지역 내 주택가격 격차에 관한 연구 : 서울시 강남구를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

강남지역의 부동산시장은 그 주변 지역을 포함하여 국내 부동산 시장의 투기 수요 증대는 물론 주택가격 상승의 악순환을 초래시키는 역할을 해왔다. 2002년 말에서 2006년 말까지 강남지역인 강남구, 서초구, 송파구 3구의 주택가격은 65% 상승하였으며, 이러한 강남지역의 지속적인 가격상승은 주변지역을 포함한 모든 지역의 주택가격을 자극하여 상승 시키고 상대적으로는 저소득 계층의 주택보유 가능성을 어렵게 하는 결과를 초래했다.
그동안 정부에서는 강남 주택시장의 문제를 해결하기 위해 수도권 신도시의 개발 등 주택시장 안정대책을 지속적으로 추진해왔다. 하지만 정책적 효과도 제대로 발휘되지 못하고 지속적인 강남지역 주택가격 상승으로 이어지고 있는 실정이다.
이러한 지역에 입지한 강남구에 동일지역 내 에서도 주택가격 격차가 심한 곳 몇 개 동을 대상으로 지역 내 주택가격을 비교 분석 하고 어떠한 특성과 변수에 따라 가격격차가 생기는지 그 인과관계를 규명하고자 하는 것이 연구의 목적이다. 특히 강남을 중심으로 살펴본 이유는 강남이 주택가격 상승의 근원지이자 전국적으로 확산되는 현상을 가져온 지역이고 이러한 현상은 서민들의 근로의욕을 떨어뜨렸을 뿐만 아니라. 소득계층 간 격차를 심화시켜 사회 갈등을 증폭시키는 등 사회문제로 까지 비화되었기 때문이다.
본 연구의 방법은 주택가격과 관련된 기존 문헌연구를 활용하였는데 참고자료는 학위연구논문과 정부와 기업의 주택가격 동향조사 등 기존자료를 활용하였다. 실증분석은 비교분석 하고자 하는 현지 부동산중개업소 몇 군데를 방문하여 시장동향을 살펴보았으며 아파트 매매가격에 영향을 미치는 요인분석은 국민은행의 주간 아파트가격 동향조사와 월별 전국주택가격 동향자료를 활용하였고, 사례조사, 국내 학술자료, 간행물, 도서, 관련 인터넷사이트. 해당 구와 동 그리고, 정부정책 분석 자료 등을 통하여 진행하였으며, 그리고 이론 및 선행연구검토를 통한 주택가격 결정 요인을 분석하였다. 본 연구의 범위는 서울 강남지역의 환경과 강남지역 중에서 개포동과 일원동, 압구정과 신사동은 지역 내 주택가격의 격차가 많은 것으로 조사되어 연구의 대상으로 범위를 한정하였다.

본 조사대상 지역인 강남구의 4개동 아파트 가격에 영양을 미치는 변수들을 알아 보기위해, 연구지역 각동의 입지와 특성, 환경에 따른 주택가격 격차에 대한 요인분석으로 교육환경, 도시경관의 조망특성과 도시접근성 또는 지역 내 저명인사 거주상황에 대하여 조사 분석하였고, 지역특성에 따른 주택가격 격차 분석으로는 주택의 경과 년 수와 대지면적, 단지특성으로 거주가구수와 거주인구수를 분석하였고, 지하철과의 거리, 가격변동률에 대한 분석을 하였다. 또한 정부정책 발표가 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지에 대하여 알아보기 위해 전 참여정부의 부동산 정책발표 시점과 주택시장의 동향분석 그리고 최근 부동산 정책발표로 인해 서울시 강남구의 연구 동(硏究 洞)에 가격 격차가 연관이 있는지를 분석해 보기위해 재건축과 일반아파트의 가격 격차와 강남권과 비강남권의 격차를 분석해 보았다.
분석결과 압구정동과 개포동의 경우 신사동과 일원동에 비해 가격격차가 많이 나는 것으로 조사 되었는데 동일지역이기 때문에 지역적 환경과 일반적인 요인들은 분양 당시부터 이미 반영된 상태이나 명문고 입지와 사교육 시설인 학원가 중심으로 한 교육환경과 저명인사 등에 의한 이웃주민의 사회경제적 특성들은 현재에도 주택 가격에 많은 영향을 주었고, 특히 정부의 주택정책 이슈가 더욱 크게 작용하여 강남 재건축단지에 규제환화와 개발 호제가 잇달아 발표되면서 재건축 가능성에 대한 자본이득 기대 심리가 아파트 가격 격차에 결정적인 영향을 주었고 같은 지역 내에서도 재건축과 일반아파트의 가격격차가 크게 나는 것으로 분석되었다.
이번 연구는 몇 가지 한계점을 갖고 있다. 첫 번째, 자료의 출처가 일반 금융기관이기 때문에 자료의 일반화가 부족하다고 할 수 있다. 그러므로 자료가 특정한 주택단지에 편중된 것일 수가 있다. 두 번째 강남지역의 주택가격 결정요인이 모두 일치하는 것이 아니므로 주택가격의 모든 차이를 설명할 수가 없다. 세 번째 같은 지역 내이기 때문에 환경적인 면과 물리적인 것 공간적인 것 등은 비슷하여 차이점을 찾기가 어려웠고 가격의 격차도 같은 지역 내에서도 부동산 중개소의 가격이 다르고 또한 주택가격이 정책적인 정부의 발표로 수시로 변하여 주택 가격의 모든 차이를 설명하기가 쉽지 않다. 그러므로 강남의 지역 내 주택가격 격차 요인을 특성에 따라 분석할 수 있는 변수에 대한 연구가 향후 필요하며 정책과 주택가격 관계 연구가 활성화 되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 2
• 1. 연구의 방법 2
• 2. 연구의 범위 2
• 제3절 연구의 진행과정 4
• 제2장 주택가격 결정에 관한 이론적 배경 및 선행 연구 5
• 제1절 주택과 주택시장의 특성 5
• 1. 주택의 특성 5
• 2. 주택시장의 특성 6
• 3. 하위 주택시장 7
• 제2절 주택시장과 주택가격의 분석모형 8
• 1. 주택시장의 분석모형 8
• 2. 주태가격의 특성모형 10
• 제3절 선행연구 고찰 13
• 1. 주택가격 결정요인 13
• 2. 하위주택시장간 주택가격 결정요인 16
• 제3장 강남 주택시장의 현황 및 주택가격 격차비교 18
• 제1절 강남주택시장의 형성 전개와 현황 18
• 1. 일반현황 18
• 2. 강남주택시장의 형성 전개 18
• 제2절 주택시장의 정책 현황 및 년도 별 동향분석 25
• 1. 주택시장의 정책현황 25
• 2. 정책발표 년도 별 주택시장 동향 분석 31
• 제3절 주택가격 현황 및 지역 내 주택가격차 비교 40
• 1. 주택 시세 및 가격 동향 40
• 2. 주택가격 동향개괄 46
• 제4장 지역 내 주택가격 격차요인 실증분석 49
• 제1절 기초분석 49
• 1. 서울시 강남구 동별 매매/전세 가격 비교 50
• 2. 강남구 연구 각동의 환경과 입지의 비교분석 50
• 제2절 입지와 지역특성에 따른 격차 요인분석 52
• 1. 연구 지역 각 동의 입지와 특성 52
• 2. 환경에 의한 주택가격 격차 요인분석 55
• 3. 지역특성에 따른 주택가격 격차분석 61
• 제3절 정부 부동산 정책 발표에 따른 격차분석 65
• 1. 재건축 및 일반아파트 가격 격차 65
• 2. 강남권 주요 재건축단지 주택가격 67
• 3. 서울 강남권과 비강남권 양극화 현상 70
• 4. 기타 정책에 의한 가격 격차의 요인 71
• 제5장 결 론 72
• 제1절 연구의 요약 72
• 제2절 정책적 시사점 73
• 제3절 연구의 시사점 및 한계점 75
• 참 고 문 헌 76
• ABSTRACT 78