상업용 부동산의 마케팅 전략에 따른 부동산 투자기구 활용방안에 대한 연구 = A Study on the Application for Method of Real Estate Investment Vehicle to the Marketing Strategy of a Commercial Real Estate

국문 초록 (Abstract)

상업용 부동산개발 사업에서의 높은 토지비와 건축비의 상승은 신규사업의 가장 커다란 걸림돌이 되고 있으며, 분양시장을 위협하는 많은 요소들이 산재되어 있어 점점 개발 사업이 어려워지는 실정에 있다. 소비자가 요구하는 삶의 질 역시 날로 커져가고 있고, 소비자의 사회, 경제적 의식구조도 날로 발전해 가고 있다. 우리나라 부동산시장은 수요자 중심의 시장으로의 변화, 부동산의 증권화, 부동산의 국제화․개방화, 부동산의 정보화 등 많은 변화를 거치고 있다. 이 중에서 부동산 마케팅과 관련하여 특기할 만한 것은 수요자 중심의 시장으로 부동산시장이 빠르게 변화하고 있다는 것일 것이다. 이러한 시장의 변화에 직시하여 건설업체나 시행사의 개발업자들은 공급자 위주의 시장에서 적용하였던 모든 사고에서 탈피하여 새로운 환경 변화에 적응하여야 할 마케팅 전략을 수립하여야 한다. 이른바 개발업자 스스로 자생력을 갖추어야 하는 시기가 빠르게 도래한 것이라 할 수 있다. 본 연구는 이러한 시대의 변화에 적절히 대응하기 위한 마케팅 방안을 제시하고자, 논자가 직접 개발하여 직영을 시도하였던 부산지역 도심밀착형 일반상가 개발사업의 마케팅 전략 분석에 따른 부동산 투자기구 활용방안 사례를 연구하고자 한다.
본 연구는 이런 취지에서 성공적인 마케팅 사례를 통해 초기부터 시장조사를 철저히 하여 성공한 프로젝트와 비록 외부적인 상황에 상품구성, 배치까지 소비자에 전적으로 맞추지 못한 프로젝트지만, 표적시장을 재설정하여 자산운용회사와 연계하여 단기간에 부동산펀드(사모펀드)를 체결하고 매각에 성공한 프로젝트의 예로서 부동산마케팅의 전략적인 수요분석과 효율적 마케팅에 대해 제시하였다. 효율적인 마케팅을 위한 여러 가지 조건을 들 수 있지만, 철저한 수요분석을 통한 초기분양 성공을 위하여
첫째, 고객의 잠재적 요구를 반영한 신상품개발에 있다.
둘째, 목표고객 발굴 및 집중화전략으로서 초기 목표고객 발굴에 성공한 프로젝트인 경우 열악한 상황에도 단기간 분양을 마치고, 비용 또한 절감 할 수 있게 된다.
셋째, 부지매입시기 및 사업성검토시기부터 분양이후까지 꾸준한 시장분석과 마케팅 전략을 수립하여야 한다.
이러한 노력으로 초기분양에 성공한 프로젝트의 경우는 입점까지 시세를 유지하게 되고, 소비자의 만족은 더욱더 커지게 된다. 부동산시장에서 소요되는 자금을 조달하고 사업을 진행하기 위한 다양한 부동산 개발 관련 투자기구가 도입하여 사용, 운영되고 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Owing to the changes in market and policy related to real estate investment under the rapidly changing environment, investment in real estate using the indirect investment scheme has increased rather than direct investment in the real estate market. In keeping with this trend, the plan to improve the government policy is required to compete with foreign capital. The legal form of establishing private equity fund should be left to the choice of the fund, and the amendment of the law should be made to actualize the requirements for leasing such as addition of joint fund management by escrow account, promise to undertake debts and the like.
The implementable amendment of laws is needed to include the provisions of private autonomy such as the deregulation of the provisions of borrowings by analysing the actual conditions of operation of the current development project. And it is necessary to reestablish as the concept of real estate fund operable as lending more than the given amount of fund assets to real estate, realty-related investment securities and realty-related company
The concept of special asset fund should be reestablished by identifying the actual condition of the nature and operation of fund and it is necessary to improve the contradiction of the system that a small amount of real estate should be acquired though formally. When it is possible to investment a small amount of money, small-amount investors come to be provided with an opportunity to invest. This would be the direction of policy consistent with the government policy, the efficient allocation of resources. It is necessary to make it a principle to adopt separate taxation on land the organization for indirect investment in real estate acquires. It is necessary to ease and lift restrictions on land by a great margin so that portfolios may be composed through diverse financial techniques and apply the same principle of taxation on private equity fund(PEF) at home and abroad. It is necessary to devise the plan to activate it by actively benchmarking the foreign case.
It is important to train and educate specialized manpower armed with the ability to operate assets as well as this improve governmental policy in an institutional sense. And it is important to have specialists hold on to the attitude of contributing to the high yield through the development of diverse real estate goods and reinforce the publicity and operating services of the fund. And it can be said that it is important for operating companies and their employees to make efforts such as the enactment of ethic codes capable of restoring the reliability of the fund operating company.
Making an indirect investment can achieve the purposes of creating many jobs related to the real estate industry, stabilizing the financial market and stabilizing the real estate price and the like. Government should actively encourage investors to invest in th sound industry so that it may establish itself as the stable and reasonable investment scheme.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 구성 = 2
• 제3절 선행연구 분석 = 4
• 제2장 상업용 부동산의 이론적 고찰 = 7
• 제1절 상업용 부동산의 개념과 특성 = 7
• 1. 상업용 부동산의 개념 = 7
• 2. 상가용 부동산 시장의 참여자 = 9
• 3. 상가용 부동산의 분양 = 12
• 4. 상업(상가)용 부동산의 분류 = 20
• 5. 국내 상가용 부동산의 구분과 종류별 실태 = 22
• 제2절 수익형 부동산의 특성 = 28
• 1. 수익형 부동산의 특징 = 28
• 2. 운영에 따른 수익 예측 = 30
• 3. 매각에 따른 현금흐름 = 34
• 4. 상업용 부동산 투자의 매력요인과 위험요인 = 35
• 5. 상가용 건물 개발의 흐름 = 40
• 6. 상가개발 관련 마케팅 환경과 트렌드의 변화 = 45
• 제3장 부동산 마케팅의 이론적 고찰 = 55
• 제1절 부동산 시장분석 = 55
• 1. 부동산 시장의 특성 및 시장분석 = 55
• 2. 테마상가의 개념 및 종류 = 58
• 제2절 부동산 마케팅 = 60
• 1. 부동산 마케팅의 개념, 정의, 특성 = 60
• 2. 부동산마케팅의 세 가지 전략과 포지셔닝 = 63
• 3. 테넌트와 테넌트 믹스 = 73
• 제3절 부동산 마케팅의 필요성 과 종류별 특성 = 89
• 1. 부동산 마케팅의 필요성 = 89
• 2. 마케팅 종류에 따른 특성 = 90
• 제4장 부동산 관련 투자기구의 개념과 종류 = 95
• 제1절 투자기구의 개념 = 95
• 1. 투자, 기구(Vehicle), 투자기구의 정의 = 95
• 2. 투자기구의 형태와 종류 = 97
• 제2절 부동산 관련 투자기구의 종류와 분류 = 97
• 1. 은행부동산투자신탁 = 97
• 2. 부동산간접투자기구 = 101
• 3. 부동산투자회사(REITs) = 107
• 4. 유동화전문회사 = 116
• 5. 프로젝트금융투자회사(PFV) = 120
• 6. 부동산 관련 투자기구의 분류 = 123
• 제5장 상업용 부동산개발의 마케팅 위험요인과 개선방안 = 126
• 제1절 상업용 부동산개발의 마케팅 위험요인 = 126
• 제2절 상업용 부동산개발의 마케팅 전략 개선방안 = 129
• 1. 임대형, 직영형 상업시설에 대한 대응 = 132
• 2. 이용자인 고객의 변화에 주목 = 132
• 3. 철저한 시장조사를 통한 해답의 반영 = 132
• 4. 고객의 머무는 시간을 늘리는 것이 중요 = 133
• 5. 업종과 업태의 변화 대비 = 133
• 6. 테넌트와 테넌트조합, 그리고 변화에 대한 대비 = 133
• 제6장 마케팅 전략에 따른 투자기구 활용 사례연구 = 134
• 제1절 사례의 개발환경 분석 = 134
• 1. 주변여건 분석 = 134
• 2. 개발 컨셉 = 138
• 3. 카페 M의 소개와 사례연구 선정이유 = 142
• 제2절 BLISS M디아스포라 사모특별자산투자신탁1호 상품개요 = 144
• 1. 사업타당성검토 = 144
• 2. 법률실사 분석 = 175
• 제7장 결 론 = 184
• 참 고 문 헌 = 187
• ABSTRACT = 192