아파트分讓價 上限制에 대한 政策評價 : 아파트 분양가 상한제에 대한 정책 평가

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 민간 택지의 아파트 분양가 상한제 시행에 조음하여 정부와 민간부문 공급자 그리고 분양 수요자 등 각 계층의 의견을 수렴하여 참여와 협력을 바탕으로 한 주택가격 안정방안을 위한 분양가 상한제가 아파트 가격에 미치는 영향에 대하여 정책방안을 설정하는데 있다. 그러므로 본 연구에서는 분양가 상한제와 관련된 효율적인 정책기조를 제시하기 위하여 다음과 같은 문헌조사와 통계분석을 통하여 연구 결과를 도출하였다.
첫째 분양가 상한제의 도입 배경으로 부동산 정책 변화와 부동산 정책 평가, 제도의 변천 과정에 대해 고찰하고, 둘째 분양가 상한제와 아파트 가격 결정 이론 분야로 분양가 상한제의 개념과 부동산 가격 결정이론을 조사 하였으며, 셋째 분양가 상한제가 아파트 가격에 미치는 영향 분석을 하기 위해 부산지역 아파트 시장 분석과 분양가 상한제 설문지 조사를 실시하였다. 넷째 아파트 분양가 상한제의 합리적인 운영 방안을 제시하기 위하여 분양가 상한제와 직접적인 관련이 있는 수요자와 공급자인 (건설업종사자)로부터 과연 분양가 상한제에 대하여 어떻게 인식하고 있는지 설문조사를 한 후 통계프로그램인 SPSS를 이용하여 기술분석인 빈도분석 (Frequency)과 추출 분석인 교차검증(χ2-test)을 실시하여 분석하였다.
현재 시행되고 있는 주택 공급 제도 중 분양가 상한제에 대한 인식 정도는 공급자 측인 시공사 관계자들은 별 관심이 없는 반면 수요자 측면인 일반 소비자들은 공급자 측보다 관심은 가지고 있으나 아직 부산 지역에서는 분양가 상한제가 적용되어 분양한곳이 없기 때문에 보통 이하의 수준에서 이해하고 있는 것으로 판단되며 부산 지역 부동산의 경기전망에 대하여는 공급자 측은 단기적인 침체기라 보고 곧 회복 될 것이란 판단이나 수요자측인 소비자 입장은 좀더 보수적으로 장기적인 침체기로써 부동산 경기의 회복은 당분간 어려울 것으로 판단된다 따라서 부산지역의 부동산 시장도 곧바로 회복 되기는 어려울 것으로 보여진다 분양가 상한제가 실시되면 아파트 분양가격이 -10%~20% 낮아질 것이라고 공급자측이나 수요자층이 생각하나 아파트를 건설하는 시공사 입장에서 이윤을 줄여가면서 분양가를 낮추는 것이 아니라 자재비나 발코니 확장, 옵션 선택등의 편법을 동원하여 분양가를 일시적으로 낮추려고 할 것이다
또한 분양가 상한제 아파트 분양으로 아파트 가격이 안정 될 것인가 하는 질문에서도 공급자측은 안정될 것이라 생각한 반면 수요자인 소비자 들은 별 변화가 없거나 안정이 안 될 것이라 생각하고 있으며 공급의 위축 문제도 별 차이가 없다고 생각하는 것은 정책의 신뢰성이 없기 때문인 것으로 판단된다 아파트의 가격 안정화에 분양원가 공개와 후분양제 등의 정책이 가장 효과적이라고 생각하고 있으므로 이들 제도와 함께 정부의 강력한 통제와 공공주택시장의 공급에 의한 분양 가격의 안정을 꾀하는 싱가포르의 주택 정책을 벤치마킹(benchmarking)하는 등 다양한 정책 수단을 마련하여야 할것이다.
따라서 후분양제를 통한 분양원가 공개와 분양가 상한제 정책 취지에 부합하여 저렴한 고품질의 아파트가 소비자에게 공급 될 수 있는 주택 정책이 구현 될 수 있도록 거버넌스를 통한 정책의 개발과 운영으로 한층 발전하는 정책 수행 과정을 이끌어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate policy of Korea has been to stimulate the economy through relaxation of taxation during a recession. The property price rises during briskness has widened the gap between the rich and the poor and caused various problems in politics, economy and society, resulting in a sharp rise of property price by speculative fictious demand. It has brought negative influences on the whole society. Unlike the briskness of other business, therefore, the aggressive intervention of government has been required.
On the other hand, however, the real estate market consists of sub-markets with different conditions in each region. This study will investigate the causes and the problems of price fluctuations caused by real estate policy focusing on the apartments in Busan to seek the solutions.
The purposes of this study are as follows: First, this study will consider the pricing theory and the theory for the real estate business fluctuations and see the type and the method of the government intervention in real estate market. Second, this study will inquire the effects of the policy through the condition of the policy and the changes and characteristics of real estate market in recent years. Third, this study will analyze the effects of the policy on real estate prices through statistical data, focusing on Busan area. On the basis of this analysis, this study will show the policy direction for the stabilization of real estate market. The response to the current real estate policy of the government is negative with the serious voices that the government policy for real estate causes a vicious circle of the house prices rise. The people expect the new government will change the policy.
The ranges of this study are as follows to effectively attain the background and the purposes of the study as mentioned above: First, this study sees the types of the pricing theory, the business fluctuations and the real estate policy. Second, this syudy considers the current situation and the effects of the real estate policy depending on the regulatory or exansionary policy making to stabilize the real estate price.
To attain the purposes, this study has set the conceptual model by surveying various documents and theoretically considered the real estate policy and the business fluctuations based on the theses. If necessary, the figures and tables hace helped for understanding. This study made the best use of the statistical data from public institutions such as Ministry of Construction & Tansportation, Korea National Statistical Office, Busan Metropolitan City, Korea Land Development Corporation, korea Research Institute for Human Settlements, Construction & Economy Research Institute of Korea, etc. and those from private institutions such as Kookmin Bank, Real Estate 114, etc. for the prices before and after the policy and various numerical values related to the apartment prices in Busan. It also analyzed the duration of the policy effect by months and rise, slowdown, drop, etc.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 3
• 제 2 장 분양가 상한제 도입 배경 = 5
• 제1절 우리나라 부동산정책 변화 = 5
• 1. 시기에 따른 변화 개요 = 5
• (1) 1997년 이전시기 = 5
• (2) 1998년 이후 시기 = 9
• 2. 아파트 분양가 제도의 변천과정 = 13
• (1) 개요 = 13
• (2) 최초 분양가 상한가 규제 = 14
• (3) 원가 연동제 = 16
• (4) 채권입찰제 = 17
• 제2절 우리나라 부동산정책 평가 = 19
• 1. 부동산 정책의 전반적인 평가 = 19
• (1) 부동산 정책의 개념 = 19
• (2) 부동산정책의 기능과 역할 = 21
• (3) 부동산 정책의 유형 = 23
• 2. 아파트 분양 정책에 대한 평가 = 25
• 3. 재개발 정책의 평가 = 26
• 4. 재건축 정책 평가 = 27
• 제3절 소결 : 분양가 상한제 도입의 의의 = 29
• 1. 분양가 자율화 = 29
• 2. 개정 주택법 입법예고안 = 31
• 제 3 장 분양가 상한제와 아파트 가격 결정이론 = 35
• 제1절 분양가 상한제의 개념 = 35
• 1. 분양가 상한제의 주요내용 = 35
• (1) 적용대상 및 적용시기 = 35
• (2) 주택 분양가격 산정방법 = 35
• 2. 분양가 상한제에 대한 찬반의견 = 42
• (1) 분양가 상한제 찬성 = 43
• (2) 분양가 상한제 반대(건설업체) = 43
• (3) 분양가 상한제에 대한 전문가 의견 = 44
• 제2절 일반적인 부동산 가격 결정이론 = 49
• 1. 아파트 분양가격 구성요인 = 49
• 2. 분양가격의 결정 요인 = 50
• 3. 일반 아파트 분양 가격의 결정절차 = 51
• 제3절 분양가 상한제 하에서의 부동산 가격 결정이론 = 52
• 1. 수요자 측면 = 52
• 2. 공급자 측면 = 54
• 3. 종합적인 평가 = 55
• 제 4 장 분양가 상한제가 아파트 가격에 미치는 영향 분석 = 57
• 제1절 부산 지역 아파트 시장 분석 = 57
• 1. 부산 지역 아파트 수급 현황 = 57
• 2. 아파트 가격 동향 = 62
• 제2절 분양가 상한제 설문지 조사 방법 = 64
• 1. 설문조사 = 64
• 2. 분석 방법 = 66
• 제3절 분양가 상한제에 대한 설문조사 분석 = 67
• 1. 설문 응답자의 일반적 특성 = 67
• 2. 설문조사에 대한 통계 분석 = 72
• 3. 통계 분석 결과 = 89
• 제 5장 결론 = 92
• 제1절 연구결론 = 92
• 제2절 연구의 한계와 제언 = 93
• 참고문헌 = 95
• 부록:설문조사지 = 97
• Abstract = 103
• 感謝의 글 = 106