부동산개발신탁수익권의 유동화 가능성 분석 = An Analysis of Feasibility on Securitization of Beneficiary Right in Real Estate Development Trust

국문 초록 (Abstract)

부동산개발사업에서 시행회사가 프로젝트 파이낸싱 대출(PF Loan)로 조달한 자금은 2002년 대비 2008년에 약 10배 정도 증가하였으나, 시행회사의 이러한 자금조달구조는 시공회사의 신용공여에 의존하고 있는 실정이다. 이러한 자금조달 구조하에서 경제여건의 변화 등으로 인해 시행회사의 판매부진이 발생하여 채무변제가 지연되거나 불이행이 발생할 경우 대출금융기관은 신용공여자인 시공회사에 변제를 요구하게 된다. 만일, 이 경우 시공회사가 경영부실상황에 놓여있다면, 해당사업의 완공리스크는 물론 채무불이행의 위험에 빠질 수 있다.
최근 미국의 서브프라임 모기지론 여파로 어려움에 처한 건설업계에 이러한 우려가 제기되고 더불어 시공회사의 신용공여에 따른 문제점을 해결하기 위한 대책의 필요성이 제기되고 있다.
이러한 이유 등으로 리스크헷지를 원하는, 금융기관은 부동산개발사업 PF대출시 부동산개발신탁제도를 이용하여 진행하는 방안을 선호하고 있다. 이는 부동산개발신탁수익권증서의 발행규모로 확인할 수 있다. 이와 같이 부동산개발신탁수익권증서의 발행규모가 비약적으로 증가하고 있음에도 불구하고, 이의 유효한 활용은 전무하고 대부분 단순하게 보유하거나, 일부가 질권을 설정하는 방법으로 이용되고 있을 뿐이다. 이 증서가 수익권의 가치가 있는 증서이고, 권리관계에 하자가 없는 한 자산가치를 제공할 수 있음에도 불구하고, 제대로 활용하지 못하고 있어, 권리이익이 사장되는 결과가 초래되고 있다. 따라서 이를 활용할 수 있는 방안이 있다면 적극적으로 검토해야 할 필요성이 있다. 그 대안의 하나로서 제기하는 것이 부동산개발신탁수익권의 유동화이다. 이러한 사고에 근거를 두고 유동화 가능성을 분석하고자 하는 것이 이 논문의 목적이다.
유동화 가능성을 분석하려면, 환경으로써 법률적조건, 공급자조건, 투자자조건, 수요자조건 및 시장조건을 설정하고 법제도적, 행태학과학적 및 통계학적으로 접근할 수 있다. 이러한 조건이 충족될 경우 부동산개발신탁수익권의 유동화는 가능하다는 결론을 도출할 수 있다.
먼저, 법률적조건의 충족여부 확인을 위하여 신탁 및 자산유동화와 관계된 문헌조사와 현행 법제 및 신탁제도를 분석하여 유동화 가능성 여부를 진단하였다.
다음으로, 공급자조건, 투자자조건, 수요자조건의 충족여부 확인을 위하여 부동산개발신탁사업의 참여자별로 부동산개발신탁수익권의 유동화에 대한 행태를 분석하기 위해 설문조사를 하였다. 부동산개발신탁수익권이 유동화 되지 못하는 원인, 유동화시 활용의향 및 사업참여자에게 미칠 영향 등을 파악하기 위해 가설을 세우고 이를 검증하였다.
아울러 시장조건의 충족여부를 확인하기 위하여 부동산개발신탁수익권을 유동화할 때 발생할 경제적 효과를 파악하고, 부동산개발신탁수익권을 유동화할 때 발생할 수 있는 문제점과 유동화의 선결과제를 제시하였다.
그리고, 유동화와 관련한 금융전문가를 상대로 인터뷰 조사하여 금융투자상품으로서 유통성여부를 확인하여 부동산개발신탁수익권의 유동화 가능성을 진단하였다.
연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 부동산개발신탁수익권이 저(低) 활용 되고 있다는 점이다.
부동산개발신탁수익권증서의 발행규모는 민간건설부분의 수주액 및 기성액, 자산유동화증권의 발행액과 비교하면, 상당히 큰 규모임에도 불구하고 단순보유 및 질권 설정 외에 거의 활용되고 있지 않은 실정이다. 그래서 수익권의 자산가치 활용을 위해 유동화가 필요한 이유를 밝혔다.
둘째, 부동산개발신탁수익권은 유동화 대상 자산이 될 수 있다는 점이다. 수익권의 법적성격을 검토한 결과, 국내외 학설 및 판례에 따르면 양도 및 질권 설정이 가능하고, 유통이 가능한 채권인 점, ?자산유동화에 관한 법률?은 유동화 대상자산을 채권, 부동산, 기타의 재산권으로 규정하고 있어, 이 법률의 재산권 정의에 합치한다고 해석할 수 있고, 또 재산적 가치가 있는 것이면, 장차 발생할 채권까지도 양도할 수 있다는 대법원판례에 따라 부동산개발신탁수익권은 유동화 대상자산이 될 수 있다는 점을 밝혔다.
셋째, 부동산개발신탁수익권의 유동화시 사업참여자 모두에게 긍정적 영향을 미친다는 점이다. 즉, 공급자인 신탁회사의 수익성 향상, 투자자인 금융기관의 유동화증권 매입 유용성 증가, 수요자인 시공회사의 재무건전성 향상 및 시행회사의 효용성이 향상될 것으로 나타났다. 즉 사업참여자 모두에게 이익이 되며, 이것이 유동화의 필요성을 제고시키고, 그 가능성을 검토하는데 중요한 시사점을 제공하는 것이다.
넷째, 부동산금융투자상품으로써 부동산개발신탁수익권의 유동화는 가능하다는 점이다. 부동산개발신탁수익권의 유동화시 민간건설부분 또는 자산유동화증권시장에 미치는 경제적 효과가 적지 않을 것으로 나타났다. 또한, 유동화 전문가 인터뷰결과, 부동산개발신탁수익권을 유동화하려면 선결과제가 있지만 유통성에 문제가 없어 원론적으로 유동화는 가능하다고 진단하고 있는 점을 확인하였다.
연구결과를 종합하면, 부동산개발신탁수익권의 유동화는 법률적으로 가능하고, 유동화시 활용의향을 가진 투자자들도 있으며, 민간건설부분 또는 자산유동화증권시장의 경제적 효과 또한 결코 적지 않을 것으로 판단한다. 또한, 유동화를 위한 조건이 해소되면 금융시장에서도 금융투자상품화가 가능하다는 분석에 기초하여, "부동산개발신탁수익권의 유동화는 충분히 가능하다" 는 것이다.
다만, 부동산개발신탁수익권을 유동화하기 위해서는 유동화금융 전문가 및 실무자들이 제시한 전제조건의 해결을 위한 노력이 지속되어야 한다는 과제가 있다. 즉, 부동산개발신탁수익권에 대한 법제의 구체화, 유동화를 위한 신용평가 및 신용보강방안에 대한 연구, 투자자 확대 및 보호를 위한 세제연구와 신탁회사의 역할론에 대한 연구가 지속되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In 2008, procurement of funds through PF loan in real estate development projects has increased about 10 times more than in 2002, but the system of funding still relies on grant of credit of the construction company. In such a fund procurement system, when unsatisfactory sales due to changes in the economic condition result in delay in liquidation or non-implementation, loan agencies should require the construction company granting of credit to pay off. In this case, the risks that the project would not be completed may result in default of obligation if the construction company is in a poor financial condition.
Recently, as concerns are heightened on construction companies facing difficulties due to economic recess from the fall out of sub-prime mortgage loan of US, the need to present countermeasures for the problems related to the grant of credit from construction companies has become more prominent.
In the mean time, financial agencies prefer to use real estate investment trusts system for the PF of real estate development projects, which can be confirmed by checking the scale of issuing the certificate of beneficiary rights for REDT. Even though the scale of issuing the certificate of beneficiary rights for real estate development trusts(REDT) has been drastically increasing, the utilization is mostly limited to possession itself mostly, and some are used for creation of pledge. As long as this certificate has the value of beneficial interest, and there is no flaw to the rights, the asset value may be provided. However, it is not properly utilized and only limited to mere possession or creation of pledge, which has high risks of losing the rights and benefits. Thus, methods to utilize it, if any, should be actively examined. One of the alternatives is to clarify the feasibility of securitization of the beneficiary rights for REDT.
For this, the intended conclusion is that when conditions regarding legal matters, suppliers, investors, consumers, and markets are set and met, the securitization of the beneficiary rights for REDT is feasible.
To confirm whether the legal conditions were met, documental research on trust and asset securitization, and legal examination for analysis of current legal system and trust system were conducted.
To confirm whether the conditions regarding suppliers, investors, and consumers were met, a survey was conducted to investigate the awareness of securitization of the beneficiary rights for REDT among participants of real estate investment trusts system, and an assumption was set and verified to grasp the causes of preventing securitization of the beneficiary rights for REDT, intention of utilizing it upon securitization, and the effect on business participants.
To confirm whether the market conditions were met, the expected economic effects upon the securitization of the beneficiary rights for REDT, the current problems concerning securitization of the beneficiary rights for REDT, and challenges in securitization were examined. Besides, via interviews with experts in securitized finance, the feasibility of the beneficiary rights for REDT as a product for financial investment was analyzed.
The conclusions are as follows:
First, it turned out that the beneficiary rights for REDT was little utilized.
Although the scale of issuing the certificate of beneficiary rights for REDT was not small in consideration of the order amount of orders of private construction sectors, and the amount of asset securitized bonds issued, the certificate has hardly utilized except possession.
Second, the beneficiary rights for REDT could be assets to be securitized. As a result of examining the legal characteristics of beneficial rights, it turned out that the transfer and creation of pledge were possible according to various theories and precedents, the beneficial rights were in circulation in bond market, ?Laws on asset securitization?states assets to be securitized as same as properties such as bonds, real estate, etc(Laws on asset securitization, art. 2-3), and precedents of the supreme court show that bonds to be issued in the future also become securitization if they have values as properties, which all suggest that the beneficiary rights for REDT also could be assets to be securitized.
Third, upon securitization of the beneficiary rights for REDT, all of the business participants are given advantages, which include the improvement of the profitability of the trust company, the increase of the possibility of purchase of securitized bonds of the financial agency, the improvement of financial soundness of the construction company, and the utility of developers.
Fourth, the securitization of the beneficiary rights for REDT as real estate financial investment products could be made. Upon the securitization of the beneficiary rights for REDT, the economic effect on private construction sectors and asset securitized bonds markets would not be ignorable. Besides, the interview with securitization experts, it turned out that although there are issues to be addressed for securitization of the beneficiary rights for REDT, the securitization of the beneficiary rights for REDT is very feasible in principle.
To sum up the study results, securitization of the beneficiary rights for REDT is legally possible, there are investors with the intention of utilization, and the economic effect on private construction sectors or asset securitized bonds markets would be outstanding. In addition, "the feasibility of securitization of the beneficiary rights for REDT is high" based on the recognition that once the preconditions for securitization are solved, creation of financial investment products in financial markets is also possible.
However, for securitization of the beneficiary rights for REDT, consistent efforts to meet the preconditions suggested by securitized finance experts and hands-on staff are essential. In other words, specific legal measures for the beneficiary rights for REDT, studies on credit evaluation and enhancement plans for securitization, and studies on taxation and roles of trust companies for inducement and protection of investors should be investigated continually.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구배경 및 목적 = 1
• 2. 연구범위 및 방법 = 4
• 3. 선행연구의 검토 = 7
• Ⅱ. 이론 고찰 = 17
• 1. 부동산개발신탁수익권과 신탁의 역사 = 17
• 1) 부동산개발신탁의 정의 = 17
• 2) 부동산개발신탁수익권의 정의 = 20
• 3) 부동산신탁의 역사적 배경 = 23
• 2. 유동화 근거 논의 = 29
• 1) 이익추구의 목적 = 29
• 2) 자금조달의 원활화 = 30
• 3) 위험회피 수단 = 31
• 4) 수익권의 채권성 = 32
• 5) 신탁재산의 독립성 효과 = 35
• 3. 신탁과 자산유동화의 결합 = 36
• 1) 유동화계획 등록 및 양도방식의 무제한성 = 36
• 2) 유동화구조의 유연성 = 37
• 3) 유동화기초자산의 안전성 = 39
• 4. 연구 모형 = 42
• Ⅲ. 부동산개발신탁수익권의 운용실태 및 유동화 필요성 = 47
• 1. 운용실태 분석 및 문제점 = 47
• 1) 자산유동화증권의 발행추이 = 47
• 2) 부동산개발신탁수익권의 발행추이 = 52
• 3) 부동산개발신탁수익권의 운용실태 = 58
• 4) 운용상 문제점 = 60
• 2. 유동화의 필요성과 기대효과 = 61
• 1) 필요성과 조건 = 61
• 2) 기대효과 = 65
• 3. 유동화의 과제 = 68
• Ⅳ. 부동산개발신탁수익권의 유동화 가능성 분석 = 72
• 1. 법적 가능성 검토 = 72
• 1) 자산유동화 관련 법률의 해석 = 72
• 2) 부동산개발신탁수익권의 법적효력 = 76
• 3) 유동화의 법적조건 충족여부 = 80
• 4) 신탁법의 기능 제고 = 83
• 5) 소결 = 86
• 2. 개발신탁 참여자의 행태 분석 = 87
• 1) 조사설계 및 분석방법 = 87
• 2) 가설의 설정 = 93
• 3) 분석결과 및 해석 = 97
• 3. 전문가 집단의 견해 = 130
• 1) 유동화 가능성 = 131
• 2) 신용평가 및 신용보강 방안 = 132
• 3) 유동화에 대한 인식 = 134
• 4) 전문가 및 실무자의 제언 = 139
• Ⅴ. 결론 및 향후 과제 = 143
• 1. 결론 = 143
• 2. 향후 과제 = 145
• 참고문헌 = 146
• ABSTRACT = 153
• 부록 1 부동산신탁회사 설문지 = 157
• 부록 2 금융기관 설문지 = 161
• 부록 3 시공회사 설문지 = 165
• 부록 4 시행회사 설문지 = 168
• 부록 5 유동화관련 금융전문가 조사 = 172
• 부록 6 일본의 부동산증권화 현황 = 176