주택가격결정요인 중 교육환경이 미치는 영향에 관한 실증연구 : 서울시 노원구 사례연구

국문 초록 (Abstract)

주택시장의 초과수요를 발생시키는 한 요인으로 교육초과수요를 꼽을 수 있으며 이는 일부 투기 세력에 한정되지 않고 국민 전체가 투기적 수요가 될 수 있다는 점에서 교육환경으로 인한 교육초과수요가 주택가격에 미치는 영향을 결코 간과할 수 없다. 그러나 기존의 주택가격결정에 관한 선행연구들을 살펴보면 대부분 물리적‧환경적‧입지적 요소들 중 어느 일부분으로 다루어져왔을 뿐, 교육환경을 중요 독립변수로 한 연구들은 그리 많지 않다. 이는 우리 현실에서 매우 중대한 사안임에도 불구하고 적절하고 객관적인 연구와 정책이 활발히 뒷받침되지 않는 대표적인 예라 할 것이다.
이러한 배경 하에 서울시 노원구의 교육환경을 중심으로 주택가격결정에 관한 영향지수를 계량분석모형을 통해 실증 분석하였다. 연구는 노원구 5개 동, 124개 아파트 단지 중 총 200개의 아파트 표본을 추출하여, 1단계로 현황분석을 통해 노원구의 교육환경이 과연 우수한지의 여부에 대한 객관적 검증작업을 거쳤으며, 2단계로 헤도닉가격모형(HPM)을 통한 주택가격결정의 주요 변수들에 대한 자료수집 과정을 거쳐 다중회귀분석의 OLS 추정법을 통해 실증분석 하였다. 종속변수로는 2006년 1분기와 2007년 1분기 국토해양부 아파트매매 실거래가격을 기준으로 하였으며, 독립변수로는 아파트의 물리적 요소, 지하철역세권, 교육환경 등을 포함한 총 10개로 하였다.
실증분석 결과, 모형 II에서 아파트가격은 아파트 평형, 총 세대수, 가구당 주차대수, 역세권 등급, 학군, 사업체 수 등에 대해 유의하게 나타났으며 교육환경 중 명문 중‧고교의 인접 여부와 통학거리에 따라 8개 등급으로 구분하여 분석해 본 바, 아파트가격이 특목고 진학률 5위권 내 및 4년제 주요대학 진학률 5위권 내를 기록한 학교와 인접한 경우 유의한 결과를 보였으며 진학률 5위권 밖 학교 인접의 경우는 대부분 유의하지 않은 것으로 나타났다. 아파트 매매가격의 경우, 가장 낮은 등급의 중‧고교 인접에 비해 가장 높은 등급의 명문 중‧고교가 인접한 경우 동일 행정 동 내에서도 아파트 매매가격이 최저 9.1%, 최고 31.4% 더 높은 것으로 나타났다. 모형 III에서는 2006년, 2007년의 변수들을 모두 종합하여 시차에서 미처 추계해내지 못한 점이 있는지를 살펴보았는데 모형 II와 마찬가지로 가장 낮은 등급 인접과 비교하여 명문 중‧고교와 인접한 경우 여전히 최저 8.8%, 최고 31.5% 더 높은 것으로 나타남으로써 교육수요자들은 최고 31.5%의 더 높은 아파트가격을 지불할 의사가 있음을 실증분석에서 밝히고 있다.
연구에서 도출된 내용을 정리하면, 첫째 사설학원이 지역 교육환경 및 주택가격과 밀접한 관련이 있을 것이라는 일반적 인식과는 달리, 실증분석에서는 공교육 환경에 비해 그다지 많은 영향을 받고 있지 않았으며, 둘째 교육투자의 산출(output) 효과가 특목고 진학률, 대학진학률 등 명시적으로 나타남으로 인해 주택가격과 공교육 환경이 매우 동태적(dynamic)인 관계에 있다는 점이며, 셋째 지하철역세권의 여부와 명문학교 인접 여부가 서로 상충하는 여건 하에서는 비역세권이면서 명문학교와 인접한 경우가 비교우위를 점하며 더 높은 주택가격을 형성하고 있었다는 점이다. 이러한 교육수요자의 의사결정은 매우 지역적이고 국지적인 현상으로 나타나고 있었으며 주택가격에 매우 민감하게 반응함으로써 교육초과수요를 발생시키고 있었다. 따라서 도시 및 지역균형발전 정책에 있어 우수교육시설, 특성화학교 등의 공교육인프라를 지역균형적인 계획입지를 실현함으로써 지역 간 교육기회 불균형으로 인한 국지적 주택초과수요를 해소하고 소득계층 및 사회계층의 분화를 방지하는 정책적 고려가 있어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구배경 및 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구 목적 2
• 제 2 절 연구 방법 및 범위 4
• 1. 연구 방법 4
• 2. 연구 범위 5
• 3. 연구 흐름도 7
• 제 2 장 이론적 고찰 8
• 제 1 절 주택가격결정에 관한 선행연구 고찰 8
• 제 2 절 실증분석모형에 관한 선행연구 고찰 13
• 제 3 장 현황분석 19
• 제 1 절 서울시 주택특성 및 가격변화 19
• 1. 서울시 주택유형별 주택가격 변화추이 19
• 2. 강남‧북의 아파트 매매가격지수 20
• 3. 자치구(區)별 아파트 매매가격지수 22
• 제 2 절 교육과 소득수준의 연관성 23
• 1. 학력수준별 근로자 임금수준 23
• 2. OECD 주요국가의 학력별 임금수준 24
• 3. 현황 종합 25
• 제 3 절 사교육 실태조사 현황 25
• 1. 소득 대비 사교육비 지출 26
• 2. 학부모 학력별 사교육비 및 참여율 27
• 3. 학교성적 대비 사교육 참여율 28
• 4. 현황 종합 29
• 제 4 절 노원구 교육환경 특성 분석 30
• 1. 노원구 공교육 관련 예산 현황 30
• 2. 중‧고등학교 학급당 35명 이상 학급 수 35
• 3. 사설학원 현황 38
• 4. 특목고 진학률 39
• 5. 4년제 주요대학 진학률 41
• 6. 노원구 교육환경 분석종합 43
• 제 5 절 노원구 주택가격의 특성 분석 43
• 1. 노원구 주택가격 상승의 주요 요인 43
• 2. 노원구의 주택유형 45
• 3. 노원구 아파트 매매가격지수 45
• 4. 노원구 아파트 거래건수 현황 46
• 5. 노원구 아파트매매 실거래가격 분석 48
• 제 4 장 실증 분석 60
• 제 1 절 분석모형 60
• 1. 헤도닉 가격모형 60
• 2. 다중회귀분석 61
• 3. 분석의 가설 62
• 제 2 절 종속변수와 독립변수의 자료 63
• 1. 종속변수인 아파트가격 자료 64
• 2. 독립변수 자료 및 선정 기준 64
• 3. 아파트 표본의 가격 평균 66
• 제 3 절 실증분석 67
• 1. 모형 I - 교육환경 변수를 제외한 모형 68
• 2. 모형 II - 교육환경 변수를 포함한 모형 69
• 3. 모형 III - 2006년, 2007년의 종합모형 74
• 제 5 장 결 론 75
• 제 1 절 연구 요약 77
• 제 2 절 정책적 시사점 79
• 1. 교육환경 부문 시사점 80
• 2. 도시계획 및 주택가격 정책 부문의 시사점 95
• 제 3 절 연구의 한계 및 향후 연구과제 82
• 참고 문헌 83
• ABSTRACT