도시·주거환경 정비사업의 효율적 추진을 위한 법제도적 개선방안 연구 : 주택 재개발·재건축의 갈등관리를 중심으로 = (A) study on the improvement of the legislative system for the housing reconstruction efficiency

국문 초록 (Abstract)

도시 및 주거환경 정비사업은 노후․불량 주택들이 밀집하여 소재하고, 기반시설이 열악한 지역을 보다 좋은 환경의 신규 주택단지로 개선하는 공간적 의미뿐만 아니라 추진과정에 다수의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있다는 점에서 사회ㆍ경제적으로 미치는 영향이 심대하다. 그럼에도 사업주체의 전문성 부족, 제도의 미비, 불투명한 업무처리, 과도한 조합원 부담제도 등으로 이해당사자 간에 다양한 갈등이 표출되어 본래 사업의도가 왜곡되고, 사업 지연과 사업비 및 사회적 비용의 증가 등 다양한 문제가 발생되고 있다.
본 연구는 정비사업의 추진과정에서 발생하고 있는 갈등요인들을 추출하여 사업추진단계별로 이해관계자들 간에 발생하는 갈등의 발생원인과 유형을 분석하고, 갈등요인분석에 따라 추출된 연구과제를 중심으로 갈등관리를 중심으로 정비사업의 효율적 추진을 위한 법제도적 개선방안을 제시하였다.
첫째, 공공관리자를 지정․운영하여 정비사업의 공정하고 투명한 사업장 관리를 담당케 하는 공공관리제도 도입과 사업 초기 조합운영자금의 합리적 확보방안을 제시하였다. 전문 공공기관이 사업관리업무를 담당하는 공공관리자제도를 도입하여 대부분의 갈등이 발생되는 정비사업 초기단계로부터 일정단계까지 직접 사업관리를 담당하여 조합원들의 신뢰를 얻을 수 있을 경우에는 갈등과 분쟁을 최소화 할 수 있을 것이다. 또한 지방자치단체의 ‘도시․주거환경 정비기금’ 지원을 통해 사업의 초기비용을 선투자하고, 공신력을 갖춘 공공기관이 운용토록 하여 협력회사와의 유착관계 등 비리 원인을 원천적으로 차단하고, 사업의 투명성을 제고해 나가야 한다.
둘째, 계획적 행정관리와 주민참여의 확대ㆍ강화 필요성을 제기하였다. 국민이 신뢰할 수 있는 계획행정과 함께 행정계획의 수립 - 집행 - 평가의 과정에서 주민 의견수렴의 확대ㆍ강화를 위한 노력이 필요하다. 또한 인ㆍ허가 기준을 명확히 하여 행정담당자에 의한 자의적 법 해석 또는 모호한 기준으로 인한 판단유보 등을 방지하고, 실질적 순환개발을 통해 인근지역의 주택가격 등에 미치는 영향을 최소화하여야 한다.
셋째, 전문인력의 양성 및 정비사업전문관리업자의 전문성ㆍ공정성 확보를 제시하였다. 복잡한 사업절차, 법규 및 정책 변화 등으로 상당수준의 전문지식과 경험을 필요로 하는 현실을 고려하여 업무 관련자가 전문지식을 배양할 수 있도록 일정수준의 교육 이수제를 도입하여야 한다. 또한 전문관리업자의 전문성 확보를 위해 자본금ㆍ상근 전문인력 등의 등록기준 강화, 등급제 도입, 업무수행에 대한 책임규정의 강화조치도 필요하다.
넷째, 정비사업의 추진과 관련하여 소형주택 의무비율제도, 재건축부담금제도, 분양가상한제 등 중복적 규제에 따른 조합원 부담의 적정화를 제시하였다. 소형주택 의무비율은 합리적 수준으로 완화가 필요하고, 재건축부담금 및 분양가상한제는 중복규제로서 제도 자체의 문제, 개발이익 향유자 등의 문제점을 안고 있어 개선 또는 폐지가 적극 검토되어야 할 것이다.
본 연구는 단순히 피상적인 갈등유형 분석에 그친 기존 연구들의 한계를 벗어나 정비사업 관련 3대 전문지와 대법원 판례를 통한 사업주체의 갈등사례 분석, 업무 관련자에 대한 실태조사로 실증적 연구과제를 도출하고, 현실적인 대안을 제시하였다는 데서 그 의의를 찾을 수 있다.
앞으로는 사업추진 단계별, 갈등 당사자별 갈등발생현황이 재개발ㆍ재건축사업에 영향을 미치는 과정을 보다 심도 있게 분석하여, 갈등의 전개과정에 따른 세부적 대응방안에 대한 연구가 계속 진행되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 3
• 3. 연구의 구성 및 흐름 = 4
• 제2장 정비사업의 관련제도 및 선행연구 고찰 = 6
• 제1절 정비사업의 개요 = 6
• 1. 정비사업의 정의 = 6
• 2. 정비사업의 체계 = 6
• 3. 정비사업의 추진절차 = 7
• 4. 정비사업의 유형 = 8
• 제2절 정비사업의 법적 연혁 = 12
• 1. 주택재개발사업(도시 및 주거환경정비법 제정 전) = 12
• 2. 주택재건축사업(도시 및 주거환경정비법 제정 전) = 15
• 3. 도시 및 주거환경정비법의 연혁 = 18
• 제3절 정비사업의 추진현황 = 23
• 제4절 정비사업에 따른 이해관계자 분석 = 27
• 1. 사업 참여주체 = 27
• 2. 사업절차별 참여주체들의 업무분담 = 32
• 3. 이해관계자 분석 = 36
• 제5절 갈등에 대한 이론적 고찰 = 37
• 1. 갈등의 정의 및 갈등에 대한 시각 = 37
• 2. 갈등의 유형 = 40
• 3. 갈등의 사이클 = 42
• 4. 갈등관리 방안 = 44
• 제6절 선행연구의 동향분석 = 47
• 1. 갈등요인의 분석ㆍ관리와 관련한 연구동향 = 47
• 2. 사업의 효율화 및 활성화와 관련한 연구동향 = 48
• 3. 연구동향의 종합 = 49
• 제3장 정비사업에 따른 갈등요인 분석 = 51
• 제1절 조사 및 분석 과정 = 51
• 제2절 정비사업의 갈등 발생현황 = 52
• 1. 갈등 발생구조 = 52
• 2. 갈등 발생현황 = 53
• 제3절 사업추진단계별 갈등유형 분석 = 61
• 제4절 갈등요인 종합 및 연구과제 도출 = 66
• 1. 갈등요인 종합 = 66
• 2. 1차 연구과제 도출 = 66
• 3. 갈등관리 실태조사 결과 = 68
• 4. 연구과제 종합 = 71
• 제4장 정비사업의 효율적 추진을 위한 법제도적 개선방안 = 72
• 제1절 공정ㆍ투명한 사업관리 = 72
• 1. 공공관리제도의 도입 = 72
• 2. 초기 조합운영자금의 합리적 지원 = 76
• 3. 회계처리의 투명성 확보 = 79
• 제2절 계획적인 행정관리(주민참여) = 80
• 1. 일관성 있는 행정관리 = 80
• 2. 주민참여의 확대ㆍ강화 = 81
• 3. 인ㆍ허가 관련기준의 명확화 = 84
• 4. 실질적 순환개발 실시 = 85
• 제3절 전문성 강화 = 87
• 1. 전문인력 양성 = 87
• 2. 정비사업전문관리업자의 전문성ㆍ공정성 확보 = 91
• 제4절 조합원 부담의 적정화 = 93
• 1. 소형주택 의무비율제도의 개선 = 93
• 2. 재건축부담금제도의 개선 = 94
• 3. 분양가 상한제의 개선 = 95
• 제5장 결 론 = 97
• 참고문헌 = 100
• 부록 = 103
• ABSTRACT = 106