주택개발 사업의 리스크 요인과 관리 방안에 관한 연구 = Identification of risk factors and risk management in the housing development project

국문 초록 (Abstract)

주택개발 사업이 대형화, 복잡화 되어감에 따라 사업추진 과정에서 잠재되어진 리스크도 다양해지며, 이러한 리스크의 효율적인 관리, 대응방안 여부에 따라 사업의 성패가 좌우될 것이다. 그러나 과거 주택개발 사업 추진의 의사결정은 비체적이며, 비과학적인 특히 경험에만 의존하는 독점적 의사결정 방식으로 진행되었으며, 이러한 방식은 현재도 일부 건설업체에서 계속 진행하고 있는 실정이어서, 리스크에 대한 효율적인 관리 및 대응방안에 대한 시스템 구축이 필요한 시점이라 생각한다. 따라서 주택개발 사업에 있어 잠재되어 있는 리스크에 대하여 사전에 파악하고 이를 점검할 필요성이 있으며, 주택개발 사업의 개발 단계별로 발생할 수 있는 다양한 리스크에 대해 효율적이고 체계적인 관리시스템을 구축하는 것은 매우 중요하다.
본 연구는 이러한 배경으로 주택개발 사업에 잠재되어 있는 리스크의 요인에 대하여 체계적으로 요인별 중요도를 분석하며, 효율적인 리스크 관리 방안을 제시하여 향후 주택개발 사업에 있어 리스크를 최소화하는 방안을 마련하고자 하였다. 이를 위하여 먼저, 리스크 분류방법으로 장기간이 소요되는 주택개발 사업의 다양한 유형의 리스크 요인들을 개발 단계 및 리스크 속성 별로 분류하고, 각 리스크 요인들에 대한 발생 가능성과 영향력을 일반 설문과 전문가들을 대상으로 계층분석법을 통한 전문가 설문을 실시하여, 이를 종합한 새로운 리스크 요인을 도출하였다. 이러한 결과를 토대로 통제 가능성 여부에 따른 리스크 관리방안을 제안하고, 다음으로 리스크 요인의 영향력과 발생 가능성에 따라 구분한 후 그에 따른 관리방안을 종합적으로 제시하였다.
그 결과를 요약하면, 주택 개발 전 단계에 있어서 개발관련 인허가 및 정책 및 제도 변화 리스크 요인은 기본적으로 리스크를 회피하는 방안을 제안하였다. 반면 자금조달 실패와 같은 리스크 요인은 지속적으로 점검하여 리스크를 감소해 나가야 할 것이다. 다음으로 수요자태도변화와 수요공급 불균형의 경우에는 전가 또는 손해적 제어수단을 강구해야할 것이다. 또한 공급자 태도변화와 계획 미확정, 주민반대 리스크 요인들은 개발 주체가 충분히 통제할 수 있는 리스크 요인이므로 기본적으로 보유 또는 흡수하여 관리 할 수 있어야 할 것이다. 그러나 이자율 변화 리스크 요인은 통제가 불가능한 리스크 요인으로서 리스크를 보유하거나 사전에 예방하는 손해적 제어수단을 강구 하여야 한다.
주택개발 사업 개발 단계의 리스크 요인들 중 분양과 관련된 리스크 요인은 이미 회피할 수 없는 상황이므로 감소시킬 수 있는 관리방안을 마련하고, 다음으로 시공사 부도 및 책임회피에 대한 리스크는 개발 주체가 어느 정도 통제 가능한 리스크 요인으로 효과적으로 관리하는 방안을 마련하여야 한다. 그 밖의 충분히 통제 가능한 리스크들은 보유 방안을 통해 관리하여야 할 것이다.
마지막으로 개발사업의 개발 후 단계의 리스크는 중 사업성 악화 리스크는 회피하여야 하는 리스크이며, 민원발생, 이익배분 갈등, 하자발생 등의 리스크 요인들은 보유하는 방안을 통해 관리하는 것이 기본인 리스크들로써 모두 사업 주체가 충분히 통제 가능한 리스크 요인이다. 또한 개발 주체 간 이익 배분 갈등으로 발생하는 리스크는 역시 기업이 충분히 관리 가능한 리스크이나 이러한 분쟁의 위험을 사전에 방지하기 위해 계약 시 적절한 이익배분을 위한 사전 계약 조건을 정확히 명문화하는 등의 조치를 통해 리스크를 효과적으로 관리하여야 할 것이다.
이러한 개발사업의 단계별로 잠재되어 있는 리스크의 요인의 발생가능성과 영향력을 도출하며, 효율적인 리스크 관리 방안을 구축하여 리스크에 대한 철저한 인식을 하는 것은 향후 주택개발 사업을 추진 시 발생할 수 있는 불확실한 리스크를 체계적으로 관리할 수 있는 주요 방안 중 하나이다. 따라서 주택개발 사업의 리스크를 개발 단계, 발생가능성, 영향력에 따라서 리스크 요인별로 각기 다른 효율적인 관리 및 체계적인 대응을 인식하는 것은 주택개발 사업의 리스크를 효과적으로 제어할 수 있는 방안이 될 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구범위 및 방법 4
• 제 3 절 연구의 과정 6
• 제 2 장 주택개발 사업의 이론 및 선행연구고찰 9
• 제 1 절 주택개발 사업 관련 이론 9
• 1. 주택개발 사업의 개념 9
• 2. 주택개발 사업의 특징 및 유형 13
• 3. 주택 개발사업의 절차 17
• 제 2 절 리스크 및 리스크 관리 19
• 1. 리스크의 개념 및 정의 19
• 2. 관리기법 측면에서의 리스크 분류 21
• 3. 리스크 관리방법 27
• 제 3 절 선행연구고찰 29
• 1. 기존연구의 검토 29
• 2. 기존연구의 한계 및 본 연구의 착안점 31
• 제 3 장 주택개발 사업 리스크 요인과 분석체계 설정 34
• 제 1 절 주택개발 사업의 리스크와 리스크 관리 34
• 1. 개발사업의 특성과 리스크 34
• 2. 주택개발 사업의 일반적인 리스크 유형과 특징 41
• 3. 주택개발 사업의 일반적인 리스크관리 시스템 48
• 제 2 절 주택개발 사업 리스크 요인 설정 50
• 1. 주택개발 사업 리스크 요인의 분류 50
• 2. 주택개발 사업 리스크 요인 도출 및 설정 50
• 제 3 절 분석체계 설정 61
• 1. 리스크 식별 61
• 2. 리스크 분석 62
• 3. 분석체계 설정 64
• 제 4 장 주택개발 사업의 리스크 요인별 중요도 분석 71
• 제 1 절 일반설문을 통한 리스크 요인별 중요도 분석 71
• 1. 리스크 요인별 중요도 분석을 위한 일반 설문조사 설계 71
• 2. 리스크 요인의 발생가능성 및 영향력 분석 73
• 제 2 절 계층분석법을 통한 리스크 요인별 중요도 분석 81
• 1. 리스크 요인 비교분석을 위한 전문가 설문조사 설계 81
• 2. 계층분석법을 통한 리스크 요인 발생가능성 및 영향력 분석 84
• 제 3 절 주택개발 사업 리스크 중요도 종합 분석 93
• 제 5 장 주택개발 사업의 효과적 리스크 관리방안 98
• 제 1 절 시뮬레이션을 통한 리스크 요인 관리의 효과 분석 99
• 1. 인허가와 공사 지연 리스크 요인이 주택개발 사업에 미치는 영향 99
• 2. 이자율 변화 리스크 요인이 주택개발 사업에 미치는 영향 104
• 3. 미분양 리스크 요인이 주택개발 사업에 미치는 영향 106
• 제 2 절 리스크 요인별 통제가능성에 따른 관리방안 107
• 제 3 절 리스크 요인별 발생가능성 및 영향력에 따른 관리방안 111
• 1. 주택개발 사업의 리스크 매트릭스 분석 111
• 2. 주택개발 사업의 리스크 요인별 관리방안 118
• 제 6 장 결론 122
• 제 1 절 연구의 요약 및 결론 122
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 연구 125
• 참고문헌 126
• 부록 1. 135
• 부록 2. 138
• ABSTRACT 146