不動産仲介業者의 公信力 提高方案에 관한 硏究 : 資格 및 登錄制度를 中心으로 = (A) study on the improvement of the realtors' public credibility : focused on their qualification and registration system

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

(國文抄錄)

본 논문은 현행 부동산중개업법상의 공인중개사 자격․등록요건을 중심으로 그 문제점을 진단하고 개선책을 제시하여 우리나라 공인중개사의 사회적 공신력을 제고할 수 있는 방안을 모색하였다. 이를 위해 먼저 공신력이라는 용어의 개념적 정의를 분명히 하고, 대리인 이론에 관한 고찰을 통해 중개업자의 자격 및 등록제도와 논리적 상관성을 높였다. 다음 부동산중개제도와 중개업자, 중개업자의 자격 및 등록제도 등에 관해 심층적인 문헌 검토를 한 후, 미국 등 외국의 부동산관련 법령 및 제도에 관한 비교․고찰을 통해, 현행 중개사 자격 및 등록제도의 문제점을 진단해 보았다. 이와 같은 논의와 검토를 바탕으로 우리나라 부동산중개업자의 자격 및 등록제도에 관한 개선 방안, 나아가서 대리인 문제의 해결을 통해 중개업자의 공신력을 제고하여 부동산 거래질서의 확립과 국민경제의 발전에 기여할 수 있는 방안을 제시하였다. 개선방안은 크게 네 가지 방향에 중점을 두고 제시하였다.
첫째, 공인중개사 자격제도의 문제점과 한계를 진단하고, 그 개선책을 제시하였다. 시험제도 자체는 현행 제도의 틀을 유지하되 직무분석을 통해 중개사에게 요구되는 능력을 감안, 시험과목과 내용을 재구성해야 할 필요성을 역설하였다. 또 외국의 경우처럼 부동산컨설팅, 부동산 투자분석, 부동산 권리분석, 투자용(상업용) 부동산중개 등 다양한 민간전문자격제도를 도입하여 소비자들로부터 전문성을 인정받을 수 있는 자격체계의 도입 필요성을 제기하였다.
둘째, 현행 중개사무소의 등록제도와 관련하여 무질서한 중개행위와 미등록 및 불법중개행위의 근절을 통해 중개업자의 공신력을 제고하기 위해서는 중개업을 허가제로 전환시켜야 할 필요성을 제시하였으며, 외국의 사례에서 살펴 본 바와 같이 부동산중개업자의 업무가 부동산컨설팅, 부동산 투자분석, 부동산 관리분석, 투자용(상업용) 부동산중개 등 다양한 분야로 확대․발전되어 가고 있는 세계적 추세를 감안하여 관계법령의 불비를 보완하고, 여타 법령 및 자격제도와의 충돌을 회피․조정하여 중개업무의 범위를 다양화․전문화해야 할 과제를 제시하였다.
셋째, 중개업자의 공신력 제고에 중요한 수단이라 할 수 있는 현행 교육제도의 문제점을 진단하고 그 개선책을 제시하였다. 구체적으로는 미국의 경우와 같이 대학이나 협회 등 부동산교육기관과 산학협동을 체결하여 의무교육을 실시하는 방안, 다양한 교육프로그램의 개발과 보급, 전공학문의 육성을 위해 전공자들에 대해 일부과목 면제나 1차 시험 면제 조치, 지속적인 실무․연수교육의 필요성을 제기하였다.
마지막으로, 현재의 부동산중개시장에 가장 많은 갈등과 마찰의 원인 중 하나인 중개보조원 제도의 개선방안을 모색해 보았다. 실무경력 및 교육이수 등 자격요건을 강화하고, 중개보조원 자격제도와 더불어 중개보조원의 등록제도를 도입하여 중개보조원 자격증을 취득하였더라도 사전에 일정기간 실무교육 및 연수교육을 수료한 자에 한하여 부동산중개 보조업무에 임할 수 있도록 하는 입법적 개선방안을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

<Abstract>

The public credibility of the realtors including the real estate brokers or agents plays a very important role in achieving the aims which are prescribed in the Korean real estate law. After reviewing the various literature related with the 'credibility' concept and its constructs, this study suggests the improvements which can serve to strengthen their public credibility, being focused on their qualification and registration system.
First, it suggests the improvements against the current qualification test system by readjusting the qualification test and its contents, and by introducing the more specialized qualification systems.
Second, it proposes the necessities to change to the licensed system from the current registration system relating to the brokerage operation. And the needs to enlarge the span of their operation are emphasized so that the realtors can be more specialized.
Third, this study suggests the improvements of the current education system for the realtors, including the development and distribution of the various educational programs.
Finally, the certificated realtors' assistant system needs to be improved. If it's difficult right now to discard the system, strengthening the management and control of the system is reasonable.
The contributions of this study can be summarized as follows: theoretically it contributes to elaborating the relationship between the concept and its constructs of the credibility, including the agency theory, and the realtors' qualification and registration system. Practically, it proposes some actionable devices to increase their social credibility.

목차 (Table of Contents)

• Abstract
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구배경 1
• 2. 연구목적 3
• 3. 연구방법, 범위 및 구성 5
• Ⅱ. 공신력에 관한 이론적 고찰 7
• 1. 공신력에 관한 선행연구 7
• 2. 공신력과 부동산중개업자의 자격 및 등록제도 19
• Ⅲ. 부동산중개업자의 자격 및 등록제도와 문제점 30
• 1. 우리나라의 부동산중개업법 개관 30
• 2. 부동산중개업자의 자격제도 39
• 3. 중개사무소의 개설등록제도 48
• 4. 중개업자 등의 교육제도 56
• 5. 중개업자의 사용인제도와 중개보조원 59
• 6. 판례를 통해 본 중개업자의 공신력 문제 67
• Ⅳ. 공신력 제고를 위한 중개업자의 자격 및 등록제도 개선방안 79
• 1. 부동산중개업자의 자격제도 80
• 2. 중개사무소의 개설등록제도 85
• 3. 중개업자 등의 교육제도 93
• 4. 중개업자의 사용인제도와 중개보조원 97
• Ⅴ. 연구결과 요약 및 결론 101
• 1. 연구결과 요약 101
• 2. 연구의 의의와 한계 103
• 참고문헌
• 1. 국내문헌 106
• 2. 외국문헌 109
• 3. 기 타 118
• 國文抄錄 119