부동산경매 입찰자들의 의사결정에 따른 위험요인분석 : 계층분석적 의사결정모형을 통한

국문 초록 (Abstract)

부동산 경매는 개인간의 거래가 아닌 공기관과의 거래에 해당하는 부동산거래 형태중 하나이다. 과거와는 달리 인터넷의 이용확대와 투자유치를 위한 다양한 정보제공은 부동산 시장에 많은 변화를 가져왔으며 부동산경매의 경우에도 경매정보를 제공하는 회사의 등장으로 입찰희망자에게 각종 정보의 검색과 매각가율에 대한 통계 정보 등의 도움을 주고 있다. 통상적으로 법원 경매 부동산은 시중 거래가격보다 저렴한 수준에서 매각가격이 형성되는 이점이 있는 관계로 대중의 관심이 높아지고 있으나 일반인들이 경매에 응찰할 때에는 아직도 많은 위험이 있어 쉽게 접근하지 못하고 있다. 이는 경매의 모든 절차가 법령에 규정에 의해 행해지고 입찰 정보유통의 폐쇄성으로 인해 권리분석을 잘못할 경우 매수자에게 금전적 피해를 주기 때문이다.
이와 같은 상황의 인식하에 본 연구의 목적은 부동산 경매에 존재하는 위험을 종합적으로 인식하고 경매 입찰시 합리적인 의사결정 방안을 모색하고자 한다.
위험요인들에 대한 정성적 분석을 위하여 계층분석적 의사결정 과정인 AHP(Analytic Hierarchy Process)를 활용하였으며 이를 위한 부동산 경매와 의사결정에 관한 이론적 고찰 및 계층분석적 의사결정방법에 대한 고찰은 선행 연구 논문과 이에 관련한 전문 서적을 참고 하여 제2장에서 다루었다.
계층분석적 의사결정 모형의 설계는 전문가를 통한 브레인스토밍 과정을 거쳤으며 구성 내용은 경매 흐름상 매각 전단계와 후단계로 위험요인을 나누어 전체 20개의 세부항목으로 검증하고자 하였다.
전문가의 설문을 통해 수집된 자료로 분석표본의 특성을 파악하고 위험요인의 상대적 중요도와 요소별 영향값을 종합 분석함으로써 최종적으로 아래와 같은 결과를 얻을 수 있었다.
경매 입찰자들에게 있어서 매각 전보다는 후 단계의 위험요인이 의사결정에 많은 영향을 주는 것으로 나타났으며, 점유자 처리 문제가 높은 영향값을 나타냄으로서 명도의 중요성을 강조하고 있다. 또한 경매물건은 서류와 실제 내용이 다른 경우가 많기 때문에 권리분석과정에서 현장답사와 시세조사를 반드시 거쳐야 하며, 인수되는 권리에 대한 예상치 못한 위험을 줄이기 위해 철저한 권리분석이 이루어져야 함을 알 수 있다.
채권자의 자력구제가 허용되지 않는 우리나라에서 경매는 이의 보완수단으로 중요한 기능을 하며 공적 기능 외에도 유통상의 효율성이 강조되는바 본 연구를 통해 부동산경매에 존재하는 위험요인이 파악됨으로서 경매입찰참여자에게는 위험을 최소화하며 나아가 누구나 쉽게 참여할 수 있는 법적, 제도적 개선 방향을 제안할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate auction is a kind of real estate transaction applicable to transaction with public institution, not interpersonal transaction. Contrary to the past, popularized Internet infrastructure and availability of various information sources for attracting investors have created great changes in real estate market as well. In case of real estate auction, the advent of service providers dealing with information on real estate auction is also helpful for potential bidders to search various information sources and statistical data on bid price rate. Typically, the real property disposable by court auction is advantageous in more affordable bid pricing than its market price, so it attracts more popular interests. But such real property is not yet easily accessible because of many potential risks in public bidding for real estate auction under court, since every step of real estate auction is handled in accordance with statutory regulations, and purchasers may be liable for monetary damages resulting from potential erroneous analyses under close-door distribution of bidding information.
In the above contexts, the purpose of this study is to have a comprehensive insight into any potential risk of real estate auction and explore possible ways to make rational decisions in bidding for the real estate auction.

In order to make a qualitative analysis on potential risk factors, this study employed Analytic Hierarchy Process (AHP) as a decision-making process of hierarchical analysis. And based on prior reports and relevant technical bibliography, Chapter 2 dealt with theoretical examination into real estate auction and decision-making process as well as examination into decision-making method of hierarchical analysis.

In this study, the decision-making model of hierarchical analysis was designed through brainstorming process by experts, and risk factors fell broadly into pre-bidding and post-bidding factors in the flow of auction, so that this study could verify said model in total 20 detailed items.

This study sought to characterize samples under analysis by means of data collected through a questionnaire survey supervised by experts, and comprehensively analyze relative priority of risk factors and measurable effect of each factor. As a result, this study could obtain the following findings:
It was found that post-bidding risk factors had more significant effects upon the decision-making process of bidders in real estate auction than pre-bidding ones, and the issue of possessor settlement had significant measurable effects, which underlines the importance of title transfer.
In addition, the object of auction specified in document is often different from that in actual transaction, so it is found that field survey and municipal census are required in the course of right analysis, and any right involved with the object of auction must be completely analyzed to minimize unexpected risks of the right taken over.

In Korea, there is not any self-relief allowed for creditors, so the auction plays a major role as a complementary means and is spotlighted in its efficiency of distribution, apart from its public functions. Hence, this study can have its implications in the sense that it identifies risk factors of real estate auction and proposes possible legal and institutional solutions for participants in bidding for real estate auction to minimize risks and easily participate in the auction.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 선행연구 검토 3
• 제2장 부동산경매와 의사결정에 관한 이론적 고찰 5
• 제1절 부동산경매이론 5
• 1. 부동산경매의 의의 5
• 2. 부동산경매의 종류 5
• 3. 부동산경매의 절차 9
• 제2절 의사결정이론 13
• 1. 의사결정의 의의 13
• 2. 의사결정의 모형 15
• 제3절 계층분석적 의사결정방법 20
• 1. AHP의 개요 20
• 2. AHP의 특징 24
• 3. AHP의 적용절차 25
• 4. AHP의 한계 28
• 제3장 계층분석적 의사결정모형의 설계와 구성내용 29
• 제1절 계층분석적 의사결정모형의 설계 29
• 1. 설계의 기본구조 29
• 2. 평가항목의 설정 35
• 3. 평가자 선정 36
• 제2절 계층분석적 의사결정모형의 구성내용
• 1. 매각 전 위험요인 37
• 2. 매각 후 위험요인 39
• 제4장 실증분석 및 연구결과의 해석
• 제1절 자료의 수집 및 분석표본의 특성 42
• 1. 자료의 수집 42
• 2. 분석표본의 특성 43
• 제2절 표본의 인구통계적 특성 43
• 1. 전체 집단의 특성 43
• 2. 전문직 집단의 특성 47
• 제3절 위험요인의 상대적 중요도 분석 48
• 1. 의사결정 중요도 분석 48
• 2. 요소별 항목 분석 50
• 3. 요소별 영향값 분석 51
• 4. 종합분석 53
• 제5장 결론 55
• 1. 연구결과 55
• 2. 연구의 한계 56
• 참고문헌 58
• Astract 61
• 부록 64
• 감사의글 74