중개대상물 확인설명의무 위반에 따른 중개사고 연구 : 판례분석을 중심으로 = (A) Study on the Brokerage Accidents Related to the Violation of the Duty of Confirmation ＆ Explanation about Listing Properties

국문 초록 (Abstract)

중개대상물 확인․설명의무는 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에 중개가 완성되기 전에 당해 중개당상물의 상태․입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실․정확하게 설명하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인․설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 교부하여야 하는 가장 기본적 의무임이다
또한 중개사고의 40%이상이 중개대상물 확인․설명의무위반이며, 이는 확인․설명 내용을 잘못 기재했거나 내용을 누락하여 발생한 중개사고이다.
공인중개사 등 부동산중개 관련 당사자들에게 ‘중개대상물 확인․설명’과 관련한 중개사고의 발생이 최소화될 수 있는 개선방안으로,
첫째, 권리관계사항 중심으로 중개대상물 확인․설명서가 개선되어야 한다.
둘째, 임의규정으로 규정된 전속중개계약제도를 일정한 경우 강제규정으로 의무화할 필요가 있다
셋째, 다가구(다중)주택용 중개대상물 확인․설명서 양식이 필요하다.
넷째, 공인중개사의 공부조사 및 체납사실 확인권한을 부여하는 방안으로 관련 법규가 개정되어야한다.
다섯째, 공인중개사의 전문직업화를 위한 자질 향상이 절실히 필요하다.
무엇보다 현장실무의 주인공인 공인중개사 등 중개업 종사자의 전문성 제고와 사고방지를 위한 적극적인 노력이 가장 중요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In relation to the duty of confirmation and explanation about the listing property, the broker should confirm the state and location, right relationship, the matter of restrictions on the transaction and use of the listing property based on the statutory provisions and the matter stipulated by the presidential decree before brokerage is completed in case the broker is entrusted with the listing of real property. And then the broker should present the right about listing property to the listing clients intending to acquire the right to the listing property in writing and offer an explanation about in faith and with accuracy. And the broker should draw up the matter of confirmation and explanation when the transaction contract is written after brokerage is completed and deliver it to the transactional parties to the contract.
And more than 40% of the brokerage accidents arise from the breach of the duty of confirmation and explanation about the listing property. They are the brokerage accidents arising from the misrepresentation or omission of the contents to be confirmed and explained about the listing property.
The improvement scheme to minimize the occurrence of brokerage accidents related to the 'confirmation and explanation of the listing property' to the parties related to real estate brokerage such as licensed real estate agents and the like include the following matters:
First, the letter of confirmation and explanation about the listing property should be improved with a focus on the matter of right relationship.
Second, it is necessary to obligate the exclusive agency listing system stipulated as the discretionary regulations in a given case.
Third, the form of the written confirmation and explanation about the listing property of the multi-family(multiple) housing is needed.
Fourth, related laws and regulations should be amended as the scheme to investigate the public books of the licensed real estate agent and confer on him the authority to confirm the fact of delinquency.
Fifth, it is desperately necessary to improve the quality of the licensed real estate agent to become the profession.
Among other things, it is most important to make active efforts to raise the speciality of those engaged in brokerage business such as the licensed real estate agent, the leading agent of field practices and prevent accidents from occurring.

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 3
• 제3절 선행연구의 고찰 = 4
• 제Ⅱ장 중개대상물 확인․설명제도 = 7
• 제1절 조사․확인의 목적 = 7
• 1. 손해배상책임의 근거 = 7
• 2. 중개의뢰인에 대한 확인․설명 자료 = 9
• 3. 거래예정가격 및 셀링포인트 제시 = 10
• 제2절 중개대상물 조사․확인의 방법 = 10
• 1. 중개의뢰인을 통한 조사․확인 = 10
• 2. 공부를 통한 조사․확인 = 11
• 3. 현장답사에 의한 조사․확인 = 13
• 4. 관계법령에 의한 조사․확인 = 15
• 제3절 중개대상물확인․설명서 작성 및 교부 = 15
• 1. 작성의 의의 및 시기 = 15
• 2. 중개대상물확인․설명의무 위반 행정처분 = 15
• 제4절 중개대상물확인․설명서 작성요령 = 16
• 1. 개요 = 16
• 2. 중개대상물 확인․설명서 기재사항 검토 = 17
• 3. 서명․날인 = 27
• 4. 중개대상물 확인․설명을 위한 자료요구 = 27
• 제Ⅲ장 중개대상물 확인․설명의무 위반 중개사고 = 28
• 제1절 부동산 중개사고 = 28
• 1. 중개사고의 의의 = 28
• 2. 부동산중개사고 유형별 현황 = 30
• 3. 중개대상물 확인․설명의무 위반 현황 = 31
• 제2절 중개대상물 확인․설명의무 위반 판례검토 = 33
• 1. 대상물건의 표시 = 33
• 2. 권리관계 = 37
• 3. 공법상 이용 제한 및 거래 규제 = 59
• 제Ⅳ장 중개대상물 확인․설명제도의 문제점과 개선방안 = 63
• 제1절 중개대상물 확인․설명제도의 문제점 = 63
• 1. 중개대상물 확인․설명서 양식의 복잡성 = 63
• 2. 구두에 의한 일반중개계약의 일반화 = 66
• 3. 다가구(다중)주택용 확인․설명서 양식 미흡 = 67
• 4. 공인중개사 등 중개업자의 전문지식 부족 = 70
• 제2절 중개대상물 확인․설명제도의 개선방안 = 71
• 1. 중개대상물 확인․설명서 양식의 개선 = 71
• 2. 전속중개계약제도의 활성화 = 72
• 3. 다가구(다중)주택용 확인․설명서 양식 개선 = 73
• 4. 공인중개사의 공부조사 및 체납사실 확인권한 부여 = 74
• 5. 공인중개사의 직업전문화를 위한 자질 향상 = 75
• 제Ⅴ장 결론 = 77
• 참고문헌 = 79
• ABSTRACT = 82
• 부록 = 83