不動産去來事故의 對應方案에 관한 硏究 = (A) study on preventive measures of incident in real estate transaction

국문 초록 (Abstract)

부동산의 거래활동은 경제활동. 특히, 사회활동이나 생산활동에 있어서 불가결한 것으로써 사회적․경제적으로 그 비중이 점차 중요시되고 있다.
부동산거래는 본원적으로 인간과 부동산과의 조화 및 관계개선이 요청되는 것이나 거래과정에 따라서 불의의 거래사고가 발생하여 오히려 그 관계가 악화되는 경우가 많다. 따라서 부동산 거래의 안전을 도모하고 부동산 거래사고를 미연에 방지하기 위한 법적·제도적 장치가 절실하게 요청되고 있다.
우선, 부동산 거래의 안전을 도모하기 위해서는 부동산 공부청을 사법부 산하에 신설하여 부동산공시제도를 일원화하고, 등기담당관에게 실질적 심사권을 부여하는 동시에 등기의 공신력을 인정하거나 등기원인증서의 공증제도를 도입하여야 한다. 그리고 부동산 공시제도의 이원화, 공신력의 부정 등으로 인한 부동산 거래의 불안정성을 해소, 사유재산권의 보호, 거래상의 피해예방 및 손해배상제도의 보완, 부동산 직⋅간접투자 시장의 발달을 위하여 부동산 권리분석을 제도적으로 정착시켜야 한다.
또한, 부동산 매매시 신뢰를 증진시키고 거래의 안정을 도모하기 위하여 부동산 권리의 하자로 발생하는 손실을 보장해주는 부동산 권원보험제도와 부동산 거래에 있어서 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방대리인의 자격으로 거래 관련 자금이나 보증 또는 그 대상이 되는 자산과 관련서류 일체를 계약이 완결될 때까지 보관하여 거래 당사자들을 보호하고 거래의 안전과 투명성을 증대시키는 에스크로제도의 활성화를 위한 입법방안이 조속히 수립되어야만 한다.
그리고, 처음 시행 시부터 잘못된 운용으로 부동산 거래사고의 근본적인 원인 중의 하나로 지적되고 있는 현행 공인중개사 자격제도를 폐지하고 미국의 이원화된 부동산 중개자격제도를 벤치마킹하여 가칭 ‘부동산 경영관리사’ 등의 보다 높은 수준의 부동산 전문가제도를 도입하여야 한다. 또한 수수료를 자율화하고, 현행 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 규정되어 있는 각종 규제책만을 뽑아내 가칭 부동산거래절차법을 입법화 할 필요가 있으며 재산권 보호책을 마련·보완하여 국민의 재산권보호에 만전을 기하여야 한다.
끝으로 부동산 거래사고의 예방을 위한 상담과 그 방안을 연구⋅홍보하며, 부동산 범죄 예방을 위한 다양한 수사기법의 개발 등을 통하여 부동산 거래사고를 미연에 방지하여야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 부동산 거래사고의 유형 및 관련제도 4
• 제1절 부동산 거래사고의 현황 4
• 제2절 부동산 거래사고의 유형 7
• 1. 법률적 측면 9
• 2. 경제적 측면 15
• 3. 기술적 측면 17
• 4. 유통적 측면 19
• 제3절 손해배상제도 20
• 1. 손해배상제도의 정의 22
• 2. 손해배상의 책임 23
• 3. 손해배상보장제도 24
• 4. 손해배상금의 지급요건 25
• 5. 손해배상제도의 내용 26
• 제4절 권원보험제도 30
• 1. 권원보험의 개념 30
• 2. 권원보험의 성격 31
• 3. 권원보험의 도입배경 32
• 4. 권원보험의 특성 33
• 5. 권원보험의 종류 36
• 6. 일반보험과의 차이점 42
• 제5절 에스크로제도 48
• 1. 에스크로 제도의 정의 48
• 2. 에스크로 계약의 성립요건 50
• 3. 에스크로의 절차 53
• 4. 에스크로 이용시의 장점 57
• 제3장 부동산거래사고 사례의 분석 및 검토 58
• 제1절 형법상 위법행위 사례 58
• 1. 부동산 매매사기 58
• 2. 매수인의 대출사기 59
• 제2절 공법상의 제한으로 인한 사례 61
• 1. 최고고도지구의 미확인 61
• 2. 거래 제한 토지의 거래 63
• 3. 농지전용허가의 미취득 65
• 제3절 사법상의 피해사례 67
• 1. 매매계약의 위약금 지급 67
• 2. 부수적인 채무의 불이행과 계약해제 68
• 3. 매매계약의 착오에 의한 취소 71
• 4. 표현대리의 성립 72
• 제4절 경매부동산의 취득 사례 75
• 1. 선순위 임차인이 있는 경매 75
• 2. 대지권 없는 아파트 77
• 제4장 부동산 거래사고의 문제점 및 대응방안 80
• 제1절 현행 부동산 거래의 문제점 80
• 1. 부동산 매매방식의 관행상의 문제점 80
• 2. 거래제도상의 문제점 82
• 3. 등기제도상의 문제점 86
• 제2절 권원보험 및 에스크로 제도의 정착 89
• 1. 제도의 필요성 인식 제고 89
• 2. 중개업자의 참여확대 90
• 3. 관련 법률의 정비 91
• 4. 권원조사업무의 전문성확보 91
• 제3절 부동산권원분석과 등기제도의 개선 92
• 1. 권원분석제도 92
• 2. 등기 공신력 및 등기공무원 심사권 96
• 3. 등기부와 토지 및 건축물 대장의 일원화 98
• 제4절 공인중개사제도의 개선 100
• 1. 공인중개사 제도의 폐지검토 100
• 2. 서면중개계약제도의 의무화 도입 103
• 3. 손해배상책임의 강화 104
• 제5절 부동산거래절차법 입법 105
• 제6절 형법상 부동산침탈죄의 신설 107
• 1. 객 체 109
• 2. 행 위 110
• 제5장 결 론 112
• 참 고 문 헌 116
• ABSTRACT 119