오피스 管理方式 決定要因에 관한 硏究 : 江南圈·都心圈·汝矣島圈을 中心으로 = (A) study on the determining factors of office management process : focused on the Kangnam, CBD and Yeouido districts

목차 (Table of Contents)

• 목차 ⅰ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제2장 오피스 임대료와 자산관리에 대한 이론적 고찰 8
• 제1절 오피스 및 임대료결정요인 이론 8
• 1. 오피스 개념정립 8
• 2. 오피스 임대료 12
• 3. 오피스 수익론 19
• 4. 오피스 임대료결정요인 이론 26
• 제2절 오피스 자산관리 이론 32
• 1. 자산관리의 개념정립 32
• 2. 자산관리의 업무영역 33
• 3. 자산관리의 유형과 관리주체 36
• 4. 오피스관리에 관한 아웃소싱 이론 45
• 제3절 선행연구 고찰 48
• 1. 오피스 임대료결정요인에 관한 선행연구 48
• 2. 오피스 자산관리방식 결정요인에 관한 선행연구 54
• 3. 선행연구와 본 연구의 차이점 57
• 제3장 오피스와 자산관리시장 현황 60
• 제1절 서울시 오피스시장의 일반현황 60
• 1. 서울시 오피스시장의 특성 60
• 2. 서울시 오피스 임대료와 투자수익률 현황 68
• 제2절 서울시 자산관리시장 현황 71
• 1. 서울시 자산관리시장 동향 71
• 2. 서울시 오피스 자산관리시장 현황 75
• 3 자산관리업계 현황 77
• 4. 자산관리시장의 여건변화 81
• 제4장 오피스 임대료와 관리방식결정요인 실증분석 86
• 제1절 분석의 기본 틀 86
• 1. 분석의 틀 86
• 2. 분석자료의 수집 86
• 3. 분석방법 90
• 4. 분석변수의 선정 93
• 제2절 실증분석의 모형설정 97
• 1. 자료의 기술통계량 분석 97
• 2. 분산(ANOVA)분석 103
• 3. 상관관계 분석 108
• 4. 분석모형의 도출과정 111
• 제3절 오피스 임대료결정요인 실증분석 114
• 1. 서울시 전체권역 실증분석 114
• 2. 서울시 3대 권역별 실증분석 119
• 3. 관리방식별 실증분석 128
• 4. 소유주체별 실증분석 134
• 제4절 오피스 관리방식결정요인 실증분석 140
• 1. 서울시 전체권역 실증분석 141
• 2. 서울시 3대 권역별 실증분석 144
• 3. 소유주체별 실증분석 151
• 제5절 오피스 임대료와 관리방식결정요인 비교 155
• 1. 서울시 전체권역 결정요인 비교 155
• 2. 서울시 3대 권역별 결정요인 비교 157
• 3. 소유주체별 결정요인 비교 158
• 제5장 결론 160
• 제1절 연구결과 요약 및 결론 160
• 제2절 연구의 한계와 과제 163
• 참고문헌 165
• ABSTRACT 171
• 감사의 글 174
• 표목차
• 표1-1 서울시 11층 이상 오피스분포 현황 4
• 표2-1 오피스의 기능에 따른 분류 10
• 표2-2 규모별 도심부도심 입지특성 11
• 표2-3 필요제경비 내용 15
• 표2-4 자산관리자(AM)의 주요업무 37
• 표2-5 부동산(재산)관리자의 주요업무 39
• 표2-6 관리유형별 특성비교 40
• 표2-7 자산관리방식의 특성과 장단점 44
• 표2-8 국내 오피스 임대료결정요인 연구사례 51
• 표2-9 외국 오피스 임대료결정요인 연구사례 54
• 표3-1 서울시 오피스시장의 권역별 특성 61
• 표3-2 서울시 오피스 임대료수준 69
• 표3-3 서울시 오피스 전월세환산율 70
• 표3-4 서울시 오피스의 권역별 투자수익률 71
• 표3-5 국내 자산관리시장 변화 74
• 표3-6 서울시 오피스 관리형태 76
• 표3-7 서울시 오피스 소유주체별 현황 77
• 표3-8 주요 자산관리회사의 오피스 관리현황 78
• 표3-9 국내 부동산 관리업의 현황 79
• 표3-10 비주거용 관리업체규모별 종업원 현황 80
• 표3-11 관리업체의 매출액규모별 현황 81
• 표3-12 오피스 자산관리시장의 변화요인 82
• 표3-13 국내 부동산투자회사 현황 84
• 표4-1 분석자료의 분포 89
• 표4-2 변수의 설명 96
• 표4-3 서울시 전체권역 기술통계량 98
• 표4-4 강남권역 기술통계량 99
• 표4-5 도심권역 기술통계량 100
• 표4-6 여의도권역 기술통계량 101
• 표4-7 관리방식별 기술통계량 102
• 표4-8 소유주체별 기술통계량 103
• 표4-9 소유주체별 관리방식과 환산임대료의 차이 104
• 표4-10 권역별 전세환산율과 공실율의 차이 105
• 표4-11 권역별 전세환산율 Tukey B 사후분석 106
• 표4-12 권역별 공실율 Tukey B 사후분석 106
• 표4-13 권역별 임대료와 관리비 차이 107
• 표4-14 권역별 임대료 Tukey B 사후분석 107
• 표4-15 권역별 관리비 Tukey B 사후분석 107
• 표4-16 관리방식별 소유주체와 임대료 차이 108
• 표4-17 피어슨(Pearson) 상관관계 분석 110
• 표4-18 서울시 전체권역 회귀모형요약 114
• 표4-19 서울시 전체권역 분산분석 115
• 표4-20 서울시 전체권역 임대료결정 회귀모형 117
• 표4-21 강남권역 회귀모형요약 119
• 표4-22 강남권역 분산분석 119
• 표4-23 강남권역 임대료결정 회귀모형 121
• 표4-24 도심권역 회귀모형요약 122
• 표4-25 도심권역 분산분석 122
• 표4-26 도심권역 임대료결정 회귀모형 124
• 표4-27 여의도권역 회귀모형요약 125
• 표4-28 여의도권역 분산분석 125
• 표4-29 여의도권역 임대료결정 회귀모형 127
• 표4-30 자기관리 회귀모형요약 129
• 표4-31 자기관리 분산분석 129
• 표4-32 자기관리 임대료결정 회귀모형 130
• 표4-33 전문관리 회귀모형요약 131
• 표4-34 전문관리 분산분석 132
• 표4-35 전문관리 임대료결정 회귀모형 133
• 표4-36 개인소유 회귀모형요약 134
• 표4-37 개인소유 분산분석 135
• 표4-38 개인소유 임대료결정 회귀모형 136
• 표4-39 법인소유 회귀모형요약 137
• 표4-40 법인소유 분산분석 137
• 표4-41 법인소유 임대료결정 회귀모형 139
• 표4-42 임대료결정요인 중 관리방식의 영향력 140
• 표4-43 서울시 전체권역 로지스틱회귀모형의 적합도와 분류확률 142
• 표4-44 서울시 전체권역 관리방식결정 로지스틱회귀모형 142
• 표4-45 강남권역 로지스틱회귀모형의 적합도와 분류확률 145
• 표4-46 강남권역 관리방식결정 로지스틱회귀모형 145
• 표4-47 도심권역 로지스틱회귀모형의 적합도와 분류확률 147
• 표4-48 도심권역 관리방식결정 로지스틱회귀모형 148
• 표4-49 여의도권역 로지스틱회귀모형의 적합도와 분류확률 150
• 표4-50 여의도권역 관리방식결정 로지스틱회귀모형 150
• 표4-51 개인소유 로지스틱회귀모형의 적합도와 분류확률 151
• 표4-52 개인소유 관리방식결정 로지스틱회귀모형 152
• 표4-53 법인소유 로지스틱회귀모형의 적합도와 분류확률 153
• 표4-54 법인소유 관리방식결정 로지스틱회귀모형 154
• 표4-55 서울시 전체 임대료와 관리방식결정요인 비교 156
• 표4-56 서울시 3대 권역별 임대료와 관리방식결정요인 비교 157
• 표4-57 소유주체별 임대료와 관리방식결정요인 비교 159
• 그림목차
• 그림1-1 연구의 흐름도 7
• 그림2-1 자산관리 유형 36
• 그림3-1 서울시 오피스 거래비율 추이 63
• 그림3-2 오피스의 내외국인 거래면적 추이 64
• 그림3-3 오피스의 권역별 매매가 추이 65
• 그림3-4 오피스의 권역별 공급추이 66
• 그림3-5 오피스의 외국인 소유변화 추이 68
• 그림4-1 분석의 틀 87