부동산 거래사고방지를 위한 에스크로우제도 활성화 방안에 관한 연구 = Vitalization of an Escrow System to Prevent Transaction Accidents

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Due to their possessiveness about and obsession with real estate in this globalizing world, many South Koreans are not able to be free from the damage and pressure their pre-modern real estate transaction culture brings about.
Compared with some other countries which have a huge territory like the United States, the amount of real estate supply is very small in South Korea. With the narrow territory inhibiting its real estate market from growing bigger, real estate investment in the country have been concentrated upon some major segments, like the New Towns and the 3 Gangnam wards, following the government’s announcement of development plans.
From the numerous real estate transactions conducted on such mentality, a wrong transaction culture has perpetuated itself, creating some conflict throughout the society and between its individuals and enterprises. In this context, it can be said some cognitive change to improve the real-estate transaction culture is urgent.
Currently in South Korea, real estate brokerage is still in its pre-modern, immature state. For those who acquire realty-related, de facto rights, it is noteworthy of some attention that such immature transactions are somewhat dangerous in many aspects.
The absolute majority of South Koreans have taken it for granted to pay a large sum of down payment before acquiring real estate, bringing about some unexpected, realty transaction-related accidents. In order to fix them and create an advanced transaction culture, the escrow system was introduced. Unfortunately, however, it still has a long way to before being further revitalized and more widespread.
The revitalization of the escrow system is highly important to get rid of the transaction-cultural inferiority and improve the formal and inefficient existing safety measures. In order to find out why the system, despite its advantages, has failed to take root and suggest some solutions for its spread, this research analyzes previous researches while making a survey to get to know what transaction participants and real-estate brokers are thinking about the market. The result says, for the escrow system to be revitalized, the public should increase their understanding about the system while some government-level improvement and support of the system is necessary.
The result of the research is like the following:
First, institutionally, the agencies and organizations running an escrow system have yet to fill a bigger role. The number of those in charge of running an escrow system should rise, too.
Second, in terms of economy, there is the problem that realty buyers should bear additional costs. There is also another problem of how sellers should finance their reinvestment fund.
Third, with regard to the public’s recognition, there are some problems related to their habitual practices and the lack of publicity.
From the local system management status and recognition analysis, this research suggests the following measures to revitalize the escrow system.
First, institutionally, it is necessary for local governments to establish joint operation systems Also, some education and training should be given for a bigger number of related personnel with expertise and knowledge.
Second, in terms of economy, real estate buyers should be freed from additional costs with some measures prepared for sellers’ financing of reinvestment fund.
Third, with regard to the public’s recognition, the escrow system should be further publicized to improve the transaction culture.
During this research, it was discovered that the escrow system had a very low recognition, though it began to be implemented in South Korea, due to the various obstacles inhibiting its revitalization.
Furthermore, because there was no case of escrow-based transaction, the research had some difficulty in collecting related research data.

국문 초록 (Abstract)

우리나라 사람들은 부동산에 대한 소유욕과 집착 때문에 시장의 글로벌화 되어가는 현실에서 아직도 전근대적인 부동산 거래관행으로부터 오는 피해 또는 압박감에 대해 자유롭지 못한 실정이다.
우리나라는 미국이나 기타 넓은 영토를 가진 국가들에 비해 부동산의 공급이 매우적다. 협소한 국토로 인해 부동산 시장의 선택의 폭이 좁아지고 신도시 개발이나 새로운 시장의 개방도 중심지에대한 선호도 때문에 깅남3구 또는 정부의 개발정착에 대한 발표에 집중 투자하는 그러한 구조이다.
그러한 의식이 바탕이 되어온 거래활동의 과정에서 적절하지 못한 부동산 거래 행태가 관행이 되면서 개인이나 기업은 물론이고 사회적으로 위화감이 조성되고 기존 거래 관행에 대한 인식의 변화가 절실히 필요한 실정이다.
현재의 우리나라의 부동산 거래과정을 살펴보면 부동산중개업은 아직도 전근대적인 방식에 의해 운영되고 있다. 이같은 거래방식은 사실권리를 취득하는 입장에서 볼 때 여러 가지 위험성을 가질 수밖에 없다는 점을 유의할 필요가 있다.
우리나라 사람들에게 인식되어온 부동산 거래활동에 있어 부동산을 취득하는 입장에서 권리를 취득하기에 앞서 상당한 금전을 미리 지급하는 선지급구조가 관행이 되어있다. 그에 따른 거래 활동 중 발생되는 거래사고들의 사례의 개선의지로 거래관행개선을 위한 선진제도인 에스크로제도의 도입이 시급함을 호소하고 도입이 되었으나 활성화 되고 있지 않은 실정이다.
우리의 거래관행이 후천성을 면치 못하고 현재의 안전장치가 형식적이고 취약한 현실에서 거래의 안정성과 투명성을 제시하는 에스크로우제도의 활성화하는데 있다고 본다. 제도의 장점이 많은데도 정착되지 않고 있는데 원인을 규명하고 이에 대한 활성화 방안을 제시하고자 기존 선행연구 자료를 분석?정리하고 거래 당사자 및 실무자들에 대한 인식을 파악하기 위해 설문조사를 실시하였다. 그 결과 에스크로우제도의 활성화가 되려면 우리나라사람들의 인식에 대한 개선이 우선 되어야하고 정부차원의 제도적인 보완 및 지원이 이 필요하다는 것을 알았다.
이러한 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 제도적 측면의 문제점으로는 에스크로우제도의 운영기관의 역할미흡과 에스크로우 전문 인력이 부족하다는 점이였다
둘째, 경제적 측면의문제점으로는 ,매수인의 추가비용 부담문제와 매도인의 재투자자금 융통에 대한 문제였다.
셋째, 인식적 측면의 문제점으로 거래관행상의 문제점과 홍보부족의 문제점으로 들 수 있다.
우리나라 부동산 에스크로우 제도의 운영현황 및 인식분석을 통해 도출된 에스크로우 제도 활성화 방안을 아래와 제시하고자 한다.
첫째, 제도적활성화 방안으로는 지방자치단체 통합운영구축과 에스크로제도 전문인력양성을 하여야 하고
둘째, 경제적측면으로 매수인의 추가비용 부담해소와 매도인의 재투자자금 융통방안 마련이다
셋째, 인식적측면으로는 에스크로우제도의 대국민 홍보와 거래관행개선이다
끝으로 본 연구의 한계점으로는 제도의 도입은 이루어졌으나 여러 가지 문제점으로 인해 활성화되지 않고 있고 있어 에스크로우제도에 대한 인지도가 희박 하였다
그리고 운영기관의 거래사례가 없다보니 자료를 수집하는데 있어 한계점이 있었다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론
• 제1절 연구의 배경 및 목적
• 1. 연구의 배경
• 2. 연구의 목적
• 제2절 연구의 범위 및 방법
• 1. 연구의 범위
• 2. 연구의 방법
• 3.설문조사
• 제 2 장 부동산 거래 활동과 부동산 에스크로우제도의 이론적 고찰
• 제1절 부동산 거래활동의 이론
• 1. 부동산 거래활동의 정의
• 2. 부동산 거래활동의 유형
• 제2절 부동산 거래사고의 개념
• 1. 부동산 거래사고의 정의
• 2. 부동산 거래사고 유형
• 제3절 에스크로우(ESCROW) 제도의 이론
• 1. 에스크로우(ESCROW) 제도의 개념
• 2. 에스크로우(ESCROW) 제도의 도입배경
• 3. 선행연구 분석
• 제 3 장 한국부동산 에스크로우제도의 운영실태 및 문제점
• 제1절 에스크로우제도의 운영실태 조사
• 1. 한국 부동산에스크로우제도의 운영현황 조사
• 2. 한국과 미국에스크로우제도현황
• 제2절 부동산에스크로우제도 관련 인식분석
• 1. 설문 조사 내용
• 2. 조사방법 및 대상
• 3.분석결과
• 제3절 부동산 에스크로우제도의 문제점
• 1. 제도적 측면의문제점
• 2. 경제적 측면의 문제점
• 3. 인식적 측면의 문제점
• 제 4 장 부동산 거래사고방지를 위한 에스크로우제도의 활성화 방안
• 제1절 제도적 측면의 활성화방안
• 1. 지방자치단체 주관 통합운영체계 구축
• 2. 체계적 전문 인력양성
• 제2절 경제적 측면의 활성화방안
• 1. 매수인의 추가비용 부담해소
• 2. 매도인의 재투자자금 융통방안 마련
• 제3절 인식적측면의 활성화 방안
• 1. 에스크로우제도에 대한 홍보 강화
• 2. 거래관행 개선을 위한 교육실시
• 3. 우리나라 실정에 맞는 한국형 모델제시
• 제 5 장 결 론
• 참고 문헌
• 1. 학 술 지
• 2. 학 위 논 문
• 3. 인터넷 사이트