海外不動産 投資 活性化 方案에 관한 硏究 : 캄보디아 不動産 投資를 中心으로 = A Study on the Overseas Real Estate Investment Revitalization Scheme

국문 초록 (Abstract)

우리의 경제성장은 경제개발 5개년 계획으로 많은 발전이 거듭되던 1960년대의 경부고속도로 건설한 기술을 현대건설이 1965년에 처음으로 해외로 진출하는 것으로 시발점이 되었다. 태국의 고속도로공사를 시작으로 하여, 이후 1973년 석유파동(Oil Shock)을 시점으로 중동지역 진출이 가속화되기 시작하여 2006년에는 해외건설수주액 2,000억 달러를 달성하여 해외진출이후 40년만의 성과를 이루게 되었다.
최근 중국, 베트남, 카자흐스탄, 해외 사막의 꽃 버즈두바이 등 부동산투자개발에 기업 개인들의 진출이 활발하고 다양하게 전개되고 있는 현실에서 기업 외에 개인의 투자자들이 국내의 부동산시장의 침체 속에서 해외 투자 부동산에 대한 규제가 2008년 6월부터 완화되어 무분별한 투자가 이루어지고 있다. 그러나 일부 개발도상국에서는 소유권에 관한 문제와 인·허가, 분양, 금융관련 등 다양한 위험요소가 많이 나타나고 있으며 그 피해 또한 현실로 나타나고 있다.
본 논문은 최근에 부상하고 있는 중국, 인도, 인도차이나반도 국가들 중 캄보디아 현장을 수차례 방문하고 면밀한 분석을 통하여 캄보디아에 대한 해외투자의 위험요소를 최소화하는 투자 요령에 대한 문제점을 도출하여 활성화 방안을 제시 하고자 한다.
그 연구 시기는 2003년을 기준으로 캄보디아와 인도차이나 반도 국가들간의 비교 분석하고, 캄보디아의 부동산과 관련된 법과규정, 각종 다양한 위험요인, 투자 전에 확인 할 사항과 국가적 차원에서의 해결해야 할 과제를 도출 하고자 하였다.
이를 위해 캄보디아 부동산에 대한 기본적인 지식과 그들의 문화, 풍습, 부동산에 대한 인식도 충분히 확인하고 전문가의 견해를 받아 다양한 지식을 습득하도록 하였다.
한편, 캄보디아와의 이중과세 방지 협약 미체결로 인한 기업과 개인 투자자들의 피해와 캄보디아에 대한 부동산 법규, 그들의 생활 관례의 미성숙과 예치금 동결 및 시공 후 분양 등 지나친 규제로 인한 자금 압박 등 많은 문제점도 나타나고 있다.
이에 대하여는 과세부담 경감을 위한 이중과세 방지협약 체결과 해외투자 전문가 인력확충 및 해외 지원 투자 통합 전문센터를 운영하여야 할 것이다. 또한 해외투자 해당국가와 전략적 제휴를 통한 협의체 구성으로 지금까지 나타난 문제요인을 개선한다면 캄보디아를 비롯한 동남아시아 부동산투자에 대한 위험요소를 최소화하는 기초가 될 것으로 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the 1960s when Korean economy grew greatly through the 5-year economic development program, it was a starting point that Hyundai Construction Company with the technology used in constructing the Seoul-Busan Expressway made inroads into the foreign country for the first time in 1965. Beginning by the expressway construction works in Thailand, Korean construction firms' inroads into the Middle East region began to speed up with the Oil Shock in 1973 as a starting point. Korean construction companies achieved the amount of overseas construction ordered equal to 200 billion dollars in 2006, which was the performance achieved for 40 years since they made inroads in overseas construction markets.
Firms and individuals have recently made inroads into China, Vietnam, Kazakhstan, Dubai called the flower of the desert in diverse forms for the purpose of real estate investment development. In this reality, individual investors other than firms have made a planned investment as regulations on overseas real estate investment have been eased since June, 2008 amidst the recession of the domestic real estate market. But in some developing countries, diverse risk elements such as the problem of ownership, approval and permission, installment sale, financing and the like are occurring much, and their related damages are realistically coming on the surface.
This study attempted to make a close analysis of the Cambodian spot through several visits to it among recently economically emerging countries such as China, India, Indo-Chian countries. And it sought to elicit the problem of the investment knowhow to minimize the risk element of overseas investment in Cambodia and present the real estate investment revitalization scheme.
An attempt was made to make a comparative analysis of overseas real estate investment between Cambodia and Indo-China countries as 2003 as the basis and elicit laws and regulations related to real estate of Cambodia, all sorts of diverse risk factors, matters to checked prior to investment, and the task to be resolved at a national level.
For this purpose, this study sought to identify the basic knowledge of real estate in Cambodia, their understanding of the culture, custom and real estate as well as specialists opinions and diverse knowledge.
On the one hand, there exist the following many problems in making an investment in Cambodia: damage to firms and individual investors due to the non-conclusion of the double taxation prevention agreement with Cambodia; laws and regulations on real estate of Cambodia; the immaturity of their living practices; pressure on the capital such as the freezing of the deposit and installment sale prior to construction; and the like.
In this regard, it is necessary to conclude the double taxation prevention agreement to relieve taxation burden, expand the manpower of overseas investment specialists and operate the integrated overseas support investment center. And it is thought that it would be a basis to minimize the risk element of real estate investment in Southeastern Asia including Cambodia if the problematic factor thus far appearing by the composition of the council through a strategic partnership with foreign investment countries.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 3
• 3. 선행연구의 검토 = 4
• 제 2 장 캄보디아 부동산 투자제도와 환경 = 6
• 제 1 절 캄보디아 일반적 현황 = 6
• 1. 캄보디아의 정치 경제 및 인문적 현황 = 6
• 2. 캄보디아의 부동산투자 현황 = 8
• 3. 부동산 시장의 투자시스템 = 13
• 제 2 절 캄보디아 부동산의 외국인 투자 관련 법률체계 = 15
• 1. 캄보디아 부동산의 외국인 투자절차 = 15
• 2. 현지 법인 설립절차 = 19
• 3. 투자금액/ 과실송금 환수에 대한 절차 = 21
• 제 3 절 캄보디아의 부동산 투자환경 분석 = 25
• 1. 캄보디아의 투자유치 정책 = 25
• 2. 외국인에 대한 경제특구 투자환경 = 28
• 3. 투자동향 = 32
• 4. 조세제도 = 35
• 제 3 장 캄보디아 부동산시장 현황과 투자분석 = 39
• 제 1 절 캄보디아 투자환경과 전망 = 39
• 1. 주변국가외의 투자환경 분석 = 39
• 2. 부동산시장의 전망 분석 = 41
• 3. 캄보디아 부동산 시장의 요인분석 = 44
• 제 2 절 투자와 개발에 따른 위험요인 분석 = 53
• 1. 정보 부족으로 인한 위험 요인 = 53
• 2. 법률적·제도적 미비와 신뢰성 부족 = 53
• 3. 해외 직접투자개발 리스크요인 = 54
• 4. 조세와 관련된 위험요인 = 57
• 제 3 절 사례분석 = 59
• 1. 우리나라 기업투자 성공사례 = 59
• 2. 투자실패 사례 = 61
• 제 4 장 캄보디아 부동산투자의 문제점과 활성화 방안 = 64
• 제 1 절 부동산 투자의 문제점 = 64
• 1. 이중과세 방지협약의 미체결로 인한 과세부담 과중 = 64
• 2. 정보부족으로 인한 투자의 불확실성 = 69
• 3. 예금동결 및 시공 후 분양 등 지나친 규제로 인한 자금 조달곤란 = 71
• 제 2 절 활성화 방안 = 73
• 1. 과세부담 경감을 위한 이중과세 방지협약 체결 = 73
• 2. 해외투자 전문가 인력확충 및 통합 해외지원투자 전문센터 운영 = 74
• 3. 해외투자 해당국가와의 전략적 제휴를 위한 협의체 구성. = 76
• 제 5 장 결론 및 향후 과제 = 78
• 제 1 절 결론 = 78
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 과제 = 80
• 참고문헌 = 81
• ABSTRACT = 85