PFV와 관리형토지신탁의 겸용 : 겸용에 따른 세제혜택 연구

국문 초록 (Abstract)

필자는 법인세법 제51조의2 제1항에 근거를 둔 PFV(project financing vehicle, 프로젝트 금융투자회사)로부터 PFV가 소유하고 있는 부동산을 수탁하면서 부동산개발 사업의 사업주체가 되는 이른바 ‘관리형 토지신탁’ 업무를 수행하고자 하는바,
이와 같은 사업구조에 있어, ① PFV 설립 이후 PFV 명의의 토지 등을 신탁사에 위탁하여 관리형 토지신탁 방식으로 개발하는 경우, 사업주체가 신탁사로 간주되는바 이 경우 PFV가 법인세법에 정해진 세제해택을 받을 수 있는지 여부, ② 기타 신탁사 및 PFV가 관리형 토지신탁으로 부동산 개발 사업을 함에 있어 유의할 사항이 있는지에 대하여 연구하였다.
PFV란 법인세법이 개정되면서 신설된 제도로 제51조의2에 근거를 둔 주식회사로서 SOC등 투자 사업을 영위하기 위해 일정요건을 갖추어 설립된 SPC(명목회사)를 의미하는데, 이와 같은 제도를 시행한 이유는 사업성이 있는 개별 프로젝트와 추진 기업의 신용 위험을 분리함으로써 추진 기업이 프로젝트 금융 업무에 적극적인 참여를 유도하기 위함에 있다.
한편 관리형토지신탁이란 토지의 유효이용을 목적으로 하여 부동산의 권리자가 토지의 소유권을 부동산신탁회사에 신탁하고, 신탁회사는 수탁자로서 사업자금 조달을 제외한 건물의 건축(신탁회사가 건축주가 됨) 등 개발 및 분양 등을 행하고 수익자에게 그 사업수익을 신탁배당으로 교부하는 신탁을 의미하는데, 신탁회사 명의로 자금을 차입하지 않는다는 점에서 기존에 일반적으로 이루어진 토지신탁과는 구별되는 신탁방식을 의미한다.
필자는 이에 PFV가 소유하고 있는 부동산을 신탁사에 신탁하면서 부동산 개발 사업에 대한 업무 등을 신탁사에게 위탁하는 ‘관리형토지신탁’계약을 체결하는 것이 법인세법이 정한 PFV의 설립요건에 충족하여 세제상 해택을 볼 수 있는지 여부라 할 수 있으므로, 이에 대한 연구를 중점적으로 실시하였다.
연구결과 부동산신탁의 특성상 고유의 계정과 분리하여 진행하는 SPC성격의 관리형토지신탁과 법인세상의 PFV의 성격은 거의 비슷한 것으로 밝혀졌고, 이에 따라 본인이 몸담고 있는 신탁사의 새로운 시장 확대가 예상되었다.
이에 본 연구는 국내 부동산간접투자시장의 현황을 개괄하고 그 중 PFV시장에 대한 세부분석을 통해 국내 PFV시장과 신탁사의 연관성을 도출하고 PFV사업과 관리형토지신탁의 겸업 가능여부를 타진해보았다. 이 연구가 부동산투자회사제도의 발전을 도모하고 앞으로 우리나라의 부동산 시장의 선진화와 PFV제도의 정착 및 발전에 다소나마 도움의 되기를 바란다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

I intend to execute ‘a manageable land management’ which becomes the entity of real estate development business by being entrusted with the real estate owned by PFV from PFV based on Article 51.2.1 of Corporate Income Tax Law. Accordingly, I studied whether PFV could be granted a tax benefit specified by the Corporate Income Tax Law when the business entity is considered as a trust company ① if the land owned PFV is developed by the manageable land trust system by entrusting the trust company with it since the PFV establishment. Also, I studied where there were matters to be attended by and trust company and PFV in the real estate development business by manageable land trust.
PFV is a stock company based on Article 51.2 of Corporate Income Tax Law as the newly-established system since the Corporate Income Tax Law was revised, and means SPC (paper company) established with certain requirements for engaging in the investment business such as SOC. Such the system has been executed in order to induce the company to the project financing business by separating the individual profitable project and the company’s credit risk.
Besides, the manageable land trust means the trust that the real estate right holder trusts the land ownership to the real estate trust company for the purpose of using the land efficiently, and the trust company conducts the development and sale of the building except the business funding and issues the business profit to the beneficiary as the trust dividend. Because the funds is not borrowed in the name of trust company, it is the trust system classified from the existing land trust.
Because ‘the manageable land trust’ contracting of entrusting PFV-owned real estimate and the trust company with the trust company meets the requisites for PRV establishment prescribed by Corporate Income Tax law and the company can be granted the tax benefits, I have studied it intensively.
As the result of the study, it was clarified that there was almost similar features between the manageable land trust of SPC by unique account separation of real estate trust, and PFV of the corporate income tax law. Hence, the trust company at where I work expected to expand the new market.
Accordingly, this study summarized the present state of Korean real estate indirect investment market, derived a relation between Korean PFV market and the trust company through the detail analysis of PFV market, and investigated whether PFV business and the manageable land trust could be executed together. I expect that this study will promote the development of real estate investment company system, and will be helpful for an advancement of Korea’s future real estate market and a settlement and development of PFV system.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 = 2
• 제2장 본론 = 3
• 제1절 프로젝트금융투자회사법의 이해 = 3
• 1. 법안의 제정배경 = 3
• 2. 프로젝트금융투자회사법(안)의 검토의견 = 3
• 3. 프로젝트금융투자회사의 정의 및 형태 = 4
• 제2절 SPC의 이해 = 5
• 1. SPC의 기본개념 = 5
• 2. SPC의 구조 = 7
• 3. SPC 설립목적 = 9
• 4. SPC 이중과세 문제 = 11
• 제3절 PFV의 이해 = 13
• 1. PFV 개요 및 요건 = 13
• 2. 기존 PF사업과의 비교 = 15
• 3. PFV의 구조 및 절차 = 17
• 4. PFV 기대효과 = 20
• 5. 규정보완 검토 = 24
• 제4절 관리형토지신탁의 이해 = 27
• 1. 관리형토지신탁의 개념 = 28
• 2. 관리형토지신탁의 절차 = 28
• 3. 관리형토지신탁의 특징 = 29
• 제5절 부동산신탁과의 겸용 = 31
• 1. 법률상 검토 = 31
• 2. 관련내용 질의 = 32
• 3. 겸용의 이점 = 33
• 4. 정책적 검토 = 33
• 제3장 결론 = 35
• 참고문헌 = 39
• 별첨 = 40
• ABSTRACT = 45