대출형 부동산펀드의 특성이 펀드수익률에 미치는 영향에 관한 연구 = (A) study on the characteristics of PF type real estate fund and fund performance

국문 초록 (Abstract)

부동산은 우리나라 국민에게 친숙하고 주요한 투자수단으로 인식되어 왔다. 그러나 부동산이라는 투자수단이 가지는 특수성으로 부동산투자시장의 참여는 극히 제한적이었다.
외환위기 이후 다양한 국내 경제시스템의 변화로 국내 금융시장에서 기존 주택금융은 보다 다양화되고 전문화된 부동산금융으로 발전하기 시작하였다. 이후 자산유동화시장, 부동산투자회사 도입과 자본시장통합법에 의한 부동산집합투자기구 등의 등장으로 부동산금융은 금융시장에서 빠질 수 없는 새로운 영역을 구축하였다.
이러한 부동산금융시장에서 한 부분을 자치하고 있는 부동산펀드는 부동산투자를 위해 부동산 및 부동산관련 대출 또는 관련 유가증권에 투자하는 것을 목적으로 하는 집합투자기구이다.
최근 부동산집합투자기구 시장의 설정액이 10조원을 초과하는 등 점차 부동산금융시장에서 중요한 위치를 차지하고 있지만, 아직 부동산펀드의 수익률에 대한 다양한 연구는 부족한 것이 사실이다. 이에 본 연구에서는 부동산펀드의 특성이 부동산펀드 수익률에 어떠한 영향을 주는지에 대한 분석을 실행하였다.
우선 현재 설정되어진 공모-대출형 부동산펀드의 전수조사를 통해 자료를 구축하고 펀드의 연환산수익률을 종속변수로 설정하고, 펀드자체 특성변수, 펀드 내 편입자산 특성변수 또 집합투자업자 특성변수를 설명변수로 상관분석과 다중회귀분석을 실시하였다.
분석 결과 공모-대출형 부동산펀드의 수익률은 펀드자체의 특성변수. 특히 대출이율과 경과기간, 펀드의 설정시기에 따라 수익률에 차이가 발생하는 것으로 확인되었다. 또 펀드 내 편입자산의 특성에 따라 수익률에도 차이가 나타나는 것으로 분석되어 개발지역에 따라 펀드수익률에 미치는 영향이 상이하게 나타나는 것으로 확인되었다. 마지막으로 부동산펀드를 운용하는 집합투자업자의 특성에 따른 수익률 차이가 있는가에 대한 분석에서는 집합투자업자의 보유 부동산운용전문인력 수에 따라 펀드수익률에 차이가 있는 것으로 확인되었다.
이와 같은 연구결과는 최근 대체투자처로 부각되고 있는 부동산펀드에 투자를 고려하는 투자자들이 설정된 펀드의 특성과 편입된 자산의 특성, 또 자산집합투자업자의 특성에 따른 수익률을 예측하는데 도움을 주고, 집합투자업자가 부동산집합투자기구의 설정시 편입자산 및 운용인력을 어떻게 구성하여야 할 것인가에 대한 기초도구로 활용될 수 있다는 점에서 본 연구의 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate has been recognized as a familiar and major investment vehicle by Korean. But the particularity of the investment vehicle of real estate has been extremely restricting the participation of the people in investment in the real estate market.
After the financial crisis, existing housing finance has diversified and begun to develop into specialized real estate finance in the domestic financial market due to the change in various home economic system. Since then, real estate finance has established a new realm indispensible in the finance market due to introduction of Asset liquidization Market, REITs and the advent of collective investment schemes on the back of FSCMA(Financial Investment Services and Capital Markets Act).
The real estate fund which takes a part in the real estate finance market is the collective investment schemes, the purpose of which is to invest in real estate, real estate related loan or securities as a means of investment in real estate.
Currently, the real estate fund market is achieving an important position gradually in the real estate finance market with its settlement amount over 10 trillion, but no various studies on the earning rate of real estate fund have been done. Hereupon, an analysis on the effect of the characteristics of real estate on fund performance was conducted in this study
Firstly, this researcher set up the data through investigation of the whole currently settled public offering PF type real estate fund, and settled annual conversion rate to dependent variables, and conducted correlation analysis and multiple regression analysis by explanatory variables of characteristics variable of fund itself, of the asset included in the fund or of certified collective investment manager.
The analysis results showed that the difference in earning rate of subscription-loan type real estate fund caused by characteristics variable of fund itself, especially by loan rate and fund setup time. The trait of asset incorporated in the fund also affected fund performance causing different effect on the fund performance to the development area. Lastly, earning rate difference by certified collective investment manager who run realestate fund was analyzed and it was confirmed that the number of expert in real estate held by the manager affected fund performance.
The study results would be helpful for the investors who are considering investment in real estate that currently emerging as an alternative investment to forecast the earning rate in accordance with the traits of the fund setup, of the asset incorporated, and of certified collective investment manager, and also helpful for those managers to use it as the basic tool when carrying out portfolios of incorporated assets at the time of setting up of collective investment schemes.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 3
• 제2장 선행연구검토 = 5
• 제1절 선행연구검토 = 5
• 1. 부동산펀드의 제도 비교분석 및 발전방향과 관련된 선행연구 = 5
• 2. 부동산펀드의 수익률 반응과 관련된 선행연구 = 6
• 3. 펀드의 비용과 성과에 관련된 선행연구 = 7
• 제2절 본 연구의 차별성 = 8
• 제3장 부동산펀드의 개요 = 9
• 제1절 부동산펀드의 정의 = 9
• 제2절 부동산펀드의 목적과 연혁 = 9
• 1. 목적 = 9
• 2. 연혁 = 10
• 제3절 부동산펀드상품의 이론적 고찰 = 10
• 1. 『신탁업법』에 의한 은행부동산투자신탁 = 11
• 2. 『자산유동화에관한법률』에 의한 유동화상품 = 14
• 3. 『부동산투자회사법』에 의한 REITs = 17
• 제4절 『자본시장통합법』에 의한 부동산집합투자기구 = 25
• 1. 『자본시장통합법』의 제정 배경 및 특징 = 25
• 2. 『자본시장통합법』이 부동산집합투자제도에 미치는 영향 = 26
• 3. 자산시장통합법에 의한 부동산집합투자기구의 법적 특징 = 28
• 4. 부동산투자회사법과 자본시장통합법 상의 관련회사 및 구조 비교 = 36
• 5. 공모와 사모 = 38
• 제5절 부동산집합투자기구의 현황 = 41
• 제6절 공모-대출형 부동산펀드의 현황 = 44
• 1. 연도별 설정펀드 및 설정원본 현황 = 44
• 2. 개발지역 및 유형별 현황 = 45
• 제4장 실증분석 = 46
• 제1절 분석자료 및 분석모형 = 46
• 1. 분석자료 = 46
• 2. 변수의 구성 = 46
• 3. 기초통계량 분석 = 49
• 4. 분석모형 = 50
• 제2절 연구가설 = 52
• 제3절 부동산펀드의 특성이 수익률에 미치는 영향 분석 = 53
• 1. 상관분석 = 53
• 2. 회귀분석 = 54
• 제5장 결론 = 62
• 제1절 결론 = 62
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 63
• 참고문헌 = 64
• 부 록 = 67
• ABSTRACT = 73