1. 설문대상자의 선정 및 특성 = 81
• 2. 다가구매입임대주택 입주민의 일반적 인식 분석 = 84
• 3. 다가구매입임대주택 입주민의 만족도 영향요인 분석 = 105
• 4. 분석결과의 종합 = 114
• 제5장 결론 및 정책제안 = 117
• 제1절 결론 = 117
• 제2절 정책제안 = 121
• 제3절 연구의 한계 = 123
• 참고문헌 = 124
• 부록 : 설문지 = 132
• ABSTRACT = 142