주택시장 변화에 대한 마케팅방안에 관한 연구 = (The) strategy of countermeasures for the transition of housing market

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 주택산업은 2000년대 들어서 커다란 변화를 겪게 되었다. 주택의 디자인•기능•품질 등 주택에 대한 소비자의 질적 욕구가 높아지면서 이에 따라 주택의 외형이나 품질 면에서 획기적인 진화가 이루어진 시기라 할 수 있다. 그 원인은 분양가자율화라는 제도적 영향도 있었지만, 주택시장의 수요상의 특성에도 변화가 있었다.
이러한 변화에 빠르게 대응한 건설업체는 경쟁우위를 확보하여 다른 업체보다 더 많은 성장과 수익의 기회를 창출할 수 있었다. 이러한 시점에서 시장환경의 변화를 얼마만큼 정확하게 예측하고, 이에 대해 전략적으로 대응하는가에 따라 업체의 성패가 좌우된다고 할 수 있다.
더구나 2007년 이후 실물경제가 침체되면서 지방아파트의 미분양이 쌓이고 전반적으로 주택시장은 침체상황이 지속되고 있다. 이러한 주택시장의 침체는 참여정부의 강도 높은 규제정책의 원인도 있지만, 거시적 관점에서는 호황기 이후 조정국면을 거치고 있는 과정이라고 할 수 있다. 또한 2008년 하반기 미국 발 금융위기의 영향으로 거시경제 상황이 급속도로 악화되면서 주택시장 침체가 더욱 가속화되어 많은 주택건설업체가 생존의 위기를 겪고 있다.
따라서 미분양의 해소, 유동성의 확보와 경영체질의 개선 등 당장의 현안에 대하여 어떻게 극복해야할지를 고심하는 것이 무엇보다도 시급한 문제라고 할 것이다. 그러나 한편으로 위기를 기회로 삼을 수 있는 사고의 전환도 필요로 하고 있다. 그런 의미에서 지금은 무엇보다 미래의 시장변화를 면밀히 예측하고 이에 대비하는 노력이 필요하다. 향후 시장의 변화를 선제적으로 대비한다면 반드시 높은 경쟁적 지위에서 새로운 성장기회를 갖게 될 것으로 본다.
향후의 주택사업과 관련한 개발 사업은 기존의 신도시 중심의 대규모 택지개발방식에서 도시재정비 사업으로의 사업방식의 전환이 예상되며 커뮤니티와 지역별 특성을 살린 수요자 중심의 주거서비스 제공, 공공과 민간의 협력관계로서의 역할 조정, 사업주체 및 방식의 다양화 등이 예상된다. 주택수요의 트렌드와 도시개발의 여건변화, 정부의 정책 및 제도 등을 다각도로 고려하여 볼 때, 시기별 시장의 활성화 차이는 있겠지만 이후 유망 주택사업은 다음과 같이 전망할 수 있다.
첫째, 수도권 등 대도시의 광역화가 한계에 도달하고 있으며 가용토지의 부족, 신도시 등 외곽의 주거단지 개발의 감소로 인하여 재개발・재건축 등 도시재정비 사업의 중요도가 증가하고 있어 2012년 이후에 도시재정비사업의 시장규모는 크게 확대될 것으로 전망된다. 특히, 오래된 재고주택의 급격한 증가로 고밀 아파트에 대한 리모델링사업, 고령자와 맞춤형 주거수요를 대상으로 한 수요대응형 주택사업도 유망할 것으로 보인다.
둘째, 주택사업의 형태는 현행 85% 이상을 아파트 중심의 사업구조에서 도시 복합주거, 중소규모의 1인가구 주택사업, 노인주거관련사업 등 다양한 사업영역으로 점진적으로 분화될 것으로 전망된다.
셋째, 소득수준의 향상과 레저, 여가수요 증가 등에 따른 복합레저단지 개발사업과 이와 연계한 주거단지 개발사업이 확대될 것으로 전망된다.
넷째, 주택사업에서 정보통신• 환경• 건강 등의 계획 요소의 중요도는 계속적으로 증가할 것이며, 또한 고령화와 소득양극화에 따른 주거복지의 확대로 시장소외계층의 주거안정을 위한 임대주택사업이 확대될 것으로 보인다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요지 ⅰ
• 표 목 차 ⅵ
• 그림목차 ⅷ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 주택마케팅의 이론적 배경 5
• 제1절 주택마케팅의 개념 5
• 1. 주택마케팅의 의의 5
• 2. 주택마케팅의 필요성 6
• 3. 주택마케팅의 특성 7
• 4. 주택마케팅의 환경변화 9
• 5. 주택마케팅의 과정 12
• 제2절 주택마케팅의 전략 14
• 1. 시장점유 마케팅 전략 15
• 2. 주택시장의 환경에 따른 전략 21
• 제3절 주택시장의 개념 23
• 1.주택시장의 특성 23
• 2. 주택시장의 구성요소 25
• 제4절 주택구매의 의사결정 27
• 1. 소비자의 의사결정 27
• 2. 주택소비자의 이론적 행동특성 28
• 3. 주택구매의 의사결정 과정 29
• 제3장 주택시장의 변화요인 분석 35
• 제1절 시대별 주택시장의 변화요인 35
• 1. 70년대의 주택시장 35
• 2. 80년대의 주택시장 37
• 3. 90년대의 주택시장 39
• 4. IMF 외환위기 이후의 주택시장 41
• 제2절 서브프라임모기지 사태 이후의 주택시장의 동향 분석 47
• 1. 세계경제 47
• 2. 국내경제 48
• 3. 주택시장의 동향 50
• 제3절 환경요소의 변화에 따른 주택시장의 전망 54
• 1. 인구전망 54
• 2. 가구전망 58
• 3. 고령화사회 60
• 4. 핵가족화 65
• 5. 주택수요의 환경변화 70
• 제4장 주택시장 변화에 대한 마케팅 방안 74
• 제1절 수요별 주택마케팅 74
• 1. 노인주거관련산업 75
• 2. 1인가구 주택사업 76
• 3. 수요대응형 주택사업 78
• 4. 리모델링사업 79
• 제2절 사업별 주택마케팅 80
• 1. 도시재정비사업 80
• 2. 공모형 개발사업 81
• 3. 민간주도 도시개발사업 82
• 4. 복합레저형 부동산 개발사업 83
• 제3절 사업주체별 주택마케팅 84
• 1. 주택건설사의 주택마케팅 84
• 2. 주택시행사의 주택마케팅 93
• 3. 주택시장 변화에 대응한 전략 과제 96
• 제5장 결 론 99
• 참고문헌 102
• ABSTRACT 105
• 감사의 글 108