성남시 재개발지구 순환용 임대주택 주민 만족도 요인특성 분석 연구 = (A) study on factors related to residents' satisfaction of cyclic public housing at the redevelopment district of Seongnam city

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 순환재개발 방식에 의해 선 공급된 공공임대주택에 대해 재정착과 순환용 임대주택의 만족도를 함께 비교 분석함으로써 주택재개발에 따른 순환용 임대주택 주민 만족도 향상을 위한 정책 개선방안을 모색하는데 목적이 있다. 이를 위해서 본 연구에서는 첫째, 순환용 임대주택의 만족도를 높이기 위하여 임대주택의 물리적 특성과 주민들의 사회․경제적 특성을 파악하였다. 둘째, 순환용 임대주택 입주결정에 영향을 주는 요인과 순환용 임대아파트 만족에 영향을 주는 요인을 도출하였다. 셋째, 위의 분석 결과를 바탕으로 순환용 임대주택 주민 만족도 향상을 위한 정책적 제언을 하였다.

이러한 분석을 위해 선행연구에 대한 고찰을 하여 연구의 한계를 통해 순환용 임대주택 만족도 분석을 객관적으로 접근하고자 연구를 크게 3단계로 나누어 진행한다.
첫째 단계는 성남시 재개발정비구역내 순환용 임대주택에 대하여 주민들은 어떻게 생각하고 있는지를 설문조사를 하였다. 순환용 임대주택 만족도 설문조사결과를 살펴보면 세부항목별로는 편차가 있으나 전반적으로 긍정적 평가가 이루어졌다. 그러나 만족도 조사항목 중 입지환경과 사회환경은 상대적으로 낮은 만족도를 보였다.

두 번째 단계는 분석된 요인을 바탕으로 재개발정비구역내 입주신청자와 입주포기자로 구분되며 각각 이 두 그룹이 입주 신청 시 중요하게 생각하는 요인이 무엇인지 조사하였다. 더불어 순환용 임대주택 주민을 상대로 만족도에 영향을 미치는 주요 요인들을 파악하기 위하여 요인 및 다중회귀분석을 하였다. 입주신청자들은 먼저 주택의 면적과 재개발 완료 후 예상되는 만족도를 고려하여 입주신청을 결정한 것이며, 다음으로는 주택의 편리성을 고려하여 결정한 것임을 나타났다. 입주포기자들의 경우 소득수준이 300만 원 이하인 사람들이 물리적 요인 및 선호정도 등 임대아파트 결정에 고려하는 요소들을 더 중요하게 생각하고 있었다.
세 번째 단계로는 최종 종속변수인 만족도전반과 개인특성들이 어떠한 관계를 보여주는지를 분석하였다. 분석결과 먼저, 주택재개발 정비구역 내 거주자들에게 순환용 임대주택에 입주신청을 결정하게 하는 요인이 재개발완료 후 예상만족도, 주택면적, 임대료 등이 영향을 미치고 있다. 입주포기를 결정하게 하는 요인은 월 소득, 임대주택에 대한 인식과 인지도가 중요한 요인으로 임대주택의 물리적 환경은 만족할 수준이나 아직까지 소득이 낮은 계층에 있어서는 경제적인요인과 임대주택에 대한 주변의 인식 등이 임대주택의 만족도에 부정적으로 작용하고 있다.

다음으로 순환용 임대주택에 만족도에 영향을 주는 요인에 대한 인과분석결과 순환용임대주택에 대한 인지도보다 임대료에 대한 경제성 부분이 문제가 되어 입주를 포기하는 요인으로 분석된다. 주거생활이 좋게 변했다고 느끼는 데에는 가족생활에 가장 이용도가 높은 침실크기 등 주택규모와 교통의 편리성 등이 영향을 주고 있다. 이러한 물리적인 요인의 변화가 주거의 ‘전체만족도’에 민감하게 반응하지는 않은 것으로 분석된다. 순환용임대주택의 인식 및 이웃 등 사회적인 요인보다는 단지전체의 쾌적성 및 규모, 공용공간과 외부공간에 따라 만족도가 높다. 주택에 있어서는 안전을 가장 중요시 여기는 가운데, 건축물내의 전체적인 물리적 조건 및 일조·채광·통풍 등의 환경적 조건에 따라 만족도가 달라지고 있다. 즉 경제성을 제외하고는 현재 순환용 임대주택에 대하여 전체적으로 만족하고 있다.

본 연구의 분석결과를 종합하여 순환용 임대주택 활성화를 위한 몇 가지 시사점을 정리하였다. 첫째, 임대료 인하를 위한 지원방안이다. 원주민 자금 부담을 완화시킬 수 있는 정책적인 방안도 필요하다. 둘째, 순수 전세형 순환용 임대주택의 도입이 필요하다. 완전 전세형으로 임대를 하되 인상을 최대한 억제하고 불가피한 인상분에 대해서는 국민주택기금 등을 통한 저리 융자를 시행하는 방안이 요구된다. 셋째, 재개발예정지구 인접 지역 부지확보이다. 넷째, 다양한 규모의 순환용 임대주택 확보이다. 공공임대주택이 개발사업으로 주거를 상실하는 거주자에 대한 주거대책으로서 기능하기 위해서는 적어도 주택의 규모가 입주자가 요구하는 다양한 규모에 따른 최저주거기준을 충족해야 한다. 이를 위해서는 사전에 재개발 주민 사전조사를 통해 순환용 임대주택을 거주자 맞춤형으로 건설 할 필요가 있다.
이상으로 본 연구에서는 성남시 재개발지구를 대상으로 주민만족도를 분석하여 순환용 임대주택 입주 주요 요인과 특성을 파악하였다. 이를 위해서 주민 설문조사와 인과분석을 종합적이고 실증적으로 접근 분석함으로써 향후 순환용 임대주택 주민 만족도 향상을 위한 정책 수립에 이해를 돕는데 의의를 갖는다.

목차 (Table of Contents)

• <차 례>
• 제1장 서 론..............................................1
• 제1절 연구의 배경 및 목적.........................1
• 1. 연구의 배경.......................................1
• 2. 연구의 목적.......................................2
• 제2절 연구의 내용 및 흐름.........................5
• 1. 연구의 내용.......................................5
• 2. 연구의 방법.......................................5
• 3. 연구의 흐름.......................................7
• 제2장 이론적 고찰......................................9
• 제1절 순환재개발에 관한 고찰....................9
• 1. 주택재개발........................................9
• 2. 순환재개발.......................................14
• 3. 순환용 임대주택................................19
• 제2절 선행연구.......................................22
• 1. 관련 선행연구...................................22
• 2. 선행연구 종합...................................27
• 제3장 성남시 대상지 현황 분석....................31
• 제1절 성남시 재개발 현황 분석..................31
• 1. 성남시 기존시가지 현황 분석...............31
• 2. 성남시 재개발사업 현황 및 문제점........35
• 제2절 조사 대상지 현황 검토.....................40
• 1. 조사 대상지 현황...............................40
• 2. 대상지 선정......................................48
• 제4장 성남시 순환용 임대주택 주민 만족도 분석50
• 제1절 분석틀............................................50
• 1. 분석방법............................................50
• 2. 분석항목............................................53
• 제2절 정비구역내 거주자의 순환용 임대주택 선호도 분석. 57
• 1. 주택재개발정비구역내 거주자 조사..............................57
• 2. 정비구역내 거주자의 순환용 임대주택 선호도 분석.........70
• 제3절 순환용 임대주택 주민 만족도 및 요인특성 분석.......83
• 1. 순환용 임대주택 주민 만족도 조사...........................83
• 2. 만족도전반에 영향을 미치는 요인 특성분석...............96
• 제4절 분석종합.........................................................117
• 제5장 결론 및 제언......................................................119
• 제1절 결론.................................................................119
• 제2절 제언................................................................122
• <참고문헌>...............................................................123
• <부 록>.................................................................127
• ABSTRACT...............................................................157