持分參與를 中心으로 한 海外不動産 投資에 關한 硏究 : 두바이 오피스빌딩개발 사례를 중심으로 = (A) Study on Investment in Overseas Real Estate Based on Equity Participation

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It can be said that the overseas real estate investments in Korea is still at its infancy. The most important reason is the financial institutions' failure to improve on their own competitiveness due to the overemphasizing on their public nature.
The case presented in this study is distinguished from other PF types of overseas investments in that it has a significance as a true PI investment. The past overseas investments in Korea was simply loans to the overseas development project. Even in the cases of PI investments, the investment institution made investments in foreign countries by subscribing to a fund and enjoyed the dividends only. It can be said that this case is distinguished from the investments of the past in which profits and losses are attributed to the investment institution.
A summary was made about major points.
First, although the analysis is important in business, the domestic rating institution lacks in its skills to rate the overseas business feasibility.
Second, it is vital to for the legal and accounting problems concerning a new business. It is important that the legal issue may be avoided by making a close examination of the local laws and also the domestic laws. And it is required of the institution to keep an eye on the accounting treatment. Since this case was an unprecedented case concerning the accounting issue, it was confirmed through inquiry to the Financial Supervisory Service.
Third, it is crucial to look out for the problems regarding exchange hedge. Though overseas investment may be successful, its result may be devastating by the exchange problem.
Fourth, it is urgent to advance the asset operation company. Among other things, its capability to operate the assets in foreign countries, to cope with the risk preemptively, and ti cope properly with all sorts of issues occurring in the long-term investment is very important.
Finally, it is necessary to take a measure for interim repurchase. Since the overseas real estate investment project is basically a long-term investment, the institutional arrangement is needed to sell or repurchase it in the middle.
The business field of PI has been a field felt to be unfamiliar even for those who engaged in the financing field for years. This study presents through empirical data that the PI business, in which financial institutions armed with expertise, mining excellent businesses actively, make profits by becoming a partner of business with customers through share participation is the IB field that must actively be supported in the future.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 해외부동산 투자에 관한 제반 이론연구와 지분참여를 중심으로 한 해외부동산 투자 사례를 검토 분석하여 향후 우리 금융기관의 해외부동산 투자에 있어 이론적 및 경험적으로 도움이 되도록 하는 데 있다.
해외부동산 투자에 있어 우리나라는 아직 초보적 단계에 머무르고 있다. 이는 우리나라가 과거 해외투자를 활발히 할 만큼 외화가 충분하지　않은 이유도 있었겠지만, 무엇보다 가장 큰 이유는 선진 투자은행과 같이 해외투자를 적극적으로 할 만한 역량이 갖추어지지 않았기 때문이다. 우리나라 금융기관의 경우 관치금융의 역사가 길어 시장경쟁력 보다는 은행의 공공성을 지나치게 강조하여 선진화를 이루지 못하였던 것이다. 해외부동산 투자분야에서 보면 충분한 경험이 없어 축적된 노하우가 없고 그를 위한 전문 인력도 양성되지 않았으며, 글로벌 네트워크도 갖추어지지 않았다. 또한 각종 법률과 규정의 미미 및 성과주의 문화의 미 정착 등과도 연관성이 있어 보인다.
그러나 IMF이후 한국의 주요 상업용부동산의 소유가 외국투자기관에 넘어간 현실에서 이제 우리나라도 국내시장만 개방하고 있을 것이 아니라 해외부동산 투자에 대하여 상당히 관심을 가져야 한다는 분위기가 고조되고 있어, 해외부동산 투자에 관한 연구의 필요성은 어느 때보다 있다고 하겠다.
본 논문에서 이론적 연구와 아울러 사례기업으로 제시된 두바이지역 유보라 프로젝트의 경우 아직 사업이 진행 중이고, 향후 시공과 자산 운용기간을 거쳐 최종 해당부동산을 매각한 후에야 성공에 대한 확정된 결론을 얻을 수 있기는 하지만 현재 시점에서도 나름대로 이 프로젝트에 대한 진행상황을 이론적으로 점검하여 경험적 데이터화 한다면 향후 선행 이론연구의 한 계기는 되었을 것으로 보여 진다.
사례에서 제시된 유보라 프로젝트가 다른 프로젝트와 구별되는 점은 투자기관이 펀드의 수익증권 등을 취득하는 형식(간접투자 방식) 으로 투자되는 점에서는 차이가 없지만, 과거 대부분의 간접투자가 실제적으로는 PF (프로젝트파이낸싱) 여신에 불과하였으나 본 사례의 경우는 실제적인 PI (Principal Investment : 자기자본투자) 라는 점이다. 즉 처음부터 대상 건축물에 대하여 펀드가 매매계약을 체결함으로써 투자 금융기관이 Equity투자와 PF가 혼합된 프로젝트였던 것이다.
결국 본건에 있어서는 고정적인 안전한 배당수익이 목적이 아니라 리스크를 투자기관이 지고 그로인한 투자수익과 투자손실도 투자기관에 귀결되어 과거와 다른 실제적인 해외투자 (Principal Investment)라고 할 것이다. 또한 금융기관의 심사 승인과정도 여신 승인절차가 아닌 Equity 투자승인 절차에 의하여 투자가 승인되었다.
본건 이전에도 간접투자에서 Equity 성 수익증권의 취득이 일부 있기는 했다. 예를 들면 모건스탠리가 설정한 메레프펀드 (MSREF) 에 다수의 금융기관이 참여했는데 동 펀드는 투자수익과 투자손실이 국내 투자기관에 귀결되는 것으로 PI 성 간접투자이기는 하다. 그러나 상기 건은 미국 모건스탠리가 설정한 부동산투자를 위한 Blind 펀드로서 향후 펀드운용은 오직 자산운용사(모건스탠리)의 능력에 의존하고 투자기관은 그 운용 결과만 향유하는 것으로 선진금융기법을 경험할 기회가 없는 것에 비하여, 본건 두바이 유보라 프로젝트의 경우에는 사업의 발굴에서부터 금융 Structuring, 자산의 운용과 매각 등 사업 전반적인 분야에서 투자기관의 의사결정이 상당히 영향을 미치고 있다고 보여 형식은 간접투자라고 하나 실제적으로는 투자기관의 직접투자에 가까운 사업으로 향후 국내금융기관이 해외투자를 확대함에 있어 참고가 될 만한 사업이라고 하겠다.
또 한가지 중요한 것은 그동안 PI라는 업무분야가 금융분야에 오래 종사한 사람들 조차도 다소 생소하게 느끼는 분야였는데 이 논문을 통해 금융기관의 PI업무야 말로 앞으로 적극적으로 육성해야 할 IB분야이고 실제 사례를 통해 실질적인 모델을 제시하기 위함이다.
IB관련 금융기관의 조직에 관하여 보면 은행과 증권을 갖고 있는 금융그룹 (금융지주외사와 금융자회사로 구성된 금융그룹) 관점에서 보면 크게 3가지 방향이 있다. 첫 번째는 버추얼 매트릭스 구조로서 바로 고객 중심으로 조직을 운용하는 것을 말하고, 두 번째는 제3의 별도 투자 법인을 만드는 것이다. 세 번째는 현 체제를 그대로 두면서 보상체계 등을 보완하는 형태이다. 선진 IB로 도약하기 위하여는 매트릭스 구조가 가장 적합할 것으로 평가된다.
현재 미국발 금융위기로 투자기관의 부실이 깊어지고 IB업무도 상당히 위축되고 있다. 그러나 이러한 위기상황은 언제까지나 계속되는 것은 아니라고 본다. 절대로 벗어날 것 같지 않았던 IMF 위기도 단기간내 극복한 경험이 있고 그 이후에 수렁에 빠졌던 자산의 가격이 폭등하기도 하였다. 지금의 위기상황은 오히려 우리나라 금융기관으로 하여금 차분하게 선진금융기관으로 도약할 준비를 하게하는 기간일 수도 있다. 이러한 위기상황에서 선진금융기법을 단지 폄하할 것이 아니라 더욱 연구하고 준비하여 정상정인 상황이 되면 한단계 도약

목차 (Table of Contents)

• 표목차 = ⅲ
• 그림목차 = ⅳ
• 국문초록 = ⅴ
• 제1장 서론 = 1
• 1. 연구 배경 = 1
• 2. 연구 목적 = 2
• 3. 연구 방법 = 4
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 = 6
• 1. 해외부동산 투자의 의미 = 6
• 2. 해외부동산 투자제도의 변화 = 8
• 3. 해외부동산 간접투자 기구와 내용 = 12
• 4. 해외부동산 투자에 관한 선행연구 = 14
• 제3장 해외부동산 투자시장의 현황 = 18
• 1. 다른 나라의 해외 부동산투자 현황 = 18
• 2. 한국 부동산시장에 대한 외국기관의 진출 현황 = 19
• 3. 주요 해외부동산 투자사례 = 22
• 1) 월드와이드베트남 부동산개발 특별자산 1호 = 22
• 2) 한국 월드와이드 아시아태평양 특별자산 1호 = 23
• 3) 미래에셋맵스 아시아퍼시픽 부동산 공모1호 투자회사 = 24
• 4) 퍼시픽 리얼에스테이트 펀드 = 25
• 제4장 지분참여 해외부동산 투자사례 = 28
• 1. 사례선정 이유 = 28
• 2. 사업개요 = 29
• 3. 사업 적정성 분석 = 31
• 4. 법률관계 분석 = 34
• 5. 매매를 위한 양해각서의 주요 내용 = 36
• 6. 투자구조에 대한 법적 문제 = 37
• 7. 참여기관의 건전성 분석 = 39
• 8. 투자금 회수 = 43
• 제5장 결론 = 45
• 참고문헌 = 51
• ABSTRACT = 59