준공업지역 가치평가를 통한 공장용지 확보비율에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 수도권 공업기능의 지방이전에 따라 발생한 산업기반약화, 탈공 업화현상, 주·공 혼재에 의한 주거환경악화 등의 문제를 인식하고, 이를 토대 로 산업기능 활성화 및 준공업지역의 효율적인 관리방안을 알아보고자 준공업지역을 개발효용과 사회효용의 두 가지 관점에서 가치평가하고 이를 종합 한 총사회적 효용을 도출하였다 이를 통해 준공업지역을 종합적인 관점에서 평가할 수 있었으며, 안정적인 산업공간을 확보하기 위한 공장용지 확보비율 을 추정할 수 있었다.
준공업지역 가치평가방법은 국지적 측면의 개발효용과 공공적 측면의 사회 효용을 추정하는 것으로 본 연구에서는 사회적 행태와 가설적인 상황에 대한 선호를 파악하는 것이 중요하므로 선호 및 행태분석에 용이한 행태적 연계방법의 분석모형인 헤도닉가격모형과 조건부가치측정법을 사용하였다 개발효용 은 실제행위를 바탕으로 추정 가능한 토지가격의 변화량을 측정하여 단위면적 당 화폐가치로 추정하였다 사회효용은 가설적인 상황을 설정하고 직접면담방식의 설문조사를 통해 응답자의 태도와 행동을 파악하여 단위면적 당 화폐가치로 추정하였다.
서울시를 대상으로 가치평가를 통해 추정된 총사회적 효용과 준공업지역 내 공장용지확보비율의 결과는 다음과 같다.
첫째, 지역 내 도심부에 위치하고 기존 준공업지역 내 일정부분 이상 공장 용지가 확보되어 있는 준공업지역의 경우 총사회적 효용은 21,000원/㎡이고 공장용지 확보비율은 33%가 적당한 것으로 분석되었다.
둘째, 지역 내 외곽부에 위치하고 기존 준공업지역 내 공장용지가 거의 없는 준공업지역의 경우 총사회적 효용은 28,000원/㎡이고 공장용지 확보비율 은 46%가 적당한 것으로 분석되었다.
셋째, 준공업지역 내 일정부분 이상 공장용지가 확보되고 주변지역에 공업 기능이 밀집되어 있는 준공업지역의 경우 총사회적 효용은 27,500원/㎡이고 공장용지 확보비율은 43%가 적당한 것으로 분석되었다.
본 연구의 결과는 기존연구의 단일 분석방법이 아닌 헤도닉가격모형과 조 건부가치측정법을 이용하여 평가재화에 대한 가치를 측정하고, 이를 종합하여 준공업지역 토지이용의 적정한 공장용지확보비율을 정할 수 있었다 그러나 사례지 역에 따라 공장용지 확보비율이 다르게 나타났다 이는 해당 준공업지역이 가지는 여건에 따라 확보비율이 달라질 수 있음을 의미한다. 따라서 향후 타 준공업지역 내 공장용지결정 시에도 총사회적 효용을 극대화하기 위해서 본 연구의 분석방법과 유사한 방법을 이용하는 것이 바람직하다고 판단된다.
본 연구에서 보여준 헤도닉가격모형과 조건부가치측정법의 분석방법은 과학적이고 합리적인 과정을 통해 통계자료를 통한 결과와 설문자료를 통한 결과의 종합적인 관점의 분석이라는 점에서 합리적인 결과도출이라고 할 수 있다. 이러한 접근 방법은 타 용도지역에도 충분한 적용가능성을 내포하고 있으며, 이것은 본 연구의 분석과 동일한 방법을 통해 준공업지역 외 다른 용도지역에도 해당용도지역 가치평가를 통한 적정확보비율추정에 활용될 수 있다.
본 연구는 기존 공장용지결정시 사용되어 온 개발여건, 정책적의지, 개발수요 등의 기준과는 달리 계량통계학적 분석방법을 이용하여 함수를 도출하였다. 이는 국지적인 측면의 개발이익과 사회적인 측면의 개발이익 간의 상관성 을 고려한 두 가지 가치추정기법 즉 헤도닉가격모형과 조건부가치측정법을 적절하게 접목시켜 분석을 수행하였다는 것에 학술적인 의의가 있다 그리고 준공업지역이 가지는 공공성을 확인하고 공장용지의 적정비율확보의 실천성 을 제고하는 연구라고 판단된다. 결과적으로 기존 용지배분 방법을 보완하는 차원에서 본 연구의 적정용지확보방법을 종합한다면 보다 효율적이고 합리적 인 준공업지역의 관리방안을 수립할 수 있다고 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

For last few years, because of the industrial migration to the local areas, there have been many problems, such as industrial capacity degradation, the secession of industrial function, and worsening residential condition, in the Seoul Metropolitan Area. As a result, many studies have continuously suggested the efficient management method of semi-industrial area and industrial revitalization. For these conditions, in order to find out the efficient management method of semi -industrial area and to revitalize the industrial capacity, this research aims to evaluate the value of semi -industrial area and presumes the occupancy rate of industrial land use in comprehensive aspects one is local aspect, the other is regional aspect.
The existence value of semi -industrial area presents the development benefit in local aspect and the social benefit in regional aspect. The evaluation method of existence value uses the Hedonic Price Method (HPM) which is able to apply the preference of goods and behavior analysis, and the Contingent Valuation Method (CVM).
The process of the analysis presumes the variation of land price using the current land price in case of the HPM, and the pricing of the existence value using questionnaire in case of the CVM.
This research analyzes the existence value in three types of semi -industrial areas in Seoul, and the results are as follows:
1) Semi -industrial area in Seongdong-gu, which is located in the central area of Seoul, and which industrial land use is located in some portion of the area, presents the appropriate occupancy of 33%.
2) Semi-industrial area in Dobong-gu, which is located in the outer area of Seoul, and which industrial land use is rarely located in the area, presents the appropriate occupancy of 48%.
3) Semi-industrial area in Guro-gu, which is located in the outer area of Seoul, and which industrial land use is located in some portion of the area, presents the appropriate occupancy of 43%.
The meaning of the research is to produce more objective outcome with the Hedonic Price Method (HPM) and the Contingent Valuation Method (CVM) , than the earlier studies with single analysis method Also, in terms of comprehensive analysis considering local aspect and regional aspect, such meaning is reasonable to be judged. Further studies are needed to research interpretation and examination on the occupancy rate of industrial land use in semi -industrial area with more study areas.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 = 1
• 제2절 연구의 목적 = 2
• 제3절 연구의 범위 = 3
• 제4절 연구의 구성 = 4
• 제 2장 토지이용 가치추정에 관한 이론적 고찰 = 7
• 제1절 토지이용에 관한 고찰 = 7
• 1. 용도지역제도의 변천과정 = 7
• 2. 수도권 공장총량제도의 실태 = 10
• 3. 준공업지역 현황 및 여건변화 = 12
• 제2절 토지이용 가치측정기법 = 17
• 1. 환경재 및 공공재의 가치측정 = 17
• 2. 헤도닉가격모형 = 22
• 3. 여행 비용법 = 24
• 4. 조건부가치측정법 = 25
• 5. 가치산정 측정기법 비교 = 28
• 제3절 선행연구 검토 = 29
• 1. 토지이용변환에 대한 연구 = 29
• 2. 준공업지역에 관한 연구 = 30
• 3. 가치산정 측정기법 관련 연구 = 31
• 4. 선행연구 종합 = 32
• 제3장 분석의 틀 및 모형설정 = 35
• 제 1절 분석과제 도출 및 분석의 툴 설정 = 35
• 제 2절 헤도닉 가격모형설정 및 평가변수설정 = 39
• 1. 헤도닉 가격함수 모형 = 39
• 2. 회귀모형 설정 = 41
• 3. Data 구축 = 42
• 4. 회귀계수 추정 = 46
• 제3절 조건부가치측정법 설문 조사 설계 = 47
• 1. 조건부가치측정법 설계기준 = 47
• 2. 조건부가치측정법 설문 설계 = 52
• 제4장 토지이용전환의 실증분석 = 59
• 제1절 시나리오 설정 = 59
• 제2절 헤도닉 가격모형을 이용한 개발효용분석 = 60
• 1. 성동구 준공업지역 개발효용 = 62
• 2. 도봉구 준공업지역 개발효용 = 65
• 3. 구로구 준공업지역 개발효용 = 68
• 4. 개발효용 종합분석 = 71
• 제3절 조건부가치측정법을 이용한 사회효용분석 = 73
• 1. 기초통계량 분석 = 73
• 2. 평가항목 간 상관관계 분석 = 79
• 3. 사회효용 종합분석 = 81
• 제4절 분석 결과 종합 = 83
• 1. 성동구 준공업지역 총사회적 효용 = 83
• 2. 도봉구 준공업지역 총사회적 효용 = 84
• 3. 구로구 준공업지역 총사회적 효용 = 85
• 4. 총사회적 효용 분석결과 종합 = 86
• 제5장 결론 = 89
• 제 1절 요약 및 시사점 = 89
• 제 2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 91
• 참고문헌 = 93
• <부록> 설문지 = 97