아파트 초기 분양률에 영향을 미치는 요인에 관한 실증분석 : 경남 및 부산지역

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It is a difficult task to understand the exact factors that affect sales of apartment units. There are so many elements in both the supplier's and buyer's side, it would be an overstatement to say that one factor causes a unit to be sold. Most of the current researches only focus on the price determination and the factors that affect sales of already existing homes. Also, the studies on apartment sales analyzed only the sales prices and the subscription competition ratios. There are not sufficient studies on factors that the suppliers should consider in selling the units built. It is the purpose of this paper to categorize the factors that affect the early stages of sales process of apartment projects into internal and external factors. The data utilized by this study are gathered from Dong A C&D Inc., a brokerage company, and through the actual market research, meaning they can be considered more objective and accurate than those data reported in the media or newspapers. Also, this study considered the actual sales numbers of the apartment units and regional and time factors.
The statistical program Han Geul SPSS 12.0 was utilized to analyze the data gathered. First and foremost, to understand the effects each factors have on sales rate, the Regression Analysis was conducted. Also, the policies were categorized into before and after the real estate relief policy that took effect on August 31 of 2008, which was one of the most marquee policies of the previous adminstration, and were analyzed through the Regression Analysis. Next, in order to see if the factors actually affect the sales rate, the Independent t-test and ANOVA (Analysis of Variance) were conducted.
According to the results of the Regression Analysis, the factors that affect the sales rate in a positive manner are as follows: number of units for sale, amount of earnest money deposits, local brand value built the based on the analysis of Dong A C&D Inc., the favorable market conditions, and enforcement of the government real estate relief policies. When the above factors were analyzed based on the different times, before August 31 of 2005, only the favorable local market conditions affected the sales rate in a positive. However, the higher the brand value given by Dong A C&D Inc., the more positively the sales rate was affected prior to August 31 of 2005. Next, according to the variables of internal and external factors that affect the sales rate analyses the following results were found: First, out of the internal factors, the individual variables that affected the sales rate were the type of the apartment complex and the means of partial payment. Second, in regards to the location environment, another internal factor, only the amenities proved to affect the sales rate. Third, according an analysis of the investment value which is an external factor, the brand value created based on the reports of Dong A C&D Inc. and the favorable local real estate market conditions affected the sales rate when the price of the existing properties were rising. Fourth, the analysis of the timing showed that the differences in sales timing can affect the changes in the sales rate. The sales rate before August 31, 2005 were higher than the rates after that date. The real estate policies going in to effect with a month prior to and after the sales date seem to raise the sales rate when compared to no changes in policies.
Although not all the elements were included in this particular research, the study finds its significance in the fact that the factors that affect the sales rate in the rural areas, and not in the capital area, were discovered. The results of this research can be valuable to those who work in the real estate brokerage, developing, and construction fields. If a developer plans to do business in rural areas, it is imperative that one consults the local experts in selecting the general contractor and determining the timing. In future studies, if more elements and research subjects are selected to study a wider range of areas, it is believed that one can learn exactly what factors affect the sales rate, and that is what the future researches need to achieve.

국문 초록 (Abstract)

1990년대 후반 IMF가 불어 닥치기 전까지만 하더라도, 신규 아파트에 관해서 ‘분양가 원가 연동제’란 규정 아래 모든 아파트들이 지금의 분양가 상한제와 비슷한 구조로 실제의 부지가격에 건축비를 더하여 분양가를 산정하여 분양을 해 왔었다. 그 당시만 하더라도 기존의 아파트보다 신규 분양아파트의 가격이 더 저렴하였고, 공급이 풍족하지 않을 때라 분양률 또한 웬만한 위치만 되더라도 분양이 성공적이었다. IMF이후 분양가 자율화에 의해 그동안 공급부족 현상을 만회하려는 듯 건설업체에서는 신규 공급 물량을 대량 쏟아 냈고, 시간이 지남에 따라 기존 아파트보다 훨씬 비싼 신규 아파트의 공급이 되더라도 소비자는 가격상승을 기대하며 분양을 받았다. 참여 정부 시절 2005년 8월 31일 정부의 강력한 부동산 정책이 있기 전까지는 전국 대부분의 지역에서 아파트 및 주상복합등의 분양이 성공적으로 이루어져 왔다. 그 이후 과 분양권 전매제한조치, 분양가 상한제등 각종의 부동산 규제정책으로 공급이 줄기 시작했고, 부동산시장이 거품 논란에 휩싸이면서 신규 주택 시장에 찬바람이 불기 시작했다.
본 연구는 공급자의 입장에서 신규 분양을 성공시킬수 있는 요인을 파악하기 위하여 분양률의 결정요인을 파악해 보았다. 조사대상 전 기간에 대한 연구는 물론, 8월 31일 이전과 이후로 분리하여 실증을 시도하였고 다음과 같은 결과를 얻었다.
각각의 요인이 분양률에 미치는 영향력을 알아보기 위한 회귀분석 결과, 분양아파트의 세대수, 계약금의 비율, (주)동아씨엔디 자체평가를 통한 지역에서의 브랜드 가치, 지역별 부동산 시장여건의 양호, 그리고 부동산 완화정책의 시행이 분양률에 (+)의 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 분양가, 입지환경 변수, 부동산 규제정책의 시행은 분양률에 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 계약금의 비율이 높을수록 분양률에 (+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 일반적인 상식을 벗어난 결과라 할수 있다. 이는 경험에 비추어 볼때, 분양시기의 호조건, 공급대비 수요초과 시장, 소비자의 분양후 가격상승 기대감의 팽배등의 양호한 조건을 갖춘 분양현장이 계약금 비율을 높게 책정하였던 것으로 보인다. 지역별 부동산 시장의 여건의 양호가 분양률에 (+)의 영향을 미치는 것은, 아무리 부동산 시장이 어렵고 전국적인 경기가 침체기에 있더라도 해당 분양지역의 경제가 활발하게 진행되어 지역 부동산시장이 상승기에 있다면, 분양률 상승의 큰 요인으로 영향을 미친다는 사실을 알 수 있다.
다음으로, 이를 분양시기별로 나누어 재 측정한 결과 2005년 8월 31일 이전 자료에 대한 분석결과, 지역별 부동산시장의 여건이 양호한 경우만이 분양률에 (+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 2005년 8월 31일 이후 자료에 대한 분석 결과, (주)동아씨엔디의 자체평가 브랜드가치가 높을수록 분양률에 (+)의 영향을 미쳤다. 부동산 규제대책 이후에 지방에서는 전국적인 브랜드가 아닌 지역에서 선호하고 믿고 분양을 받을 수 있는 브랜드를 선택했다고 해석된다. 또한 지역별 기존 아파트의 가격이 상승한 경우와 중도금 납입방법을 후불제로 하는 경우가 분양률에 (+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
내부적 요인과 외부적 요인의 변수군에서 각각의 어떤 요인들이 분양률에 유의한 차이를 보이는지 파악해 보고자 요인별 검정을 실시한 결과, 첫째 내부적 요인 중 단지 개별변수에 대한 차이 검정에서는 단지 유형과 중도금 납입방법에 따른 분양률의 차이만이 유의한 차이를 보였다. 특히 중도금 납입방법의 경우 유이자 대출인 경우가 다른 경우에 비해 분양률이 높게 나타났다. 이는 유이자 대출의 경우, 경험상 분양률 호조를 예상하여 무이자가 아닌 유이자 대출로 시행한 경우가 대부분이나, 전체 201건 중 7건에 불과해 표본이 너무 작아 분양률의 차이 유무를 검정하는 데 신뢰하기 어려운 부분이라 할 수 있다. 유이자를 제외한 차이검정에서 유의수준내에서 중도금 무이자가 분양률이 높게 나타났다. 이는 경험적으로 초기 분양시장에서 실수요자와 가수요자 모두 중도금 무이자를 선호하는 이유는 분양권 전매시까지의 이자를 부담할 필요가 없고 또한 잔금 납부시까지 이자에 대한 부담도 없어 선호한다고 할수 있다.
둘째, 내부적 요인중 입지환경 변수군에 대한 분석결과, 교통여건(500M이내 버스, 지하철 유무)과 교육여건, 그리고 환경여건은 분양률에 차이를 보이지 못했다. 입지환경 변수군 중 유일하게 편의시설만이 분양률에 유의한 차이를 보였는데 이는 지방의 경우 아직까지 수도권에 비해 교육여건, 교통여건, 환경여건은 분양률에 많은 영향을 미치지 않는 것으로 해석된다.
셋째, 외부적 요인중 지역적 투자가치 변수군에 대한 분석 결과, 수도권에서와는 달리, 대중적으로 알고 있는 브랜드가치에 대한 순위 즉, 브랜드스톡에서 발표하고 있는 전국 건설사들의 브랜드 순위의 상/하는 분양률에 유의한 차이를 보이지 않았고, (주)동아씨엔디에서 자체평가한 분양지역에서의 브랜드 가치에 따른 분양률은 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. 또한 지역별 부동산 시장여건이 양호할 경우와, 기존아파트의 가격 상승에 따른 분양률의 차이는 유의한 것으로 나타났다.
넷째, 외부적 요인 중 시기적 변수군에 대한 분석 결과, 타사의 분양계획에 따른 분양률의 차이는 유의하지 않는 것으로 나타났고, 분양시기의 차이는 유의확률이 유의수준 내에서 요인별 분양률의 차이가 있다고 할 수 있다. 특히, 2005년 8월 31일 이후보다 이전의 분양률이 더 높게 나타났다. 부동산정책에 따른 분양률의 차이는 유의한 것으로 나타났다. 부동산정책은 1개월 전후의 정책이 완화되었을 경우가 규제되거나 변동이 없었을 경우보다 분양률이 더 높게 나타났다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 = 4
• 1. 연구의 범위 = 4
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제 2 장 이론적 고찰 = 6
• 제 1 절 아파트의 개념 및 특성 = 6
• 1. 아파트의 개념 = 6
• 2. 아파트의 특성 = 8
• 제 2 절 주택 분양시장의 특성 = 10
• 1. 분양시장의 특성 = 10
• 2. 주택 선 분양의 절차 = 11
• 제 3 절 주택시장의 현황 = 13
• 1. 주택보급률 = 13
• 2. 청약가입자 현황 = 15
• 3. 미분양 아파트 현황 = 17
• 제 4 절 기존 연구의 고찰 = 18
• 1. 청약률(분양률)과 관련된 기존연구 = 18
• 2. 아파트 가격결정과 관련된 기존연구 = 20
• 3. 아파트 분양 마케팅과 관련된 기존연구 = 25
• 제 3 장 이론적 모형 = 28
• 제 1 절 연구문제의 제기 및 연구가설 설정 = 28
• 1. 연구문제의 제기 = 28
• 2. 연구가설 설정 = 29
• 제 2 절 연구 모형 = 31
• 제 4 장 실증분석 = 32
• 제1절 자료의 구성 및 처리방법 = 32
• 1. 자료의 구성 = 32
• 2. 처리 방법 = 33
• 제 2 절 변수의 설정 = 34
• 1. 내부적 요인 : 단지개별 요인 = 36
• 2. 내부적 요인 : 입지환경 요인 = 36
• 3. 외부적 요인 : 지역적 투자가치 요인 = 36
• 4. 외부적 요인 : 시기적 요인 = 37
• 제 3 절 아파트 분양률 결정요인 실증분석 = 37
• 1. 빈도 분석 = 37
• 2. 각각의 요인이 분양률에 미치는 영향력 분석 = 41
• 3. 2005년 8월 31일 이전, 이후에 대한 요인들의 영향력 분석 = 43
• 4. 변수군에 따른 요인별 차이 검정 = 47
• 제 5 장 결론 및 연구의 시사점 = 51
• 제 1 절 결론 = 51
• 제 2 절 연구의 한계와 향후과제 = 53
• 참고문헌 = 55
• Abstract = 58