주택재개발사업에 있어서 협력업체의 역할 및 그 개선방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

2003년 7월 1일부터 재개발, 재건축, 주거환경개선사업을 규율하던 개별법을 단일법으로 통합하여 도시및주거환경정비법이 시행되었고 정비사업을 진행하는데 있어 일관적이고 체계적인 체제를 갖추었으나, 도시및주거환경정비법이 시행 된지 5년이 넘었고 그동안 계속적인 제ㆍ개정을 통하여 다듬어 왔음에도 불구하고 도시및주거환경정비법은 아직도 많은 문제점을 가지고 있으며, 재개발 현장은 현장대로 순조롭게 진행되고 있는 곳도 있지만 여러 가지 이유로 지연되고 중단되는 등 사업진행이 어려운 현장도 많다.
이 논문은 주택재개발사업의 활성화 및 안정적인 정착을 위하여 실제로 재개발사업의 절차를 진행하는 협력업체 중 비중이 큰 시공자, 정비사업전문관리업자, 설계업자, 도시계획업자, 감정평가사의 재개발사업에서의 역할을 살펴보고 역할의 극대화를 위하여 성격 및 업무에 대하여 분석하고 문제점을 도출하였으며 개선방안을 제시하고자 하였다.
첫째로 협력업체의 역할을 기술하였으며, 시공자의 역할이 도시및주거환경정비법에 따라 시행기능이 상실된 단순 도급공사만 하도록 역할이 축소되었고, 이를 대신하여 정비사업전문관리업제도가 도입되어 일정한 자본과 기술인력을 갖춘 정비사업전문관리업자가 조합을 자문하여 신속하고 원활한 사업추진을 하도록 역할을 부여받았으며, 설계업자·도시계획업자·감정평가사는 재개발구역의 실질적인 사업성 및 분양성과 관계있는 중요한 업무를 수행한다.
둘째로 협력업체 역할의 문제점을 분석하였으며, 지나친 경쟁에 의한 저가 입찰은 부실시공(시공자)이나 부실설계(설계업자) 및 협력업체의 경영악화로 이어 질 수밖에 없고, 가장 중심적인 역할을 해야 할 정비사업전문관리업자는 대부분 영세하여 초기 정비사업비 조달이 어렵고 전문지식 및 경험이 부족하여 본연의 업무를 수행하지 못함으로 말미암아 시공자의 시행업무 개입을 불러오며 설계업자·도시계획업자 등의 업무수행을 관리하지 못하여 알게 모르게 재개발구역의 사업성이 떨어질 수도 있다. 그리고 감정평가시점이 사업시행인가 고시일 기준으로 되어있어서 조합설립동의서 징구 시 조합원들의 비용분담사항을 정확하게 명시할 수 없다.
셋째로 협력업체 역할의 개선방안을 제시하였으며, 시공자가 시공에만 전념하고 조합의 순조로운 사업진행을 위해서 현재 한계가 드러나 있는 정비사업전문관리업제도의 해결방안으로 정비사업전문관리업을 전담하여 수행할 규모있는 대형 공기업 가칭 “주택재개발정비공사”의 출현을 제시하였다. 현재 대한주택공사나 한국감정원이 공기업으로서 정비사업전문관리업을 할 수 있지만, 여기서 제시하는 규모있는 대형 공기업은 주택재개발사업에 필요한 전문인력을 충분히 갖추고 주택재개발사업에만 주력하여 주택재개발사업의 발전과 안정적 정착을 이룰 수 있는 새로운 공기업을 말한다. 그리고 용역비의 표준화는 양질의 용역을 제공받는 조합과 이를 제공하는 협력업체 모두에 이익이 될 것이다.
가칭 “주택재개발정비공사”의 전문가에 의한 업무진행으로 조합은 믿고 추진을 맡기게 되며, 시공자도 공사에만 신경을 쓰면 되기 때문에 우수시공을 할 수 있게 되고 조합과의 마찰이 줄어들며, 다른 협력업체의 업무에도 많은 도움이 될 것이다. 정비사업 시기와 물량이 집중되지 않도록 생활권역별 수급조정이 가능하며, 도시및주거환경정비법의 시정 및 절차 간소화를 위한 체계적인 개정 노력으로 조속히 원하는 결과를 창출할 수 있으며, 초기자금을 지자체에서 지원하는 방안이 검토되고 있지만 재개발구역 모든 곳에 지원하지는 못할 것이기 때문에 선별지원이 필요하며 이의 선별은 지자체보다는 전문가인 가칭 “주택재개발정비공사”가 수주와 연계하여 하게 될 것이다. 공기업인 가칭 “주택재개발정비공사”의 정비사업의 진행과 용역비 표준화는 비리문제의 예방에도 많은 효과가 기대된다. 공영방식이 아니더라도 공영방식의 장점만을 현 민영방식의 주택재개발사업에 접목시킬 수 있는 것이다.
이러한 규모있는 공기업의 출현이 이루어지려면 많은 논의와 법 개정이 따라야 하지만 향후 가칭 “주택재개발정비공사”의 출현은 주택재개발사업의 활성화와 정착을 앞당기는데 결정적인 역할을 하게 될 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론...................................................................1
• 제1절 연구의 목적..........................................................1
• 제2절 연구의 방법 및 범위.............................................. 2
• 제2장 주택재개발사업의 제도적 고찰............................... 4
• 제1절 주택재개발사업의 개념과 의의............................... 4
• 제2절 주택재개발사업의 연혁......................................... 16
• 제3절 주택재개발사업의 추진절차.................................. 23
• 제4절 주택재개발사업에 있어서 협력업체의 역할............. 36
• 제3장 협력업체의 역할....................................................38
• 제1절 시공자의 역할.......................................................38
• 제2절 정비사업전문관리업자의 역할................................. 41
• 제3절 설계업자의 역할................................................... 52
• 제4절 도시계획업자의 역할............................................. 56
• 제5절 감정평가사의 역할.................................................63
• 제4장 협력업체 역할의 문제점...........................................74
• 제1절 시공자 역할의 문제점............................................. 74
• 제2절 정비사업전문관리업자 역할의 문제점........................ 79
• 제3절 설계업자 역할의 문제점.......................................... 84
• 제4절 도시계획업자 역할의 문제점.................................... 88
• 제5절 감정평가사 역할의 문제점..................................... 89
• 제5장 협력업체 역할의 개선방안..................................... 91
• 제1절 시공자 역할의 개선방안.........................................91
• 제2절 정비사업전문관리업자 역할의 개선방안...................92
• 제3절 설계업자 역할의 개선방안......................................95
• 제4절 도시계획업자 역할의 개선방안................................96
• 제5절 감정평가사 역할의 개선방안...................................96
• 제6장 결론.....................................................................98
• 참고문헌......................................................................100
• ABSTRACT.................................................................103