부동산관리기획의 전문화 방안에 관한 연구 = (A) Study on the Specialization of the Real Estate Management and Planning|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The industry of real estate is also a cyclical industry like the business fluctuation in ordinary economy. When the business is dull, the lease rate and the real estate trade rate come down and the vacant office rooms are increasing, while in the case of the contrary, the lease rate and the real estate trade rate go up and the vacant office rooms come down. A professional real estate manager knows such a business fluctuation well in the real estate industry and carries out his business in order to attain the owner's objective. Consequently it is aimed at attaining the highest and best use of each real estate.
Also the social, administrative, and economic factors affecting real estate value are undergoing interdependent and sustainable changes. It is a self evident phenomenon that owner's objective attainment and his real estate's the highest and best use can't be automatically maintained. For this reason we need professional real estate managers.
It is in the United States that the full-scale real estate industry has begun. The construction booming of high-rise buildings in the United States reached its peak already in 1920s. In the big cities the organizations naturally came into being aimed at promoting fraternities, mutual exchange of information, technology, and experiences among building owners and professional managers.
James Downs of the United States points out three causes for the emergence of real estate asset managers:
Firstly, he points out the gradual transformation of residential property. Independent houses and two to three generation houses before 1890s have changed drastically into apartment complex and we saw its peak in the mid-twenty century.
Secondly, he points out the development of the construction technology. The construction with iron structure enabled the expansion of perpendicular space.
Thirdly, he points out the dispersed areas of the shopping centers. Shopping centers formerly located in the urban area began to move out of the area to the suburban areas. This kind of tendency was seen throughout the United States, which brought about the need for the professional management.
Down's indications above can be seen as an inevitable phenomena in the process of urbanization. They diversified the kind of real estate for management and prompted acceleration of real estate management activi- ties.
In the meantime main objective of the real estate management has been gradually classified and expanded from agreeable environment and security centered facility management to property management such as marketing for guaranteeing both owners' and investors' objective attainment and asset management such as real estate financing, sales, portfolio management, and decision making for re-investment.
Recently we have seen an active marketization of indirect investment system (including real estate investment trust, real estate investment firms, and real estate fund) in which considerable number of real estate investors take part. For this trend professional and ethically, financially transparent real estate management is needed. In other words we can safely say that technology needed for professional real estate management has become more important than ever before according as the types of real estate which needs professional management are diversified and the forms of real estate possession by investors are also diversified. In addition, at present what is needed for the real estate manager is the comprehensive management technology and the professional techniques.
In order for a real estate manager to meet the expectation in this field, he should know correctly the real estate management planning which is the principal duty in the real estate management field. Through a concentrated research, application, and development of the planning he should ultimately make the owner's objective and the highest and best use for the real estate attainable. This thesis is intended for this. Furthermore, through a further development of managing techniques in domestic real estate markets I hope this research will add to the cultivation of competitiveness which is fit for the age of globalization.
At the same time only with the residence management supervisor system which is a domestic residence real estate supervisor system we can not cope with the rapidly changing global real estate market. There is a guideline for training real estate asset managing supervisors who can deal with a more professionalized commercial use. By doing so I think this thesis can serve as a touchstone in the rapidly growing domestic real estate managing sector.
For the completion of this thesis the publications from IREM (Institute of Real Estate Management) of the United States, professional publications, associations‘ publications, and degree theses etc. were available and this researcher's actual management materials were also applied.

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국문 초록 (Abstract)

일반경제의 경기가 변화하는 것과 같이 부동산산업도 순환적으로 경기변동이 있는 산업(cyclical industry)이다. 경기가 어려운 시기에는 임대료와 부동산 거래가격이 하락되고 공실이 증가되며, 그 반대의 시기에는 임대료와 부동산 거래가격이 증가되고 공실이 감소된다. 전문적인 부동산관리자는 그러한 부동산산업의 경기변동을 알고 소유자의 목표를 달성하기 위하여 관리업무를 수행하고 있으며, 이는 결과적으로 해당 부동산의 최유효이용(highest and best use)을 달성하기 위한 것이기도 하다.
또한 부동산 가치에 영향을 주는 사회적, 행정적, 경제적 요인이 유기적, 지속적으로 변화하고 있어 소유자의 목표달성과 해당 부동산의 최유효이용이 스스로 유지될 수 없는 것은 자명한 현상이며, 그러한 이유로 인해 전문적인 부동산관리자가 필요한 것이다.
자산관리업이 본격적으로 발달하게 된 것은 미국에서 비롯되었다. 미국에서의 고층건물의 건축 붐은 이미 1920년대에 절정을 이루었는데, 이 같은 상황 하에서 이를 전문으로 관리하는 사람들에 대한 수요가 급증, 건물소유자나 전문 관리사들 간에 상호 정보교환이나 친목, 기술 및 경험 등을 목적으로 하는 조직들도 자연스럽게 주요 도시별로 생겨나기 시작했다.
미국의 다운스(James C. Downs)는 부동산자산관리가 대두되게 된 원인을 세 가지로 지적하고 있다.
첫째, 주거용 부동산(residential property)의 유형이 단계적으로 변한 점을 들고 있다. 1890년대 이전에는 단독주택이나 2~3 세대용 주택이었던 것이, 그 후 급속히 공동주택(20세기 중반에 절정을 이룸)으로 변화하였다는 것이다.
둘째, 건축기술의 발달을 들고 있다. 즉, 철골조의 건축은 수직 공간(perpendicular space)의 확대를 가능하게 하였다는 것이다.
셋째는 쇼핑센터의 분산입지를 들고 있다. 종래 도심 중심부에 자리하던 상점들이 도심을 일탈하기 시작하였다는 것이다. 이러한 일련의 경향은 전 미국에서 일어났고, 그로 인하여 전문적인 관리가 요구되게 되었다는 것이다.
위에서 다운스가 지적한 사항들은 도시화 과정에서의 필연적 사항으로 볼 수 있으며, 관리 할 부동산의 종류를 더욱 다양하게 하여 전문적인 자산 관리활동을 가속화시켰다고 본다.
시간은 흘러 부동산관리의 주 대상이 쾌적한 환경과 안전에 중점을 두는 시설관리(facility management)에서 점차 소유자 및 투자자의 목표달성을 위한 마케팅, 임대차활동, 재무보고, 유지보수등과 같은 부동산관리 (property management)와 부동산금융, 매입매각, 포트폴리오관리, 재투자결정등과 같은 자산관리(asset management)로 업무의 영역이 세분, 확대되어 가고 있다.
최근 부동산에 대한 다수의 투자자가 관여하는 간접투자제도(부동산투자신탁, 부동산투자회사, 부동산펀드 등)가 활성화 되어 시장에 공급되고 있으며, 이 역시 전문적이며 윤리적, 재무적으로 투명한 부동산 관리가 요구되고 있다. 다시 말하면 전문적인 관리를 요구하는 부동산의 유형이 다양화되고 투자자들이 투자하는 부동산의 소유형태가 점차 다양해짐에 따라 전문적 부동산관리를 위해 요구되는 기술이 그 어느 때보다 중요해졌다라고 단언 할 수 있는 것이다. 이와 더불어 부동산관리자에게는 관리대상 잠재임차인의 규모 증가와 법적인 복잡성의 증가로 인해 종합적인 관리기술과 전문적인 기법이 요구되고 있는 실정이다.
부동산관리자가 이 분야의 기대에 부응키 위해서는 부동산관리 영역의 주요 책무인 부동산관리기획을 바로 알고, 이를 중점적으로 연구·적용, 발전시켜 궁극적으로는 부동산에 대한 소유자의 목표와 최유효이용을 달성하게 할 수 있게 하는 것이며, 이는 본 논문이 의도하는 바이기도 한 것이다. 한걸음 더 나아 가서는 국내 부동산시장의 관리기법을 한층 더 발전시켜 국제화에 시대에 걸 맞는 실력을 배양하는데 일조가 되기를 바라는 마음이다. 이와 동시에 국내의 주거용 부동산관리사제도인 주택관리사제도로서는 급변하는 세계부동산관리시장과 어깨를 나란히 하는 것이 역부족이라 생각하여 좀 더 전문적인 상업용까지 어우르는 부동산 자산관리사 육성을 위한 가이드라인도 제시함으로서 급성장하고 있는 국내 부동산관리업계의 조그마한 시금석이 되고자 한다.
본 논문을 위해 미국의 부동산관리협회(IREM) 발간서적 그리고 전문서적, 학회지, 학위논문 등의 문헌조사와 연구자의 실제 업무자료를 적용하였음을 밝혀둔다.

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일반경제의 경기가 변화하는 것과 같이 부동산산업도 순환적으로 경기변동이 있는 산업(cyclical industry)이다. 경기가 어려운 시기에는 임대료와 부동산 거래가격이 하락되고 공실이 증가되며...