오피스 임대료 지수 개발과 거시변수와의 관계분석에 관한 연구 : 서울시 오피스 시장을 중심으로 = (A) Study on the Development of Office Rent Index and the Relationship between the Index and Macroeconomic Variables : focused on Seoul market

국문 초록 (Abstract)

본 논문에서는 서울시 오피스시장의 임대료 지수를 구축하고, 구축된 임대료 지수의 변동성에 영향을 미칠 것으로 예상되는 주요 거시변수들을 선정하여 이와의 관계를 분석하였다. 오피스 임대료 지수는 시간더미변수를 포함한 헤도닉모형을 추정하는 방식으로 산정되었다. 그리고 본 논문에서는 시차상관관계 분석 및 그랜저 인과관계분석을 통해 주요 거시변수들과 오피스임대료 변동간의 선후행성 및 인과관계를 검증하였다.
우선 본 논문에서 오피스시장의 임대료 지수 산정을 위해 구축한 헤도닉모형 추정의 주요 결과를 정리해 보면 다음과 같다.
첫째, 서울시 전체모형의 추정결과 지역더미변수의 경우 강남권과 마포/여의도권을 나타내는 더미변수의 값이 도심을 기준으로 음(-)의 부호를 나타내고 있으며 통계적으로도 유의한 것으로 추정되었다.
둘째, 빌딩의 노후화 정도를 나타내고 있는 변수인 경과 년수 더미변수의 경우 노후화가 심할수록 임대료가 낮아지는 것으로 추정되었다.
셋째, 지하철역과의 거리를 나타내는 더미변수의 경우 양(+)의 부호를 나타내며 통계적 유의수준이 매우 높게 나타났다. 이는 대중교통 접근성과 임대료가 매우 밀접한 관계를 갖고 있으며 접근성이 개선될수록 임대료가 상승한다는 선행논문들의 연구와도 동일한 결과이다.
넷째, 연면적이 큰 빌딩일수록 임대료가 높아지는 것으로 추정되고 있다. 즉, 연면적 33,000㎡ 이상인 오피스빌딩을 나타내는 더미변수의 추정 계수 값이 양(+)의 부호를 갖으며 통계적 유의성도 높은 것으로 나타나고 있다.
마지막으로 지수산정을 위해 포함된 시간더미변수의 추정결과를 보면, 시계열자료에 포함된 샘플의 숫자가 적은 기간의 추정 계수 값은 통계적 유의성이 낮게 나타나는 문제가 있으나, 전 기간 동안의 시간더미변수 계수 값의 유의성은 비교적 높게 나타나고 있다.
한편 본 연구에서는 헤도닉모형을 이용하여 구축된 오피스임대료 지수의 시계열 특성을 분석해 본 결과 다음과 같은 특징을 발견할 수 있었다.
첫 번째로 시계열특성 분석결과 계절성이 발견되고 있으며, 하부시장을 살펴보면 여의도/마포지역의 계절변동이 타 권역과 차별화되는 특징을 보이고 있다. 또한 장기추세 분석 결과 하부시장 중 강남시장의 장기추세가 가장 가파른 성장세를 보이고 있다.
두 번째 특징은 1999년 3/4분기를 기준으로 두개의 순환주기가 추정되고 있는데, 1999년 3/4분기 이후 순환변동의 기간이 장기화되고 있다는 점이다. 즉 1999년 3/4분기 이전의 경우 22개월 정도의 순환기간을 갖는 반면 1999년 3/4분기부터 시작된 3순환 국면에서는 순환기간이 10개월 정도 늘어난 32개월로 나타나고 있다.
세 번째 특징은 주요 거시경제변수와의 분석결과 실질경제성장률과 통화량 변동은 오피스 시장의 임대료 변동에 대해 정의 방향으로 선행관계에 있으나, 실업률의 경우 오피스임대료 변동과 부(-)의 관계에 있다는 점이다. 따라서 실업률이 급격히 상승할 경우 서울시 오피스시장의 임대료가 동기간에 하락하는 압력으로 작용할 것으로 예상할 수 있다.
이상의 연구결과는 시장의 변동성을 반영하는 임대료지수 부재로 인해 투자의사 결정 및 객관적인 임대료 결정과 오피스에 대한 정책방향 설정에 어려움을 겪고 있는 여러 이해관계자들에게 오피스시장의 지수산정방법을 제안하고 그 적용 가능성을 검토하였다는데 그 의의가 있다고 할 수 있다. 무엇보다도 간접투자제도의 발전과 함께 국내외 투자가들이 가장 주목하고 있는 투자대상인 오피스시장의 투자성과나 위험에 대해 판단할 수 있는 지표를 개발하여 분석하고, 주요 거시변수와의 관계 분석을 통해 향후 시장동향을 예측해 볼 수 있는 근거를 제시하였다는 점에서 본연구의 의의가 크다고 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study attempted to construct the rent index of the Seoul office market, selected the principal macroscopic variables expected to influence the volatility of the constructed rent index and analyze their relationship. The office rent index was calculated in a method of estimating the hedonic model including the time dummy variable. And this study sought to test the lead-lag and causal relationship between major macroscopic variables and the fluctuation of the office rent index through lag correlation analysis and Granger causal relationship analysis.
First of all, an attempt was made to put together the major results of the hedonic model estimation constructed to calculate the rent index of the office market as follows:
First, the results of estimating the entire model of Seoul showed that in case of the regional dummy variable the value of the dummy variable representing the Kangnam area and the Mapo/Yeouido area had the negative sign with a focus on the downtown, which was estimated to be statistically significant.
Second, it was estimated that in case of the dummy variable of progress years, the rent becomes low as the variable representing the obsolescence degree of the building is serious.
Third, it was found that the dummy variable representing the distance to the subway represented the positive sign and that it had the very statistically significant level. It is consistent with the findings of previous studies that improved accessibility led to the rise in rents as mass transit accessibility and rent were closely related to each other.
Fourth, it is estimated that the building with the large architectural area had the high rent. That is, the estimated coefficient value representing the office building with the architectural area of more than 33,000㎡ had the positive value and had a high statistical significance.
Finally, an investigation into the results of estimation of the time dummy variable included to calculate the index revealed that there was a problem that the estimated coefficient value of the period with the small number of samples included in the time series data was low in statistical significance. But it was found that the significance of the time dummy variable coefficient value over the whole period was comparatively high.
On the one hand, analysis of the time series characteristics of the office rent index constructed by using the hedonic model showed the following characteristics:
First, analysis of the time series characteristics showed seasonality, and an investigation of the submarket showed that there was the characteristic that the seasonal change of Yeouido/Mapo areas were differentiated from the other zones. And the result of analyzing the long-term trend of the Kangnam market of the submarkets revealed that it showed the steepest growth curve.
The second characteristic is that two cycles were estimated on the basis of the 3/4 quarter of 1999 and the period of cyclical changes became long since the 3/4 quarter of 1999. That is, it was found that there was a cycle period of 22 months before the 3/4 quarter of 1999, whereas the cycle period was 32 months, an increase of 10 months or so, at the phase of the 3th cycle beginning from the 3/4 quarter of 1999.
The third characteristic is that the results of analysis of the major macroeconomic variables showed that the real economic growth rate and the change in the amount of currency in circulation had precedence relationship in a positive direction to the change in the rent of the office market but the rate of unemployment had a negative relationship to the change in the office rent. Accordingly, it can be estimated that the sharp rise in the unemployment rate will act to pressure the office rent of the office market in Seoul on to drop over the same period.
Several interested parties had difficulty making an investment decision, determining the objective rent and setting a direction of policy for the office due to the absence of the rent index reflecting the volatility of the market. Therefore, it can be said that the above results of this study has its significance in that it proposed the method of calculating the index of the office market and examined the possibility of its application. And among other things, this study attempted to develop and analyze the indicator that enables us to make a judgement about the investment performance and risk of the office market, the object of investment to which domestic and foreign investors are paying attention with the development of the indirect investment system. And it sought to present the rationale for forecasting the future market trends through the analysis of the relationship to major macroeconomic variables.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 오피스 임대료 관련 연구 = 6
• 제1절 오피스 임대료 관련 선행연구 = 6
• 제2절 임대료 지수 구축 방법론 = 11
• 제3장 오피스 임대료 지수 개발 = 14
• 제1절 오피스 임대료 지수 결정요인 = 14
• 1. 종속변수 : 임대료 = 14
• 2. 설명변수 : 위치, 연한, 규모(연면적, 층), 지하철과의 거리 = 17
• 제2절 추정 결과 = 19
• 제4장 오피스임대료와 거시경제변수와의 관계분석 = 28
• 제1절 임대료 지수의 시계열 특성 분석 = 28
• 1. 계절변동 = 28
• 2. 추세변동 = 32
• 3. 순환변동 = 35
• 제2절 주요 거시경제변수와의 시차상관관계 및 인과관계 분석 = 39
• 1. 실질 경제 성장률과의 관계 분석 = 40
• 2. 서울시 실업률과의 관계 분석 = 44
• 3. 통화량 변동률과의 관계 분석 = 48
• 제5장 결론 = 54
• 참고문헌 = 58
• ABSTRACT = 60